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買樓 與租樓 如何可以節省管理費成本?

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阿芬

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買樓 或租樓,只要一涉及私人屋苑,不論是樓齡達數十年的老牌屋苑,或剛入伙新樓,亦需支付由屋苑製定的管理費。近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠,因而令管理費水漲船高,有豪宅盤甚至每呎10元!哪對於新買家、收租投資者及租客來說,面對作為必要開支的「管理費」,又有何需注意?接下來,MoneySmart便為各位讀者解釋。

管理費

買新樓需預備   3個月管理費按金

現時法例沒規定發展商必須或要在甚麼時候公布管理費。所以,若發展商沒有公布,準買家亦只能「靠估」,入伙後亦只能「硬食」﹐可說是屬供樓以外的必要支出。

近年新盤管理費約每呎$4,個別高達$5,若以350呎的單位計,即管理費約每月$1,400至$1,750。管理費的水平亦按地點、服務及樓盤設施而定,洋房單位的管理費亦較分層單位貴。例如最高級的豪宅盤,山頂的Mount Nicholson,每呎可達10元;東半山樓王OPUS HONG KONG,更曾創下每呎14.2元的紀錄。 

部分新樓樓書亦會列明,準買家所需的管理費按金,一般均為3個月,鑑於管理費水平於樓花期往往只能「預估」,準買家亦因此需要預備額外資金。

買樓

租樓需留意   租金是否包管理費

市場上的租盤可分為「全包」及「不包」兩種,即是否由業主承擔物業的管理費。租客最好在睇樓時,清楚了解該樓盤所需管理費開支,以更清晰地了解租金水平,亦可了解業主開價是否合理。

買樓 放租計回報   先扣除管理費

如果購入物業再放租的業主,不論是自行支付管理費,或是由租客在租金中代為支付,管理費也並非真正的租金利潤。因此,業主需要扣除管理費後,再計算真正的租金回報。

以市值700萬單位計,如單位月租$15,000,租回報率即為2.5%;若單位的管理費為每月支出$1,500,變相租金收入實際只有$13,500,租回報變相回落至2.3%。

管理費會加價   需留意調整程度

管理費有如物價,並非永遠不變,而是根據發展商及管理公司所訂定的水平而修正,業主及住客均需留意管理費的調整程度。

據《經濟日報》去年年底報道,由會德豐發展的將軍澳新盤Capri,屋苑管理單位曾有意增加20%管理費,由原來每呎$4.5上調至$5.4,如果單位面積700平方呎,單月管理費可由$3,150上調至$3,780元。

海怡半島管理費   每呎約$1.6

有趣的是,眾多老牌大型屋苑的管理費,因為缺乏會所設施,故多半較一手盤相宜,如美孚新邨約600呎單位,管理費每月$1,100,每呎管理費僅$1.8;海怡半島面積約530呎的單位,管理費則約每呎$1.6;至於設有收費會所的嘉湖山莊,目前540呎的單位,管理費約$950,每呎管理費亦僅$1.7。

租買慳管理費   宜找舊式二手樓

所以,如大家有意置業作自住投資,又或是租客尋找租盤,若不著重會所及設施配套,亦不欲負擔太重的管理費開支,在新盤以外,二手樓亦是不錯的選擇。

 

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