供樓扣稅2026｜點用盡$12萬免稅額？扣稅上限、年期、資格、注意因素

供樓可扣稅！想節省稅務支出，如何善用免稅額就相當重要。「供樓扣稅」即稅務局的「居所貸款利息扣除」，坊間亦稱「供樓免稅額」。自住業主可就購買香港住宅的按揭貸款利息申請扣除，每個課稅年度基本扣除上限為HK$100,000，可享20個課稅年度；如與2023年10月25日或之後出生的子女同住，更可額外扣除HK$20,000，合共最高HK$120,000。以下為你整合2026年最新的供樓利息扣稅上限、年期、資格、計算方法及BIR60填表重點，助你用盡扣稅額！

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太長唔想睇？30秒睇晒重點！

• 供樓扣稅每年最多可申請HK$10萬免稅額
• 供樓扣稅一共可申請20次（課稅年度），且不需連續使用
• 供樓按揭採用「息隨本減」， 初期利息較高，申請免稅可減輕負擔
• 夫婦聯名物業視作一個居所，夫婦二人平分扣稅額（各5萬，最高10萬）
• 轉按/加按要留意，僅限「買樓」相關的原始貸款利息可扣稅，套現部分的利息不獲扣除
• 供樓及租金扣稅不可以同時申請

供樓扣稅懶人包：扣稅額及詳情

什麼是供樓扣稅？供樓免稅額上限是多少？

供樓扣稅 / 供樓免稅額（居所貸款利息扣除）是財政預算案中的一項稅務減免措施，業主可為按揭的利息支出申請稅務扣減，以減輕稅務負擔。供樓利息免稅額僅限於自住物業，每年基本扣稅上限為10萬元，可享稅務扣除的年度為20個課稅年度。

納稅人需要在「個別人士報稅表」（BIR60）第8部「居所貸款利息」部分填報（利息金額填於第8.4項）；如涉及轉按或加按等再次按揭貸款，須在第8.2項註明，並填寫報稅表附錄中有關再次按揭貸款的部分（2025/26課稅年度報稅表為附錄第10部分），提供單位的按揭利息開支。

值得一提的是，由於納稅人可以自由選擇在哪個課稅年度使用供樓免稅額，不一定要連續每年申請扣稅，因此納稅人可以按照自己的換樓計劃、按揭息率和財務狀況要等來決定使用免稅額的最佳時機。

供樓扣稅可節省多少稅款？

以下按不同邊際稅率粗略估算（假設扣除額全數落在同一稅階）：

註：按標準稅率繳稅的人士同樣可申索居所貸款利息扣除。另外，2026-27年度財政預算案已寬減2025/26課稅年度100%薪俸稅及個人入息課稅，每宗個案上限HK$3,000，實際應繳稅款會再扣除此寬減。

納稅人與子女同住 扣稅上限增至12萬

從2024-25課稅年度開始，如果納稅人與2023年10月25日或之後出生的子女同住，居所貸款利息扣除上限便會由原本的HK$10萬增加到HK$12萬（即基本扣除HK$10萬＋額外扣除HK$2萬），直至該名子女年滿18歲為止。 申索額外扣除須同時符合以下4項條件：

• 在有關課稅年度內，在香港與子女同住至少連續6個月（或稅務局局長認為合理的較短期間）
• 該名子女於2023年10月25日或之後出生，並在該課稅年度內任何時間未滿18歲
• 所繳付的居所貸款利息，高於該年度的基本扣除上限
• 以書面方式選擇同時使用基本扣除及額外扣除上限

如何用盡扣稅上限？4點考慮因素

居所貸款利息扣除計劃的扣稅上限為HK$10萬。如果想用盡扣稅額，便要視乎物業的按揭利息是否貼近HK$10萬元。要發揮扣稅額的最大用途，便要考慮以下幾點：

1. 高息環境更着數

在一般情況下，高息環境會較容易用盡扣稅額。假設物業的按揭額為HK$350萬，如果息率為2厘，1年的按揭利息便為HK$7萬左右。但以同一筆貸款額計算，在高息環境下，假設息率為3厘，1年的按揭利息約為HK$10萬元，便可用盡扣稅額。但當然，如果物業本身的借貸金額高，即使在低息環境下也能用盡免稅額。 以下公式參考：

2. 息隨本減 買樓初期利息較高

按揭供款額是以「息隨本減」的原則來計算的，供樓初期的還息比例都會比後期高，利息支出亦會較大。因此，在供樓初期使用供樓免稅額來減輕稅務負擔也許會是較為明智的做法。此外，還款年期越長，總利息亦會越高，可用盡扣稅額的機會便越高。

3. 收入越高 免稅額越能發揮作用

使用供樓利息扣稅額目的無非是想減輕稅務負擔，如果納稅人的收入未算太高，在使用基本免稅額後，稅務開支不算太沉重的話，便建議保留扣稅額。因為「居所貸款利息扣除」有20個課稅年度的限制，當日後個人收入增加時，稅務開支亦會增加，這時候使用供樓扣稅額便能發揮更大的「慳稅」作用。

4. 首年供樓留意月份 不足12個月也計作一年

課稅年度由每年4月1日至翌年3月31日。根據稅務局例子，如業主於2025年11月1日至2026年3月31日期間繳付利息HK$80,000，並就2025/26課稅年度申索扣除，雖然只涉及5個月利息，仍會被視為已獲容許一個課稅年度的扣除。如首年利息遠低於上限，便要衡量是否值得消耗一個年度。

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供樓扣稅要符合什麼資格？

如果納稅人本身持有物業，而該物業又是納稅人的主要自住居所，基本上便合資格申請「居所貸款利息扣除計劃」。

1. 物業須位於香港
2. 物業為納稅人所擁有（唯一擁有人、聯權或分權共有人）
3. 物業為納稅人的主要自住居所
4. 貸款利息必須由購買該住宅而產生

換言之，如果納稅人擁有多過一項住宅物業，符合供樓扣稅資格的物業便只有主要居所，其他物業則不符合扣稅資格。此外，以下情況的物業也不符合申請扣稅資格：

• 非住宅物業（如工商舖）
• 樓花（未入伙）
• 子女名下物業但由父母供款，父母不能獲扣稅
• 以有限公司名義持有的住宅（申索人必須為個人）
• 只簽了臨時買賣合約、由發展商提供按揭而發展商仍為註冊業主的單位
• 香港以外地區的物業

供樓利息扣稅如何計算？「點計」公式及例子

可扣除金額＝該課稅年度實際已付的合資格利息（按業權比例計算）與適用扣除上限兩者中的較低者。重點是「看利息，不看供款」，本金部分不可扣除。

註：聯權或分權共有人中，未有實際支付利息的一方不獲扣除；即使由其中一方支付全數利息，亦只可按其業權比例申索。如上述40%業權人士同時符合額外扣除條件，其額外扣除上限為HK$20,000 × 40%，即HK$8,000。

供樓扣稅如何填報？BIR60報稅表第8部填寫重點

稅務局已於2026年5月4日發出2025/26課稅年度個別人士報稅表。居所貸款利息資料須填於報稅表第8部，主要欄位如下：

小貼士：利息金額應以銀行發出的按揭利息年結單為準，切勿自行把每月供款加總；建議保留利息結單、按揭合約及業權證明等紀錄，以備稅務局查核。

供樓扣稅注意事項

1. 轉按要留意 加按後利息不可申請扣稅

不少供樓一族都會轉按，而轉按時所增加的貸款額（加按）又是否符合扣稅資格呢？簡單來說是不能的。供樓利息扣稅只限於最初置業時所產生的貸款額；而如果有加按套現，套現部分的利息支出便不能夠扣除。轉按物業時，納稅人只可以為轉按後非套現的按揭利息申請稅務扣減。

2. 聯名物業當作一個居所（最高扣稅10萬）

如果該物業由夫婦聯名持有，夫婦二人又是否可以分別申請HK$10萬供樓扣稅額（合共HK$20萬）呢？

答案也是不可以的。聯名持有的物業，每人分別最高可扣除的供樓利息稅項為HK$5萬，亦即合共HK$10萬。即使夫婦二人各自持有物業，但因他們的「共同主要居所」只有一個，因此也只有一所物業合資格申請稅務扣減，上限同樣為HK$10萬。

3. 供樓與租金扣稅不可同期申索

住宅租金扣除的條件之一，是納稅人及其配偶在有關期間並非任何香港住宅的業主，因此成為業主並自住的期間不能申索租金扣稅。如在同一課稅年度內先租後買，則可按實際期間，分別申索租住期間的租金扣除及自住期間的居所貸款利息扣除。

4. 申索後可於6個月內撤回

如已獲准扣除，但事後想保留該年度的扣除名額，可在稅務局局長發出評稅通知書後6個月內以書面撤回申索；撤回後，該年度不會被視為已使用扣除年度，但須補繳相關稅款。

5. 提早贖樓罰息不可扣稅

為提早贖回物業而向銀行繳付的「罰息」屬銀行罰款，並非貸款利息，因此不能申索居所貸款利息扣除。

更多慳稅貼士

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供樓扣稅 常見問題

轉按的按揭利息都可以申請扣稅嗎？

可以，但只有轉按後的非套現按揭利息部分才可以申請扣稅。舉例，如果物業轉按後50%的貸款額來自主要居所的按揭，剩餘50%則來自套現出來的資金（例如用作投資用途），那麼只有一半的按揭利息可以申請扣稅。

車位按揭都可以申請扣稅嗎？

可以，但只有業主自住物業的車位才可申請扣稅，而在申請扣稅時需要與該自住物業一同申請，獨立持有的車位不能申請。

夫婦聯名物業可以有較高扣稅額嗎？

沒有，聯名持有的物業，每人可申請的扣稅額只限HK$5萬，即合共HK$10萬扣稅額。但要留意，即使是夫婦二人各自持有一所物業，但由於夫婦二人被視為同一個共同住所，因此仍然只可以申請一個物業作扣稅用。

如果我的利息支出超過 10 萬，可以結轉到下一年嗎？

不可以。居所貸款利息按年度計算，超出上限的部分不能結轉。因此，在高息期或按揭初期利息較高時申請，效益最大。

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