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【有樓又點】8月預售樓花「零申請」 發展商是否被嚇退

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阿芬

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樓花 零申請?社會氣氛起伏不定,是次社會衝突事件又炒熱了一個潮語,叫「攬炒」。筆者大概理解,是指令社會上既得利益者,都同時失去利益,當中包括香港的樓價。

觀乎最新政府地政總署公布上月的預售樓花同意書報告,即出現了預售樓花「零申請」的個案,表示發展商放慢推盤,這是否代表「攬炒」成功?

預售樓花「零申請」 發展商放慢推盤

先簡單解釋「申請預售樓花」的大致程序:發展商要賣樓,首先要買地;獲得地皮後,須要向城規會申請起樓;獲城規會批核後,再向地政總署申請「預售樓花同意書」(Pre-sale consent),獲批後,才可以賣樓花。

因此,從地政總署每月公布的「預售樓花同意書」相關報告文件(公開資料,任何人可下載),點算「新申請」以及「已獲批」的樓花同意書數量,即可以得知現時香港一手新盤的供應狀況。

最新8月的預售樓花同意書資料顯示,一手新盤獲批申請共2,290伙、待批申請7,695伙。據各大報章點算後,發現上月(9月)完全沒有「新申請」,現待批作為潛在供應的7,695伙樓花,已於7月時入紙申請。

去年10月 曾現零申請

「待批樓花」就好比一手盤的庫存。據小編翻查,發展商申請賣樓的最近一次高峰期,是去年2018年8月,當時的待批樓花數量達16,810伙,樓盤包括有觀塘的凱滙、大埔的天鑽、白石角海日灣II期,均已開售推出市場。

每幅地皮均具有不同的「發展期限」,一般4年至8年,發展商需要於限期內規劃及興建整個項目,否則須向政府申請延期,並繳付補價。一般認為,發展商不會無故拖延賣樓程序,倘若放慢申請預售樓花的步伐,則被視為「觀望」,對樓市現況感到不樂觀。

這種「零申請」的狀況並非首次出現,據《蘋果日報》報道,去年10月,中美貿易戰劍拔弩張之際,同樣出現過「零申請」的狀況。

發展商落雨收遮 等好市

回到文首提及的問題,社會衝突令經濟氣氛轉差,發展商申請預售樓花步伐放慢,是否足以令發展商「攬炒」?筆者認為言之尚早。

其一,是香港樓市及經濟周期向來變化急速,由2017年至今,香港至少已經歷各一次樓市破頂及樓市放緩。發展商一時退卻,只為等待市場再次復甦。其二,是發展商始終控制了推盤的節奏與定價。大多數發展商推出項目首批單位時,會以客戶可接受的市價水平推盤,亦會有較多優惠,再視乎該批單位的銷售情況,決定下一批單位是否加價及推盤。

總括而言,發展商推售一個住宅項目的時候,對控制「申請預售樓花」、「推盤時間」及「定價」仍有極大自由度,這是制度上對發展商賦予的權力,亦從而對香港整體樓市有極大影響力。發展商如果認為市場環境轉差,要避開經濟環境一時動盪,絕對遊刃有餘。短期的「攬炒」心態,難以長期動搖樓市。

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