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朗屏 朗城滙料人流旺 鄰近港鐵站兼「紅燈區」

朗屏

朗屏 有新盤推出!今次項目為鄰近港鐵站物業「朗城滙」。發展商華懋推出首批單位144伙,折實平均呎價約15,832元,最平入場單位折實約480.9萬元。價錢水平已貼近同區不少新二手樓盤,更比同區如「朗屏8號」等樓盤於2年前推出時,高出一截。

朗城滙因與朗屏站直接相連,故成為發展商華懋宣傳時的最大賣點,但除此之外,樓盤有存在其他隱憂或利好因素嗎?接下來,MoneySmart即為大家以6點分析!

第一:華懋樓質素

華懋同系「滙系列」首批定價水平
項目 折實平均呎價
朗屏 朗城滙
(2018年10月)
15,832
荃灣 全.城滙
(2017年8月)
14,449
將軍澳 海翩滙
(2016年8月)
11,196

朗城滙是否抵買,準買家不妨先問問自己:「華懋樓你敢買嗎?」

「華懋樓」就有如「新地樓」的相反詞,質素及用料在風評上向來較差。原因是過去華懋所推出的單位,在坊間傳言常有偷工減料,滲水,花槽形狀不工整等情況出現。在二手樓市場上,華懋樓受歡迎程度,亦不及其他發展商的項目。

故於前年,華懋推售將軍澳海翩滙時,承建商便起用了著名建築師樓「金門建築」,其後荃灣新盤全城滙亦相同,似有重建品牌形象的意圖。不過,根據是次朗城滙的樓書,承建商則為「中國海外房屋工程有限公司」,與中海外的啟德1號及嘉里的滿名山為同一承建商。質素是否會有保證?大家可以上網Search一Search,做做功課。

第二:主攻區內用家 折實呎價1.58萬

朗屏附近新盤定價水平
項目 首批折實均價
朗屏8號
(2016年3月)
11,588
映御
(2016年2月)
10,138
世宙
(2015年11月)
11,950

一般來說,主打上車客的新盤的首批單位,定價水平往往會較低,甚至較同區新樓的二手盤為低以吸引準買家。哪朗城滙呢?在批價單當中,朗城滙的單位面積由322呎至690呎不等,涵蓋1房至3房單位,以定價計,單位呎價基本由1.6萬起跳,有高層單位更驚見呎價2萬元!

即使發展商提供最高的即供15%優惠,但折實後,以一個1房細單位,如第3座的18樓E室計,呎價仍需約1.63萬元!反觀同區新樓二手盤交易個案,由嘉華發展的朗屏8號於今年3月,即有低層戶以呎價1.56萬元成交,水平與是次朗城滙的首批折實價相若。

香港樓市目前受加息周期影響,新盤推售已見疲弱,二手交易近乎冰封。以目前的樓市形勢計,華懋是次首批定價水平是否太進取?在經濟前景不明朗下,入市前應值得深思!

第三: 朗屏 站鐵路效應

今時今日,論樓盤的搶手程度,絕對莫過鐵路項目,特別對於居住在「大西北」的居民而言,更為重要。朗城滙與朗屏站相連,論交通方便程度,同區物業,難以匹敵。再者,若將朗城滙與位於元朗站上蓋的新地大盤Grand YOHO相比,大家同屬鄰近鐵路站物業,但價格上,朗城滙則難以與動輒以逾兩萬呎價成交Grand YOHO對比,甚至比同系列的PARK YOHO更低價。故對於元朗人或居於元朗的投資者來說,朗城滙絕對是極具吸引力。

第四:元朗區社區設施配套

元朗作為政府重點發展的新市鎮,加上經過各大龍頭地產商如新地及長實等開發,時至今日,已是生活設施非常完善的社區,大型商場、食肆及各種社區設施一應俱全。而朗屏雖然與元朗有一站之隔,但實際仍屬於元朗區內,兩區之間的距離,實際並非地圖所顯示般這麼遠,且兩區居民亦會到大棠路、康樂路及教育路一帶消費及活動。

第五:周邊社區及生活環境

奈何,品流複雜,卻是朗城滙的最大死穴。特別位於其附近的安寧路,更是區內疑似性工作者的集散地,每逢入夜,滿街都企滿衣著單薄的女性,而重點是,朗城滙住客如需一家前往附近街市購物,亦有需要經過此路。所以有居民稱,朗城滙周邊住宅,未必適合家庭用家居住,準買家需深思!投資者亦需考慮,這會否是單位升值上的一個阻力。

同樣,朗城滙鄰近即為明渠,不少朗屏區居民皆指出,該明渠不時會發出惡臭,對低層單位可能會造成影響,這亦是準買家的考慮因素!

第六:發展商提供最高7成一按

發展商為首張價單的準買家提供發展商一按,成數最高為成交價7成,年期最高30年。利率以滙豐銀行(HSBC)的最優惠利率為準,首3年為P-2.5%,3年後為P。

以滙豐銀行的最優惠利率為5.125厘計,現時P-2.5%即為2.625厘。可是,大家千萬千萬不要忘記,香港一眾銀行剛進入加息周期,滙豐銀行早已明言,未來香港利率將與美國同步,亦即是未來3年內的最優惠利率水平,絕大機會不會維持不變!目前P-2.5%為2.625%,但繼續加息的話,可見為朗城滙所提供的按揭息口並不會維持於同樣水平!

主頁:blog.moneysmart.hk

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居屋 ▲ 居屋 準申請人需注意,政府重新定價的居屋即將開售,今次共有3個屋苑推售,包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ,合共4,431個單位。對於準申請人而言,無論大家是以綠表或白表申請,購買居屋時要申請按揭,又有何需要注意呢?MoneySmart即整理出6點。

加息 ▲加息 周期重啟,各大銀行如滙豐銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、星展銀行(DBS)及中國銀行(Bank of China)紛紛提升「最優惠利率」(又稱P)。目前香港分別有3種最優惠利率,分別為5.125厘、5.375厘及5.5厘。加息對按揭的影響是甚麼?本文為大家詳細分析!

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