申請按揭時，不少銀行都會附送一個「Mortgage Link」高息戶口，存款利率與按揭利率相同，可抵銷部分供樓利息。不過，Mortgage Link並非人人都識得善用：存款上限會逐月下降、派息方式會影響扣稅，而在定存息率高於按息的時候，資金也未必最宜放在Mortgage Link。
本文整理Mortgage Link的運作方式、2026年最新利率水平、利息計算例子、3種派息方式比較，以及Mortgage Link、定期存款與提早還款的取捨，助你把每一元閒置資金放在最合適的位置。
[ms-toc]
文章重點摘要
- Mortgage Link是附屬於住宅按揭的活期高息戶口，存款利率等同按揭實際利率；以2026年10月主流H按封頂息計，利率約為3.25%。
- 高息存款上限一般為未償還按揭額的50%，個別銀行或綠色按揭可達60%，上限會隨本金減少而逐月下降。
- 以HK400萬按揭為例，用盡50%上限，首年可賺約HK6.5萬利息，抵銷約一半按揭利息。
- 派息方式有3種，若選擇「扣減按揭利息」，有機會減少可扣稅的居所貸款利息。
- 2026年部分12個月港元定存息率已高於按息，宜將「緊急備用金」放Mortgage Link，長期閒置資金則按息率比較後再分配。
什麼是Mortgage Link 高息戶口？
Mortgage Link中文一般稱為「按揭存款掛鈎戶口」或「高息存款掛鈎戶口」，部分銀行亦稱為「存款掛鈎按揭」。它是銀行為按揭客戶而設的活期儲蓄戶口，戶口內指定金額可享與按揭實際利率相同的存款利率。
由於一般活期儲蓄利率極低，Mortgage Link的息率明顯較高。業主把資金存入戶口賺取的利息，正好用來抵銷部分供樓利息，變相降低借貸成本。
Mortgage Link基本特點一覽
哪些按揭計劃會提供Mortgage Link？
- 住宅按揭：私樓及居屋等資助房屋，不論是否使用按揭保險，均有銀行提供。
- 非住宅物業：工廈、商廈、舖位及車位按揭一般不設Mortgage Link，公司客戶亦通常不獲提供。
- 定息按揭：並非所有定息計劃都附設Mortgage Link，例如部分大型銀行近年推出的定息按揭便不提供，申請前宜先確認。
- 綠色按揭：物業持有「綠建環評」金級或鉑金級認證，可向指定銀行申請綠色按揭，首3年存款上限或可達按揭餘額60%。
以滙豐為例，客戶須持有卓越理財、滙豐One或個人綜合理財戶口，才可申請其「存款掛鈎按揭」，高息存款金額上限為未償還按揭的50%。各銀行條款不一，一切以銀行最新資料為準。
2026年Mortgage Link利率是多少？
Mortgage Link的存款利率跟隨按揭「實際利率」，因此先要了解現時H按及P按的息率水平。
- H按：1個月HIBOR＋銀行加幅（主流為H+1.3%），並設封頂息率。
- P按：最優惠利率（P）－銀行扣減，例如P-1.75%。
截至2026年10月初，1個月HIBOR約為2.97%，以H+1.3%計已高於封頂位。以主流封頂息P-1.75%（P為5%）計，H按實際利率約為3.25%；採用5.25%「大P」的銀行一般以P-2%封頂，實際利率同樣約為3.25%。換言之，現時新造按揭的Mortgage Link存款利率大多約為3.25%。
註：HIBOR每日變動，實際利率以銀行貸款條款及最新公布為準。若HIBOR回落至低於封頂位，H按實際利率及Mortgage Link存款利率會同步下降。
Mortgage Link存款上限如何計算？
Mortgage Link並非存多少都享高息。銀行一般以「未償還按揭本金」的50%作為高息存款上限，超出上限的部分只按普通活期利率計息。
由於每月供款都會償還部分本金，上限亦會逐月下降。以HK$400萬、還款期30年、利率3.25%的按揭為例：
例如剩餘按揭為HK300萬，存入HK160萬，其中HK150萬可享高息，餘下HK10萬只按普通活期利率計算。建議每年檢視一次戶口結餘，把超出上限的資金調往其他用途。
Mortgage Link利息計算方法 + 例子參考
計算公式
Mortgage Link一般以日息計算、每月結算一次，公式如下：
每月利息 ＝ 合資格存款額 × 存款年利率 × 當月日數 ÷ 365
例子：戶口內有HK20萬，存款利率3.25%，一個30日的月份可獲利息約HK534（200,000 × 3.25% × 30 ÷ 365）。若利息留在戶口繼續滾存，並在上限內持續增加存款，回報會隨複息效應略為提高。
例子一：用盡50%上限，可抵銷約一半按揭利息
假設按揭貸款額HK400萬，按揭利率3.25%，還款期30年，每月供款約HK17,408。
註：上限會隨本金減少而輕微下調，實際利息會略低於上述數字。
例子二：存入HK$50萬，同樣有明顯效果
現實中，不少業主支付首期後未必有大量現金。以同一按揭計算，即使只存入HK$50萬：
由於戶口屬活期性質，日後收到花紅或有額外儲蓄時，可隨時再存入，逐步提高抵銷比例。
Mortgage Link 3種派息方式比較
銀行向Mortgage Link派息主要有3種方式，部分銀行容許客戶自行選擇。3種方式在現金流、還款期及扣稅方面各有影響：
根據《稅務條例》，自住物業的居所貸款利息可作扣除，每年上限為HK10萬，可在總共20個課稅年度申索。由2024/25課稅年度起，與合資格子女同住的納稅人，上限可提高至HK12萬。
以上文HK400萬按揭為例，首年按揭利息約HK128,800，已超過HK$10萬扣除上限：
- 利息存入戶口：已付按揭利息仍為約HK128,800，可扣除HK10萬，用盡上限。
- 利息扣減按揭利息：HK65,000存款利息直接抵銷按揭利息後，實際已付利息只剩約HK63,800，可扣除額亦降至約HK$63,800。
兩者相差約HK36,200可扣除額，以最高累進稅率17%計，或須多繳約HK6,150薪俸稅。因此，按揭利息較高、又需要扣稅的業主，一般較適合選擇「利息存入戶口」。
Mortgage Link有甚麼好處？
1. 對沖按揭利息，減輕供樓壓力
存款利率與按息相同，等於把部分貸款的利息成本抵銷。用盡50%上限，可抵銷約一半按揭利息。
2. 活期存款，資金隨時可用
Mortgage Link屬活期戶口，提款不設罰息或手續費，適合存放備用資金，應付裝修、醫療或失業等突發開支。
3. 毋須「新資金」，手續簡單
高息定存往往要求新資金，業主要「螞蟻搬家」才符合資格。Mortgage Link一般不設新資金要求，也毋須另開戶口追逐優惠。
4. 部分銀行容許家人共用額度
大部分銀行只容許借款人本人使用，但個別銀行容許家人共同存款，最多可掛鈎約3個戶口。例如高息上限為HK200萬，借款人有HK100萬、配偶亦有HK$100萬，便可一同用盡上限。留意高息額度一般是共用而非逐個戶口計算。
5. 配合轉按套現，「零成本」賺現金回贈
業主轉按套現後，把套現所得存入新銀行的Mortgage Link，存款利息可抵銷套現部分的貸款利息。由於轉按現金回贈一般按整筆貸款額計算，套現部分同樣帶來回贈。
例子：套現HK40萬並全數存入MortgageLink，若回贈為1%，套現部分可帶來約HK4,000回贈，而該筆貸款的利息已由存款利息抵銷。待罰息期（一般約1至3年）完結後，可再用這筆資金提早償還部分貸款。前提是新按揭利率不高於原有計劃，並計及律師費等轉按成本。
Mortgage Link有甚麼壞處及注意事項？
1. 高息上限逐月下降
上限與未償還本金掛鈎，供樓年期愈長，可享高息的金額愈少。到按揭後期，上限可能只剩數萬至數十萬元。
2. 需要自備額外資金
按揭貸款會直接交予律師樓完成交易，不會存入業主戶口。業主必須自行另存資金，才可賺取利息，因此首期後現金不多的業主，效益相對有限。
3. 存款利率會隨按息下調
存款利率跟隨按揭實際利率浮動。若HIBOR大幅回落，H按息率下降，Mortgage Link的回報亦會同步減少。
4. 必須準時供款
銀行一般要求借款人準時還款，若有逾期記錄，銀行有權取消Mortgage Link安排，令實際借貸成本上升。銀行亦可按條款隨時修改Mortgage Link的安排。
5. 存款保障需事先確認
部分市場意見指，並非所有銀行的Mortgage Link存款都受存款保障計劃保障。開戶前宜向銀行查詢清楚。不過，本港銀行倒閉的情況極為罕見，此項風險相對較低。
想創被動收入也可以考慮買收息股
- 美股交易佣金
- US$0
- 港股交易佣金
- HK$0
- 美股最低交易金額要求
- US$1
【只限 9 日，HK$2,300 現金迎新】由2026年10月12日 至 20 日，經MoneySmart 連結開戶後的30天内，存款達HK$10,000或HK$80,000以上，再由第31天起再維持資產30天（首尾兩天計算在內）可享以下獎賞：
1️⃣ 存款 HK$80,000 至 HK$199,999 :
💰 HK$2,300現金 */ ⬆️ HK$2,500 百佳超市電子禮券/ HKTVmall 電子禮券/ 🆕 Dyson Supersonic ™ Travel 旅行風筒 HD19 (價值: HK$2,490)
2️⃣ 存款 HK$10,000 至 HK$79,999 :
HK$700 現金*/HK$900 百佳超市電子禮券/ Dyson HushJet™ Mini Cool 風扇（價值 HK$890)
🌟 存款 HK$200,000 至 HK$499,999 :
自動獲得 HK$3,000 Webull 現金券# (由 Webull 發放)
🌟 存款 HK$500,000 或以上：
可同得存款 1% 等值的 Webull 現金券# (最高上限為 HK$100,000) 及 MoneySmart HK$400 現金 *
‼️ # 存款達HK$200,000 或 HK$500,000或以上，將自動獲得由 Webull 發放之獎賞。 不會 同時享有MoneySmart 的 HK$10,000或 HK$80,000 存款獎賞。
‼️ MoneySmart 獎賞 1️⃣ 及 2️⃣ 不可叠加
‼️ 更多 MoneySmart 獨家獎賞、Webull官方獎賞及活動資料，參閱以下【更多詳情】
- 美股最低交易佣金
- 0.0035美元/股
- 港股交易佣金
- HK$0
- 港股抽新股手續費
- HK$0
【📣 最強獎賞，入1萬，拎HK$2,800迎新】2026年10月12日 至 20日，經 MoneySmart 指定連結開戶 ，再完成以下指定條件，拎走雙重獎賞。
1️⃣ 存款 HK$10,000 ,留存 30日, 拎走 MoneySmart 限時獎賞 : 🔝 HK$800現金* / ⬆️ HK$1,000百佳電子禮券 / HKTVMall電子禮券 及
⭐️ 毋須留存，即拎 HK$800 打新全免卡 及 HK$ 200 港元交易現金券
2️⃣ 留存多30日 (合共60日), 方德證券再送你官方獎賞
- 存款 HKD50,000 或以上，留存 60 日 ：*HK$800 交易現金券 及 HK$800 現金券 （可換現金#）*或者；
- 存款 HKD10,000 或以上，留存 60日： HK$800 現金券
‼️ 累積存款達 HK$300,000 或以上：額外再拎高達官方獎賞 HK$7,460
‼️ 打開下面【更多詳情】睇詳細活動 及 獎賞資料。
- 美股最低交易佣金
- US$0.99
- 港股最低交易佣金
- HK$0
- 富途現金寶過去12個月平均回報
- 3.6%
【🎁 迎新送 AirPods 5 或 HK$2,200 現金】由10月14日 中午 12:00 至 10月20日的活動期間，下載富途牛牛 App，先輸入兌換碼【MSFUTU】，然後完成存款及開戶，再滿足相應留存條件，拎走以下任何一項獎賞
1️⃣【於活動期間完成開戶，再由存款達標 HK$80,000 或以上的翌日起，再留存 60 日】
💰 現金 HK$2,200* ⬆️ / HK$2,200 Apple Store 禮品卡 / 百佳超市電子禮券/ HKTVmall 電子禮券 ⬆️
2️⃣【於活動期間完成開戶，再由存款達標 HK$10,000 - HK$79,999 的翌日起，再留存 60 日】
💰 現金 HK$1,100* ⬆️ / HK$1,100 百佳超市電子禮券 ⬆️ / Apple AirPods 5 配備無線充電盒 (價值: HK$1,249)
‼️ 獎賞 1️⃣ 及 2️⃣，不可叠加
‼️ 現金 HK$2,200 及 HK$1,100 獎賞，分別由富途現金券 （於富途牛牛App內兌換）及 SmartPoints (由MoneySmart兌換及發放）組成。
‼️ 打開下面【更多詳情】睇埋其他禮物，包括 Bowers & Wilkins 耳機 及 飛利浦 RO 飲水機等。仲有學生優惠，留存更少，相同獎賞。
常見問題
Mortgage Link賺取的利息需要交稅嗎？
一般不需要。香港並無對個人的銀行存款利息徵稅，業主以個人名義在Mortgage Link賺取的利息毋須繳交薪俸稅或利得稅。以公司名義持有物業則另作別論，宜向專業人士查詢。
提早還清按揭後，Mortgage Link戶口會怎樣？
Mortgage Link的高息額度以未償還按揭本金計算，按揭一旦全數清還，高息額度一般隨即終止，戶口會改按普通存款利率計息。如計劃提早還款，可先把資金留在Mortgage Link至罰息期完結，再一次過還款。
現有按揭沒有Mortgage Link，可以中途加開嗎？
Mortgage Link通常是申請按揭時的附帶安排，現有按揭一般難以中途加設。業主若想使用，較常見的做法是轉按至提供Mortgage Link的銀行，但須先計算罰息、律師費及新舊利率差距是否划算。
借定唔借？還得到先好借！
相關文章
