投資 地產 一手樓  入市前注意5點幫你賺得多

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地產 市道於過去數年,無論是買樓上車或投資,似應驗了「有樓日日賺」的說法,因而令有意購新盤收租者大有人在。哪目前投資一手樓,有何事項需注意呢?MoneySmart即為大家分析5點:

第一: 地產 發展商   交樓期具變數

購買一手樓與二手樓分別在於,二手物業在完成交易後即可收樓,亦可連租約轉售。一手樓卻以購買樓花為主,雖然一手例規定新盤樓書上須附有「預計關鍵日期」,令買家可預計收樓時間,然而因工程或天氣等因素影響,收樓日子有機會延遲兩個月,甚至半年(如長實位於元朗的新盤世宙,即曾兩度延遲收樓日期)。

其實,半年時間已可令一個區的市況有翻天覆地變化。所以,投資者需留意,購入單位時,新盤市值及租回報或可能向好,但到收樓時,可能是相反。

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第二:同區新盤眾多   或拉低租金

雖然本港住屋需求與日俱增,但假若同區內短時間有大量單位應市,將有機會令呎租下調。例如近年住宅供應重鎮將軍澳或屯門,舉凡有大型新盤入伙,部分鄰近項目均錄減租成交。

第三:倘加息   租金收入夠彌補供款嗎?

對於有意購入一手樓放租的投資者而言,或會向銀行承造部分按揭,並以入伙後新收的租金,覆蓋按揭支出。但需留意,倘若香港跟隨美國加息,業主的供樓成本亦會上升。直接說就是,香港加息後,大家所收的租金,夠供樓嗎?如果成功向租客加租,當然沒問題,但世事又豈會往往盡如人意呢!

第四:瞄準各路客源   不愁無租收

沒有租客,就沒有收入。目前有3種市場,均有龐大的租客市場。第一種是傳統新市鎮區如沙田、大埔、屯門、將軍澳。現時,不少當年搬入此等新市鎮的小朋友均已長大成人,他們或希望尋找個人居住空間,或成立分支家庭,同時又希望與父母住近一點,方便互相照顧,故在這些區域內,街坊對私樓租盤均有龐大需求。

第二種有龐大租盤需求的區域為鄰近核心商業區中環的地鐵沿線。近年,除了外資,不少中資背景企業亦積極進駐香港,因而形成大量外地人才來港就業,間接產生了極大的租盤需求。這類人才不少均喜歡居於西營盤、堅尼地城等「新SOHO」區,因而令以上區域的租金水平及回報較為穩定。

第三種有龐大租盤需求的區域為鄰近大學校園的民生區,例如鄰近中文大學的沙田、鄰近教育大學的大埔、鄰近城市大學(City U)的紅磡各大屋苑。原因是近年不少內地學生均來港升學,均需在校園以外尋找住處。

第五:發展商產品質素   需做考證

投資新盤除追求租回報外,業主必然希望物業資產價值能同步提升。在地段、市場需求及樓盤質素外,市場對不同發展商品牌亦素來有不同評價,如新地、會德豐、長實或華懋等老牌發展商,市場上均有不同捧場客或風評,足夠影響其升值潛力。

近年樓市以一手樓主導,各大新盤常同期推盤、且推各類優惠互相搶客,故大家入市前,宜先深入了解各大發展商的品牌效應,且對該區樓市發展有一個判斷。如此一來,買樓投資自能「袋袋」平安了。

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