按揭 壓力測試是甚麼?供款入息比率如何計?

按揭

按揭 及壓力測試有新安排。在政府公佈2019年施政報告中,大幅放寬首置人士的按揭條件。首置人士承造9成按揭的樓價上限,由過去400萬元,放寬至800萬元,且可不符合壓力測試。8成按揭的按揭成數,亦放寬,從800萬元增至上限1,000萬元。


想計算壓力測試下的收入要求,可利用按揭計算機作評估。

按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限

按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限
按揭成數 樓價上限
90% 800萬
80%~90%(按揭額上限720萬) 800萬以上至900萬
80% 900萬以上至1,000萬

首置 800萬樓 9成按揭 供款入息比例下限

首置 800萬樓 9成按揭 供款入息比例下限
樓價 800萬
貸款額 720萬
首期 80萬
供款年期 30年
利率 2.5%
每月供款 $28,449
收入下限 $56,898

首置 400萬樓 9成按揭 供款入息比例下限

首置 400萬樓 9成按揭 供款入息比例下限
樓價 400萬
貸款額 360萬
首期 40萬
供款年期 30年
基本利率 2.5%
每月供款 $14,224
入息下限 $28,448

首置9成按 統一符合50%供款入息比例

特首林鄭月娥於最新一份施政報告中,提出放寬首置人士九成按揭的樓價上限,由原來的400萬元升至800萬元。金管局已將相關規定即時生效。

同時,負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司,亦表示此類個案須額外繳交15%的按揭保險,及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。

不過,金管局亦同時發表聲明,舊有基本「供款不多於收入50%」的「供款入息比例」(DSR、Debt Servicing Ratio)仍然適用。假設有人購買800萬元物業,首置九成按揭,首期80萬元,借貸720萬元,利率2.5%,按揭年期30年,月供28,449元,家庭月入仍需要56,898元。

供款與入息比率:供款不可超過月入一半

目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身,供款入息比率均為50%。意指申請人置業後的供款金額,不可佔月入超過50%。

所以如個年青人想承造9成按揭,若有40萬元首期,購入市值400萬元的單位。以利率P-2.5%(P=5、實際為2.5%),30年期的按揭計,每月供款約為$14,224。而在「供款不可佔月入超過50%」的要求下,申請人的個人或家庭月入,必須高於$28,448。

按揭 壓力測試:供款不可超過薪金60%

供款與入息比率限制(DSR)
按揭成數 基本 「加三厘」壓力測試
80%或以下 50% 60%
80%以上 45% 55%

至於既有「壓力測試」的原理,是必須將有意選用的銀行按揭計劃,加3%去計算。若再以上述的P-2.75(實際為2.375)為例,則申請時必須先調升三厘,變成P+0.25(實際為5.375),而在此利率計算出來的供款,不可於申請人個人或家庭月入中,佔超過60%;同理,如果要申請8成以上按揭,供款入息限制要扣減5%,以上述9成按揭情況即為55%。

不過,在2019年施政報告放寬按揭條件後,首置客若未能符合壓力測試,亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。

註:本文僅供參考,實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動,詳情請向銀行相關按揭職員查詢。

主頁:blog.moneysmart.hk

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