居屋業主打算「大屋搬細屋」，但又擔心一賣樓便會失去資助房屋資格？房委會將於2026年9月接受首批「長者業主樓換樓計劃」申請，容許合資格長者業主免補地價，賣出大單位、再買入較細單位（或搬往較偏遠地區），從中賺取樓價差額作退休儲備。今次MoneySmart 將為你講解計劃申請資格、流程、費用及其他注意事項。長老們想輕鬆套現資金、提早退休的話不要錯過！
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30秒睇晒文章重點！
- 「長者業主樓換樓計劃」由房委會推出，旨在促進公營房屋流轉；預計2026年9月接受申請，先導形式推行兩年，名額共3,000個。
- 申請人及所有已登記家庭成員須年滿60歲，並持有資助出售單位業權滿10年或以上。
- 新購入單位須實用面積較小，或位於較偏遠地區（按市區、擴展市區、新界、離島劃分）。
- 申請「交易許可證」費用為500元，全程不涉補地價，亦不受資產限制。
- 新單位設有2年出售限制期，期內不可在公開市場放售，須先補地價。
- 房委會新計劃與房協早於2019年推行的「長者業主樓換樓先導計劃」屬兩個不同安排，適用屋苑範圍不同。
什麼是長者業主樓換樓計劃？
「長者業主樓換樓計劃」是政府為促進資助出售單位流轉而設的先導計劃，讓年滿60歲並持有資助出售單位（例如居屋、綠置居）業權滿10年或以上的長者業主，在未補地價的情況下，於居屋第二市場出售現有單位，並免補地價換購一個實用面積較小、或位於較偏遠地區的資助房屋單位。業主可透過「大換細」或「市區換偏遠地區」，將兩者的樓價差額套現，作為退休生活費之用。
計劃背後目的是活化資助房屋資源，一方面長者業主可以靈活調配資產，安享晚年；另一方面亦釋放市區或大面積單位，讓有需要的年輕家庭受惠，達致「雙贏」局面。
長者業主樓換樓計劃 申請資格
參考現行房協先導計劃的核心要求，加上房委會新計劃已公布的框架，長者業主申請樓換樓計劃前，需符合以下基本條件：
- 申請人及所有已登記家庭成員，均須年滿60歲或以上；
- 申請人須為資助出售單位業主（或聯名業主），並持有該單位業權滿10年或以上；
- 原有單位仍屬未補地價的資助出售單位；
- 申請人及已登記家庭成員，於遞交申請前24個月起至簽訂新單位臨時買賣合約當日，不得擁有、共同擁有或簽約購買香港任何其他住宅物業；
- 新購入單位的實用面積須小於原有單位，或位於較原有單位偏遠的地區（按公屋四區劃分：市區、擴展市區、新界、離島）。
值得留意的是，計劃並不設資產限制，換言之業主手頭現金或其他資產多寡，均不影響申請資格，這點與一般資助房屋申請（例如白表、綠表）設有入息及資產審查有明顯分別。
長者業主樓換樓計劃 申請流程
1. 申請「交易許可證」／「出售證」
有意參與計劃的業主，須先向房協（或房委會指定的管理機構）提交申請，取得「交易許可證」（或稱「許可證」）及「可供出售證明書」（「出售證」）。兩張證明文件均不設屆滿日期。
2. 資格審核
管理機構會核實申請人年齡、業權年期及物業持有狀況等資料，審核過程一般需要一段時間，業主宜預留充裕時間規劃換樓進度。
3. 免補地價出售原有單位
審核通過後，業主可於居屋第二市場，將未補地價的原有單位出售予持有有效「購買資格證明書」的買家，全程毋須補地價。
4. 申請「購買證」／「購買資格證明書（白表資格）」
完成原有單位轉讓手續後，業主可向房協申請「購買證」，或向房委會申請「購買資格證明書（白表資格）」，兩者同樣不設屆滿日期。
5. 免補地價選購新單位
持有效「購買證」的業主，可於居屋第二市場，物色實用面積較小或地區較偏遠的新單位，並簽訂臨時買賣合約，全程免補地價。業主需留意，在完成出售舊居至簽訂新單位轉讓契據之間的過渡期，須自行及自費安排居所。
長者業主樓換樓計劃 申請及註冊費用
雖然計劃本身可免補地價換樓，但過程中仍涉及一些必要開支，業主宜提早預留：
- 「交易許可證」／「出售證」申請費：房委會新計劃則統一收取500元「交易許可證」申請費（以官方最終公布為準）；
- 印花稅：按差餉物業估價署評定的估值計算，並非以成交價計算；
- 土地註冊處登記契據的註冊費；
- 律師處理買賣手續的相關費用；
- 如透過地產代理買賣，須支付代理佣金；
- 如涉及按揭，另須支付按揭契據註冊費及承按人律師的法律手續費。
＊除申請費HK$500外，其他支出未有列出明確金額，須視乎按照物業價格而定。
實例示範：未補地價「樓換樓」可賺幾多？
為方便理解，以下以假設人物說明計劃的實際運作：陳伯伯（68歲）與太太（65歲）居於九龍市區約500呎未補地價居屋單位逾15年，子女已成家搬出，打算「大屋搬細屋」。
（以上例子純屬假設，僅供說明計劃運作，實際成交價視乎個別單位市況而定。）
1. 新環境適應需時
符合資格的長者業主，一般已在原區居住10年以上，對社區環境及鄰里關係已相當熟悉。搬往新居所代表要重新建立生活圈子，對部分長者而言未必容易適應。
2. 偏遠地區生活配套
若計劃搬往較偏遠地區，宜先了解該區的交通班次、購物及醫療配套是否足夠應付日常所需，亦要考慮子女或親友日後探訪是否方便。
3. 兩年出售限制期
新單位設有2年「限制期」，由簽訂轉讓契據當日起計，期內業主不可在居屋第二市場出售新單位；如要在限制期內於公開市場放售，則須先補地價。
4. 過渡期居所須自行安排
由出售原有單位至簽訂新單位轉讓契據期間，可能出現一段「無屋住」的過渡期，業主須自行及自費安排臨時居所，宜提早規劃時間表及預算。
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居屋樓換樓計劃 常見問題
參與「長者業主樓換樓計劃」的業主是否受資產限制？
不受限制。計劃不設資產審查，業主現金或其他資產多寡均不影響申請資格，只要符合年齡、業權年期及物業狀況等基本要求即可申請，這點與一般資助房屋的入息、資產審查有明顯分別。
換入新單位後，可以立即在公開市場放售嗎？
不可以。新單位設有2年出售限制期，由簽訂轉讓契據當日起計，業主在限制期內不能於公開市場出售新單位；如要提早放售，必須先向政府補繳地價，才可在公開市場自由買賣。
房協同房委會的「樓換樓計劃」是同一個計劃嗎？
不是。房協早於2019年已試行「長者業主樓換樓先導計劃」，只適用於房協指定的未補價屋苑（如健康村、家維邨、偉景花園、綠悠雅苑等）；而房委會於2026年推出的「長者業主樓換樓計劃」，適用範圍為房委會轄下的資助出售單位（如居屋、綠置居），涵蓋面較廣，兩者為獨立運作的計劃，申請人宜先確認自己單位屬於哪一個計劃的適用範圍。
