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車位 買賣 投資 入門 睇清按揭規則 (一文睇晒)

車位

近年私人住宅樓價急升,更有印花稅「辣招」把關,對於投資者而言,可能已不是最佳市場。另一邊廂,  車位 投資 的入場門檻較低,而且短期買賣不受高稅率的印花稅限制,或是不俗的投資選擇。那麼,如果有意要投資車位,又要留意甚麼呢? 車位 按揭 又有甚麼規則?

車位 買賣 前 必需實地視察

買樓講究座向,而車位是否屬「靚位」,更是一門非常高深的學問。因為每個停車場的佈局不盡相同,出入口、轉角位深闊度等,必須到場視察實際狀況,以判斷欲購入的車位在該屋苑的車主心目中,是否受歡迎。位置好壞,租金收入自然不同,回報率亦因此有異。

另外,停車場的實際狀況,例如漏水、路面凹陷、牆身油漆或石灰剝落等,也無法透過建築圖則或經紀照片反映出來。因此,在投資之前,準買家必須到目標停車場視察環境。

車位 按揭 最高4成 利率不同物業按揭

車位的按揭制度與物業按揭有異,按照目前政府規定,車位按揭最高只能造4成,而按揭息率亦不會與物業按揭相同,一般批核的按揭年期最高只有15年,亦即是說,投資者本身要有一定資金。 

一般而言,因為影響車位價格的情況較為複雜,因此銀行在估價、按揭成數、按息利率亦會較物業按揭為保守。

如有物業按揭 需扣減供款入息比例

另外,如果車位按揭的申請人,本身有物業按揭仍未完成,銀行的按揭成數需扣減,即最多只有3成。

金管局所規定的「供款入息比例/加三厘壓力測試」依然適用於車位按揭,供款仍然不可以超過「50 / 60」的準則,如果申請人有另一筆按揭在身,供款限制同樣需要下調「10%」,即「40 / 50」。

可留意新盤車位拆售

目前除了二手屋苑的車位以外,一手新盤的車位往往十分渴市,新入伙住客自然需求甚殷,投資者亦較熱衷於投資大型新盤的車位。如果是新發展的住宅區,或是交通未竟完善的新區,新盤所拆售的車位或有較佳的投資前景。

舉個例子,例如今年6月,會德豐的將軍澳新盤Monterey曾拆售逾百個車位,旋即全數沽清,每個成交價由230萬起跳。

注意同區未來交通建設

任何產品的投資潛力及價格變動,同樣受供求定理所限制。如果屋苑周邊的交通配套較差,住客需要以私家車代步,那車位的需求及租金自然會上升。相反,如果屋苑附近的未來交通配套愈來愈佳,甚或將會有鐵路連接,那麼需求自然會回落。

留意車位出租或轉手限制

不同的大廈公契,對於車位出租或轉售會有不同的限制。有部份商廈及住宅規定,車位只能出遭或轉售予業主或住客,亦即是說大大限制了投資潛力。為以防萬一,入市前必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱,確認公契的實際條款。

風險:留意市場是否過度炒賣

近年車位炒賣氣氛熱烈,其中之一是相比投資私人住宅,車位的限制較少,只需要繳付從價印花稅(AVD),而不受買家印花稅(BSD)或額外印花稅(SSD)影響。因此,車位的碼數細,相應的稅項成本亦低,轉手簡單,因此吸引了不少投資者。

不過,亦因為較缺乏轉手限制,對於市場的反應會較敏感,容易急升急跌。如果投資者對水位判斷有誤,可能會變成了「高追」,並且「摩貨」失敗而損手。

主頁:blog.moneysmart.hk

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