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【有樓又點】新按保降首期需求 中小型新盤破樓市悶局

按揭

每次筆者與行家討論到地產商的推盤策略時,眾人均不約而同說:「香港的發展商從不做蝕本生意,只看賺多賺少。」

於過去4個月,因為社會形勢,各大新盤發展商均即時放慢推盤,甚至暫緩申請預售樓花同意書。直到新一份施政報告放寬按保,部分發展商才即時開始銷售程序,加速推盤。

新按保實施   中小型新樓搶攻

施政報告於10月16日宣讀,放寬9成按保的相關措施即時生效。眾多新盤即時重啟銷售程序,包括由恒大發展,位於掃管笏的「恒大.珺瓏灣」,由佳明發展的青衣「明翹匯」,甚至由林氏家族發展,名不經傳的筲箕灣單幢盤「One Eighty」也突然開價。

與早前死氣沉沉的樓市氣氛相比,天差地別。顯然是因為新例實施後,首期要求降低,發展商見勢均立刻推盤,為求去貨。

值得留意的,是最近推出的3個新盤,均不是市場翹首盼望的大型新盤,而是位於市區邊陲地區。

筲箕灣的單幢盤One Eighty,最細單位面積僅164呎。回顧過去樓市形勢,此類樓盤往往只有在樓市熾熱時,才有銷售空間。相反,在樓市死氣沉沉時,只會滯銷。由此可見,姑勿論政府放寬按保長遠會否造成樓市「乾升」,但見其即時效應,的確能激發起發展商去貨欲望。

大型樓盤   成交未見出眾

不過,市場整體形勢其實仍未樂觀,各大型發展商的大型樓盤,至今未見積極推售,成交亦未見出眾。

於施政報告發表後翌日(10月17日)開售的長實愛海頌,價位主打換樓客,首輪推出218伙,只售出110伙;同日開售的新地匯璽III,235伙可售出單位中,亦只售出103伙。其餘發展商如會德豐、信和及恒基,亦未見有趁勢推盤,多只是重推貨尾。

樓花新申請破蛋   發展商重新起步

回顧8月,當時的預售樓花文件曾錄得「零新申請」,表示發展商看淡後市,暫時不申請預售樓花。至於最新公布的地政總署文件,則可見發展商已重新「入市」。

其中大發展商新地,更同時遞交3個項目的樓花申請(包括天水圍濕地公園路項目屯門海皇路項目)。此批潛在供應是否能夠重燃樓市或許言之尚早,但最少已反映大市氣氛開始稍為轉佳。

要判斷樓市是否重回升軌,可由一手大型住宅項目的推售情況、政府賣地的中標地價及二手交投去觀察。目前二手成交量及價錢已顯著反彈,一手市場由中小型單位領軍,未來只要再看政府地皮的成交價,則樓市的前景會更明朗。

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