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【有樓又點】屋苑無業主立案法團 投資收租有風險

菜主立案法團

阿芬

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日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛,在824觀塘遊行期間,保安突改大門密碼,身穿黑衣的居民回家被拒。事件昭示了一個問題:到底我們買樓,作為業主,是否能夠「為所欲為」?抑或在某種狀況下,業主竟然連大廈的保安程序也無法控制?

立案法團擁訴訟權力

根據現時本港民政事務處規定,業主立案法團具有訴訟權力,可代表全屋苑所有業主,管理屋苑公契上指定的公共地方,或透過法律手段處理紛爭。

要成立業主立案法團,首先要有召集人。該召集人須獲不少於5%業權的業主支持。然後再按程序,召開擁有業主人數10%的會議,再獲超過30%業權份數的業主,在過半數票支持下,通過成立法團。

要達到30%的門檻聽來並不困難,但對於逾千伙單位的大型屋苑而言,卻因難以尋求共識,故往往未能成立業主立案法團,例如多達逾5,000伙的麗晶花園。

筆者翻查資料,發現香港擁有業主立案法團的大型屋苑,其實只屬少數。知名屋苑如黃埔花園、太古城及嘉湖山莊,均沒有業主立案法團。它們擁有的,只是缺乏起訴權力,理論上僅有聯絡及協調功能的「業主委會員」。相比之下,不少數百伙或更少型的屋苑,反而能成功成立業主立案法團。

成立法團後   非無後顧之憂

成立業主立案法團之後,是否又完全沒有後顧之憂?非也。一如世上所有的「代議制」,選出代議人(業主法團)以後,也非一勞永逸。法團同樣可能會造出違背業主意願的決定,特別是經常發生的管理費問題。

今年3月,荃灣大型屋苑荃威花園的立案法團,即因為法團提議管理費加價達19.5%,導致其他業主群起反對,甚至有數十名業主組織遊行,到管理處抗爭表達訴求。

就投資者角度而言,屋苑是否有業主立案法團,對樓價未必會有顯著影響。但如果無法約束管理費及其他物業開支,例如大廈維修費等,長遠均會對整體投資及租金回報造成影響,變相影響投資價值。

因此,買樓自住或投資前,先了解該物業是否有業主立案法團或業主委員會,再了解背後的「人事風格」或過去涉及的紛爭,對自己也是一份保障。

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阿芬

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