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泰國 睇樓團未必提你! 曼谷買樓 5個隱憂你要知

曼谷買樓

Dinezz

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泰國 曼谷買樓 要注意甚麼?無論美國加息,還是不加息。好日子,還是經濟不景,地產代理總要開飯,總要找理由遊說客人買樓!現時,走過地鐵站,打開電視,以至在網上,均見有關投資曼谷物業的消息。甚至在WhatsApp內,小編亦收過曼谷睇樓團資訊,團費只需千四元起。所以,今次分享幾點,讓大家準備到曼谷買樓時,對當地市場、社會文化及政治情況有更多了解。

泰國
第一:政治不穩騷亂   退休收租天敵

與同為香港人喜歡到當地置業的日本相比,泰國雖然地震不多,但政治局勢不穩卻是事實(即使不提近年的恐襲),而這點亦是最多香港買家所忽視。於過去10年,泰國政局多次動盪,令大批香港人急需徹離,例如紅衫軍與黃衫軍的對峙,封路阻機場交通,火燒破壞遊客區。而2014年,泰國軍人更發動政變,掌權至今。政治局勢不穩,自必然影響經濟,特別對泰國這一個以旅遊業為重要經濟命脈的國家來說。試想想,如果泰國再次政治不穩,當地的業主隨時可能有半年租不出單位。而打算到泰國退休的各位,會希望在如此一個政治環境下,安享晚年嗎?

另外,據英國恩茲利保險公司(Endsleigh)根據2017年旅遊保險索償數字,所整理出「全球最危險旅遊國家排行榜」。全球最危險的國家排名,首位即為泰國,這一點大家亦需要留意。

第二:內銷疲弱   發展商拓外銷散貨

據跨國商務房地產公司Colliers International調查,2018年第二季推售的曼谷新建物業,成功售出的只佔整體66%。至於首季推售新盤,很多都不過50%。這除涉及地段因素外,更因發展商高價投地後將成本轉移到消費者身上,令當地人在經濟上難以支付「上車費」。

在新盤數量及售價方面,均出現量價齊跌情況。次季新供應單位8,511伙,按季跌40%。每平方米售價為109,092泰銖(約3,338港元),按季跌20%。Colliers International預期,曼谷居民對房屋的需求量,將不會有太大增長。不少發展商為求清貨,除推折扣優惠外,亦盡量拓展內地及香港市場,吸引買家投資。

第三:平價樓地段差   難有優厚回報

回報方面,據泰國地產媒體thailandproperty.new報道,現時曼谷的租回報,一般只有4至5厘。當然亦有網民指,想要租回報高,單位須以放租海外客為目標,因為只有海外客才較有能力應付高昂租金。要吸引這類客,樓價及管理費亦相應高。原因是這類單位的地點絕不可遠離市區,且須位處大街,交通方便。現時,某些泰國物業會建於內街,缺點是大廈所處位置或欠缺街燈,常有老鼠出現,衛生情況欠佳。故不少專家均建議有意到泰國置業者,一定要實地考察。看看交通是否方便,物業附近有否超市或便利店等民生設施。

第四:買家非泰國人   價錢收得更貴

人在他鄉買樓,當然要從不同渠道收集意見,有人除會在香港出席展示銷外,亦會以WhatsApp方式,向泰國當地的地產代理,了解市況。如此說法,是因為泰國樓市,向來均存在著泰國人一個價,及非泰國人一個價,此等行為在泰國亦不屬違法。於本月初,泰國公寓協會(Thai Condominium Association)名譽主席在接受曼谷郵報(Bangkok Post)訪問時,就透露於去年,一個位於大型交通轉運站的新落成樓盤,當中的售價是中國買家會較泰國人貴10%至20%,而他認為不少中國買家購入單位後,多數會出租予旅遊代理或作為Airbnb。

第五:民宅做Airbnb   房東判囚罰款

曼谷買樓
另外,大家要留意,Airbnb在泰國並不是完全合法。據泰國旅館營業條例,業主如打算按日出租單位予旅客,必需領有牌照,違者將被判囚罰款。與此同時,泰國人一般亦不喜歡自己的住宅單位與Airbnb為鄰,甚至網上更流傳一些住宅大廈,於大堂貼出通告(上圖),向入住者表面,大廈禁止有單位出租作旅館,旅客如知情不報,將被視為非法入侵者,且將被拘捕及需付上刑責。住客如有懷疑,亦有責任作出舉報。

小編很喜歡《蘋果日報》一篇有關泰國樓市的報道,報道中訪問了一位在曼谷做房地產生意的香港人,他說:「便宜和有投資價值,是兩回事來的。如果你是來炒泰國樓,希望可以像香港般,幾年間升一倍或幾成,是很困難,幾乎不可能,只能說可以保值。」此一論調與thailandproperty.new編輯Andrew Batt相近。

泰國 曼谷買樓   入市容易離市難?

Andrew Batt一直強調,在泰國樓宇市場,是「入市易,離市難」。特別是現在曼谷樓市供過於求,發展商都在減價及尋找海外買家接貨,再加上新盤年年有。基本上,單位如屬平價貨,縱使是位於鐵路沿線,但只要遠離市區,均難以找人接貨,只可以平租予當地人。所以Batt直言,如買泰國樓,應睇中長線的投資前景。最後一句,同一個金額,在港投資與在泰投資均有一樣回報,哪為何仍要到外國買樓投資呢?

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Dinezz

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