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買樓 租樓 如何節省管理費?附主要新盤管理費表(2019.05 更新)

管理費

阿芬

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買樓 或租樓,只要一涉及私人屋苑,不論是樓齡達數十年的老牌屋苑,或剛入伙新樓,亦需支付由屋苑製定的管理費。近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠,因而令管理費水漲船高,有豪宅盤甚至每呎10元!哪對於新買家、收租投資者及租客來說,面對作為必要開支的「管理費」,又有何需注意?接下來,MoneySmart便為各位讀者解釋。

近年本港新盤管理費
樓盤 料每呎管理費(元) 發展商
北角 尚譽 5.7 恒基
啟德 嘉匯 5.3 嘉華
馬鞍山 薈晴 5.2 宏安
長沙灣 匯璽 4.75 新地
何文田 加多利軒 4.6 恒基
將軍澳 皓畋 4.5 嘉里
將軍澳 藍塘傲 4.5 麗新、帝國
將軍澳 海天晉 4.5 新地
將軍澳 MONTEREY 4.44 會德豐
將軍澳 SAVANNAH 4.4 會德豐
啟德 OASIS KAI TAK 4.4 會德豐
白石角 雲滙 4.38 新地
荃灣 柏傲灣 4.3 新世界
將軍澳 海翩滙 4.22 華懋
大角嘴 利奧坊‧曉岸 4.1 恒基
啟德 天寰 4 建灝
啟德 龍譽 4 保利
啟德1號 4 中海外
荃灣 全.城滙 4 華懋
屯門 豐連 3.97 南豐
元朗 Grand YOHO 3.95 新地
長沙灣 海柏匯 3.9 恒基
屯門 珀御 3.88 新地

買新樓需預備   3個月管理費按金

現時法例沒規定發展商必須或要在甚麼時候公布管理費。所以,若發展商沒有公布,準買家亦只能「靠估」,入伙後亦只能「硬食」﹐可說是屬供樓以外的必要支出。

近年新盤管理費約每呎$4,個別高達$5,若以350呎的單位計,即管理費約每月$1,400至$1,750。管理費的水平亦按地點、服務及樓盤設施而定,洋房單位的管理費亦較分層單位貴。例如最高級的豪宅盤,山頂的Mount Nicholson,每呎可達10元;東半山樓王OPUS HONG KONG,更曾創下每呎14.2元的紀錄。 

部分新樓樓書亦會列明,準買家所需的管理費按金,一般均為3個月,鑑於管理費水平於樓花期往往只能「預估」,準買家亦因此需要預備額外資金。

買樓

租樓需留意   租金是否包管理費

市場上的租盤可分為「全包」及「不包」兩種,即是否由業主承擔物業的管理費。租客最好在睇樓時,清楚了解該樓盤所需管理費開支,以更清晰地了解租金水平,亦可了解業主開價是否合理。

買樓 放租計回報   先扣除管理費

如果購入物業再放租的業主,不論是自行支付管理費,或是由租客在租金中代為支付,管理費也並非真正的租金利潤。因此,業主需要扣除管理費後,再計算真正的租金回報。

以市值700萬單位計,如單位月租$15,000,租回報率即為2.5%;若單位的管理費為每月支出$1,500,變相租金收入實際只有$13,500,租回報變相回落至2.3%。

管理費會加價   需留意調整程度

管理費有如物價,並非永遠不變,而是根據發展商及管理公司所訂定的水平而修正,業主及住客均需留意管理費的調整程度。

管理費並非永遠不變,大多數情況下,會每年隨通脹及市價加價。據《HK01》報道,元朗的大型屋苑YOHO Town一期,於過去5年的管理費增長達5成,一個446呎的單位,5年前管理費為HK$890,到今年2019年初,管理費已達HK$1,336

海怡半島管理費   每呎約$1.6

有趣的是,眾多老牌大型屋苑的管理費,因為缺乏會所設施,故多半較一手盤相宜,如美孚新邨約600呎單位,管理費每月$1,100,每呎管理費僅$1.8;海怡半島面積約530呎的單位,管理費則約每呎$1.6;至於設有收費會所的嘉湖山莊,目前540呎的單位,管理費約$950,每呎管理費亦僅$1.7。

租買慳管理費   宜找舊式二手樓

所以,如大家有意置業作自住投資,又或是租客尋找租盤,若不著重會所及設施配套,亦不欲負擔太重的管理費開支,在新盤以外,二手樓亦是不錯的選擇。

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