西營盤 再推納米樓 應否於該區入貨？4點分析！

西營盤 恒基新盤藝里坊·1號上周開價，首張價單50伙，單位折實平均呎價近3萬元。首批推出面積均為300呎以下，最細單位僅230呎。發展商提供最高優惠3％，入場單位折實索價669萬元。西營盤區樓市近年租售市場興旺，如有意「幫襯四叔」，購入藝里坊·1號，或有意在該區購入單位作投資，有哪些事項需注意？MoneySmart提出幾點，供讀者們參考：

第一： 西營盤 細房戶多 會否拖低租金？

發展商早已明言，藝里坊·1號主打中小型戶。首張價單證實所言非虛，50伙單位面積由230至282平方呎，設有230呎的開放式單位，及282呎的一房單位等。準買家如欲購買其400呎兩房的標準單位，可能需等等了。

以用家角度來說，282平方呎的單位，只夠兩人或小型家庭居住，倘若將來增添家庭成員，將有換樓壓力，奈何該區新盤，多主攻細房戶。倘若用家將來打算於同區換樓，可能選擇不多且價錢偏貴；以投資者角度來說，區內細房戶則供應過多，競爭烈，又會否影響將來的租金收入呢？

第二：發展商提供按揭   看好區內後市？

早前康城第六期 「LP6」推出時，發展商因未推出按揭計劃，因而市場有傳發展商對後市看法不樂觀。而今次新盤藝里坊·1號，恒基為準買家提供發展商一按，貸款額最高為淨樓價85％。利率方面，首3年為P-2%（細P、下同），實際即3％；第37至60個月為P-1%，實際為4％，其後為P+1%，實際則為6％。

如以入場單位6樓G為例，定價690.4萬元，即供優惠最高3%，折實價約669.6萬元，若使用發展商提供的85成按揭，淨樓價一半成半首期須約100.4萬。但有意使用地產商按揭的讀者需注意，當過了低息期後，大家有否經濟能力應付高息呢？香港銀行亦將預料加息，p按亦會上揚，業主是否有足夠防守力？

因為萬一樓市轉跌，使用發展商高息按揭的業主，未能以足夠成數轉按至「銀行Plan」，供款成本將會暴增，有可能因此而斷供。

第三：港鐵沿線近中環   有外籍客市場？

西營盤自開通港島延線後，與核心商業區中環僅兩站之隔，加上環境相對幽靜，及獨特的「SOHO」生活氣息，因此區內租盤近年深受青年才俊、或企業外派人員歡迎。藝里坊·1號位於忠正街，項目位於港鐵西營盤B3出口旁邊，更可謂佔盡地利。

該區租務市場近年十分興旺，如位於德輔道西、發展格局相似的新盤AVA 128，於2017年入伙，該項目約300呎單位租盤叫價約18,000元；據《經濟日報》報道，另一個位於桂香街的樓盤薈臻，於2015年入伙，單位259方呎，月租成交亦見17,000元。

第四：官商高價搶地   西營盤將愈來愈貴？

藝里坊·1號定價水平為近年同區新盤新高，何解？綜觀近年西營盤的土地市場，該區已成「兵家必爭之地」。原因是區內多年來缺乏新盤，故發展商一直積極收購舊樓業權，重建新樓出售，收購成本過高，變相令區內呎價，久高不下。

更重要的是，連政府市建局也加入戰團。今年5月6日，市建局以23,568元收購崇慶里/桂香街發展項目，創市建局收購舊樓紀錄新高。

近年在西營盤已發展多個新盤的新世界，市傳亦於今年5月收購高街120號翠樺樓，出價高達每呎2.4萬；另外，德輔道西331至341號舊樓亦同樣已由新世界收購逾6成業權。假若政府及發展商一直高價買地，未來重建項目開售或將進一步推高區內樓價。

綜觀上述4點，讀者們對西營盤的樓市發展又有何看法呢？

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