【有樓又點】海外置業 投資或移民四大要點

海外置業

香港亂局未定,近日更急轉直下,因而令海外置業再次成為業界的熱話。筆者身邊幾位初出社會,收入未豐的友人,也在閒談之間,提及是否要放棄價比天高的「港樓」,轉而投資海外資產?移民是人生大事,筆者無法決定其他人的人生,只能就海外置業投資角度,提出幾項建議。

第一:實地視察 感受交通方式

如有留意海外置業投資廣告,字眼上多半會以「交通方便」、「鄰近捷運」或「靠近JR站」作招徠。但稍有旅遊經驗的讀者也知道,世上如香港般有密集商業都市及鐵路網的城市,只屬少數。絕對不能單憑傳單或經紀遊說,就相信樓盤真的交通方便。

置業人士如投資海外物業,最好實地考察,前往當地,親自感受由機場出發,前往樓盤位置的交通方式。過程中的等車、轉車、甚至交通工具的舒適度,也會令大家確實明白,是否值得以該價錢,購買樓盤。

第二:不能單看回報率 更要看匯率

另一種較常見的海外置業廣告,則是以投資收租作招徠,旨在令香港業主覺得,有自己的海外物業之餘,亦可以有被動收入

如有意循此方向置業,則需了解,以百分比顯示的回報率,並不代表收入實額。例如在收入長年低迷的台灣,租金同樣長年低水平。如台灣台北市以外地區,有不少舊樓200至300萬元新台幣已有交易。如樓價200萬元,月租16,000元新台幣(當地常見的家庭戶租金),回報率已有9.6%。

相比香港常見的3%回報率,看似是極高回報,但若以「3.8兌1」的匯率計,未計兌換手續費,每月租金收入只有約4,100港元。

要在海外置業投資,首先需要了解當地的生活水平,包括一般勞動階層的收入,租盤需求及匯率,以了解最後到底有多少租金「落袋」。

第三:考慮簽證及就業因素

大多數發達國家,均已取消「置業移民」的選項。目前只有部分歐洲國家,容許外國人直接置業,然後獲得居留權,而且往往需要坐一段「移民監」,才能獲得永久居留權。房屋是必需品,但無法單靠物業維生,移居當地後要如何生活,是否仍有資金經商或維持生計,同樣需要留意。

第四:尋找長遠可信任經紀行

有人投資海外物業,希望樓價可以升值,然後套現。這過程可能需時數年,甚至10年。因此買家必需想辦法尋找可信的經紀或經紀行,熟悉該地的民情及物業買賣方式。重點是在多年後,相關經紀仍能跟進物業狀況。

同樣地,要海外置業,投資海外資產,亦需要深入了解當地經濟,民生乃至政治狀況。

移民非易事 須做足心理準備

筆者早前在網絡上閱讀一篇移民德國的經驗談,對其中一段話印象深刻:「移民少說是5年、7年﹐乃至10年的事情,那麼長的時間,你不移民也不可能一帆風順,又何況移民?」

香港的亂局雖然嚴峻,但移民同樣並非輕而易舉。如果打算離開土生土長的家鄉,前往異地展開新生活,從居住、海外置業以至其他生活問題,也須從長計議,再作決定。

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