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買樓按揭 成數的高低 5個財政因素影響

買樓按揭

買樓按揭 ,均需向銀行申請,且須經嚴格財務審批。有時我們以為是「細數」的債項,往往會影響銀行對「個人月入」的計算,繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。

財務狀況影響   買樓按揭

為令大家順利申請 買樓按揭,及獲得所需要成數,MoneySmart建議大家注意以下幾點,讓大家在落訂及申請按揭前,能夠確保擁有最佳的財務狀況:

第一:分期付款未清

這是最多人知道,卻又最易忽視:信用卡未清還的分期付款,將影響大家的按揭審批情況。在銀行眼中,申請人的「真正月入」,是會受到分期付款仍需償還的數目所影響。

以目前定價$8,588的iPhoneX為例,如免息分6期,每月即供款$1,431元。若銀行發現申請人此筆交易,便會扣除申請人的部份月入,銀行即使在了解情況後,未直接以月入減去$1,431,但必然會影響計算供款入息比率,進而影響批出的按揭成數。

當然,銀行不太可能會因為一筆手機分期款項,而拒絕按揭申請。如果只是款項較細或短期的分期付款,銀行會建議申請人先清繳分期欠款,再以「清白之身」去申請按揭,以確保可批出更高按揭貸款。但假若申請人同時有多筆分期付款,又難以周轉,只可說四個字:「後果堪虞」。另外,要提前清還分期欠款,除需繳付手續費,銀行亦需行政時間處理申請,變相延誤整個按揭申請的過程。

第二:卡數總額太多

申請按揭時,信用卡的欠款亦會影響銀行的計算方式。銀行或會將信用卡的總欠款乘以3%至5%,再以此數額扣減申請人的入息,再去計算供款入息比率。(情況與第一點類似)

如果申請人曾有逾期還款紀錄,更會直接影響申請人的信貸評級,繼而影響銀行審批按揭的取態。

第三:花紅佣金豐富

申請按揭的前題,當然是大家必須擁有良好的信貸紀錄及穩定收入。實際上,除基本月入外,花紅及佣金亦可計算在內,銀行亦會為兩者計算平均值。

花紅的計算方式,是按申請人過去兩年的花紅數額,平均計算。至於銀行計算佣金的方式,較常見的則是:按最少6個月的佣金入息紀錄,再平均計算每月收入。如果銀行有疑慮,或需要申請人1年內,或更長時間的佣金收入紀錄。

第四:幫他人做擔保

如申請人已為其他人作另一筆按揭的擔保人,即申請人當下所申請的按揭,並非唯一按揭,這將會令供款入息比例的限額各下調10%。亦即是說,目前的「供款入息比例」及「壓力測試下的供款入息比例」將從「50/60」,下調至「40/50」。

第五:收入來自外地

近年有眾多北上或海外工作的打工仔在港置業,但大家要注意,金管局曾在2017年修訂按揭措拖,所有「來自香港以外地區」的收入來源,銀行審批時,均會下調10%的「供款入息比例」及「壓力測試下的供款入息比例」,即由「50/60」變成「40/50」。

按揭小攻略:可申請預先批核

由於每個人的財政狀況千差萬別,銀行亦怕準買家因此而有閃失,目前部分銀行向客戶提供「預先批核」服務,客戶可於有意買樓前申請,程序與真正申請按揭的情況完全相同,不過需要繳付相關手續費。目前甚至有銀行提供預先批核的手機應用程式,方便客戶隨時預先申辦按揭。

註:本文僅供參考,實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動,詳情請向銀行相關按揭職員查詢。

主頁:blog.moneysmart.hk

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