樓上漏水點算好？責任誰屬？即睇對應方法及家居保險索償

屋企天花突然出現水漬、油漆剝落，甚至滴滴答答落水，相信是不少香港業主及租客的惡夢。樓上漏水處理程序繁複，加上牽涉維修費用及賠償責任，往往令人無所適從。本文將由漏水成因、責任誰屬，到家居保險保障逐一拆解，幫大家有系統咁應對，減少爭拗及損失。

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30秒睇晒文章重點！

• 香港近八成住宅樓齡達30年或以上，樓宇老化令漏水個案持續高企，逾九成確認個案源頭來自正上方單位。
• 漏水源頭主要分「來水」、「去水」、「地台水」及「外牆滲水」四大類，成因不同，處理方法亦有異。
• 責任誰屬視乎滲水源頭：樓上單位、自己單位定係公用喉管／大廈結構，三種情景責任歸屬各有不同。
• 協商不成，除了食環署及屋宇署聯合辦事處（滲水辦），亦可考慮小額錢債審裁處等法律途徑追討損失。
• 家居保險未必保晒所有滲水情況，自然老化、日久失修多數不受保，投保前記得留意保單細節。

香港樓宇漏水情況普遍 舊樓特別易中招！

樓宇老化是香港漏水問題持續嚴重的主因。目前全港約八成住宅樓齡已達30年或以上，當中約一半更超過50年樓齡，喉管、防水層等設施隨年月自然損耗，滲水風險亦相應提高。

• 食水喉管、鹹水管日久失修，容易出現爆裂或滲漏
• 浴室、廚房防水層老化失效，令污水滲入樓下單位
• 大廈外牆及天台防水層破損，雨水經裂縫滲入屋內
• 裝修工程處理不當，破壞原有喉管或防水結構

根據食環署及屋宇署聯合辦事處統計，每年接獲的滲水投訴數以萬計，當中已確認源頭的個案，絕大部分均來自正上方單位。因此「樓上漏水」幾乎是香港住宅滲水問題的代名詞，但實際責任歸屬，仍需視乎個案成因而定。

樓上漏水四大源頭：「來水」定「去水」？

要根治漏水問題，第一步是分辨滲水屬於哪一類源頭，因為不同源頭所需的檢測方法及維修方案都不一樣。

樓上漏水點處理？5個步驟找出源頭

步驟1：影相記錄，保留證據

發現天花或牆身有水漬，應立即用手機影相或錄影，並記下發現時間、範圍及天氣情況（例如是否下雨後才出現）。這些記錄日後同樓上業主協商，或者向政府部門及保險公司申報時都會用得著。

步驟2：主動聯絡樓上住戶

建議心平氣和咁聯絡樓上業主或租客，講解漏水情況並邀請對方一同檢查。切忌未有證據就一口咬定係對方責任，以免不必要嘅衝突，反而拖慢解決進度。

步驟3：搵管理處或業主立案法團協調

如果自行溝通有困難，可以請管理處或業主立案法團從中協調，安排雙方檢查時間，並協助記錄事件經過。若懷疑涉及公用喉管或大廈結構問題，法團的角色會更加關鍵。

步驟4：向食環署及屋宇署聯合辦事處（滲水辦）求助

協商未有結果，可致電1823或直接向食環署及屋宇署聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）投訴。當局會按程序介入調查，一般分為三個階段：

值得留意，政府正計劃推出新試驗機制，透過紅外線熱成像技術提早介入，將發出通知的時間由現時約71個工作天，大幅縮短至約14個工作天。業主如果未有按時處理，有機會須自行負擔檢測費用，金額可達HK$17,000或以上。

步驟5：委聘測量師或公證行作獨立報告

如個案涉及較大爭議，或需要作為日後索償及訴訟證據，業主可自費委聘測量師、公證行或持牌水喉匠進行獨立檢測，出具專業報告，增加後續追討的說服力。

樓上漏水 責任誰屬？3個不同情況

情況一：樓上漏落自己屋企

如經檢測確認滲水源頭來自樓上單位，一般由該單位業主負責維修及相關賠償。惟若源頭涉及公用喉管或大廈結構問題，則有機會轉由業主立案法團或管理處負責。

情況二：自己單位漏落樓下

收到政府通知或樓下住戶投訴，代表滲水源頭好大機會在自己單位。此情況下，業主一般需負責維修，並就樓下單位的損失作出賠償，尤其涉及裝修或使用不當時，責任會更明確。

情況三：涉及公用喉管或大廈結構

如漏水源頭並非個別單位，而是大廈公用喉管、天台防水層或外牆結構破損，責任一般會落在業主立案法團或管理公司身上，維修費用亦多由大廈公共基金支付，或按業權份數攤分。

協商唔掂？香港樓上漏水求償途徑逐個睇

如果多次協商仍未能解決，或者對方一直迴避責任，業主及租客仍有以下途徑可以跟進：

• 存證信函／律師信：正式以書面方式要求對方在限期內處理，並保留作日後證據
• 調解服務：透過中立第三方（如管理處、調解中心）協助雙方達成共識，成本較低
• 小額錢債審裁處：爭議金額為HK$75,000或以下，可向小額錢債審裁處提出申索，毋須律師代表，程序相對簡單，適合追討維修費或財物損失
• 民事訴訟：金額較大或案情複雜的個案，可考慮循區域法院或高等法院提出訴訟，惟需時較長、成本亦較高

不論選擇哪一種途徑，事前備妥漏水記錄、通訊紀錄、檢測報告及維修單據等文件，都會大大提高追討成功率。

家居保險保唔保？滲水索償重點一覽

家居保險能否賠償，關鍵在於滲水成因，而非漏水本身。以下整理常見情況：

邊種保障最關鍵？

• 財物保障上限：傢俬、電器等因滲水受損能否足額賠償
• 第三者責任保額：萬一自己單位漏水影響樓下，賠償額是否足夠
• 緊急維修服務：部分計劃提供24小時緊急維修，突發事故時可救急
• 颱風保障：是否屬標準涵蓋範圍，抑或需額外加保

家居保險 vs 火險：邊種先啱用嚟索償滲水？

不少業主誤會火險同家居保險可以互相取代，但兩者保障範圍其實有明顯分別。

簡單嚟講，如果滲水影響自己屋企嘅傢俬電器，或者自己漏水累到樓下，應以家居保險嘅財物保障及第三者責任索償為主；若涉及樓宇結構性維修，則要留意火險保單條款。

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樓上漏水 常見問題

大廈公用喉管漏水，係咪一定由業主立案法團負責？

一般而言，如果確認源頭屬於公用喉管、天台或外牆等公用部分，維修責任及費用多數由業主立案法團或管理公司負責，並由大廈公共基金支付；若公共基金不足，則可能按業權份數向全體業主攤分。

樓上漏水維修一直拖延，有咩方法可以加快處理？

除咗持續同對方及管理處跟進，亦可正式向食環署及屋宇署聯合辦事處投訴，由當局介入發出法定通知；如對方仍不遵從，可考慮向小額錢債審裁處或法院提出申索，以法律途徑施壓。

想去小額錢債審裁處追討樓上業主，需要預備咩證據？

建議準備漏水發生日期及範圍的相片或影片、與對方的溝通記錄、專業檢測或維修報告、以及維修費及財物損失單據，證據愈齊全，審裁處愈容易判斷責任誰屬。

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