印花稅解構2024:BSD、SSD、NRSD、DSD已撤銷 置業稅項AVD一文搞清

印花稅解構2024:BSD、SSD、NRSD、DSD已撤銷 置業稅項AVD一文搞清

香港人關心樓市。說到買樓,又必會提到印花稅。多年來政府為調整樓市,推行過不同印花稅及稅率,生出 BSD、SSD 等一大堆術語,令人困惑。不過,政府已取消SSD、BSD及NRSD,本文就為大家講解現時在香港買樓需要繳交的印花稅,令新手買家一次搞懂。


印花稅撤銷辣招SSD/BSD/NRSD從價印花稅 AVD額外印花稅 SSD買家印花稅 BSD常見問題

印花稅是甚麼?

印花稅 (stamp duty) 是置業時徵收的稅項,一般由買方支付,目的是確立文件的法律效力,一旦將來買賣雙方有爭拗,都可將文件呈堂作證。

2008年金融海嘯後,美國持續的量化寬鬆促使本地樓市反彈。為遏制樓市過熱,政府推出了不同形式的印花稅,包括針對炒家的額外印花稅 (SSD)、針對公司及海外買家的買家印花稅 (BSD)、針對買樓收租的新住宅從價印花稅 (NRSD),當中 NRSD 又曾被稱為雙倍印花稅 (DSD) 。(註:SSD、BSD、NRSD已於2024年2月28日起撤銷,詳情見下文)

每種印花稅都有不同的稅率和適用條件。而對身為香港居民的首置客來說,首先要認識的是從價印花稅 (AVD)。

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財政預算案2024 2/28即時減辣取消SSD/BSD/NRSD

在2024年2月28日,《財政預算案2024/25》公布由即日起撤銷所有之前為遏制樓市過熱而推出「辣招」印花稅,包括額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD)、新住宅從價印花稅 (NRSD) 全部取消,非首置客、公司及海外買家,即日起買賣住宅物業均不用再需要支付這些印花稅,只需支付從價印花稅 (AVD),税率與第2標準税率相同。

從價印花税税率2024 (第2標準稅率) (HK$)
物業售價 / 市值 税率
$3,000,000或以內 $100
$3,000,001 – $3,528,240 $100 + 超出$300萬的10%
$3,528,241 – $4,500,000 1.5%
$4,500,001 – $4,935,480 $6.75萬 + 超出$450萬的10%
$4,935,481 – $6,000,000 2.25%
$6,000,001 – $6,642,860 $13.5萬 + 超出$600萬的10%
$6,642,861 – $9,000,000 3.00%
$9,000,001 – $10,080,000 $27萬 + 超出$900萬的10%
$10,080,001 – $20,000,000 3.75%
$20,000,001 – $21,739,120 $75萬 + 超出$2,000萬的10%
$21,739,121或以上 4.25%

從價印花稅的演變:AVD、DSD及NRSD

從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 是簽立買賣或轉讓物業文書時的稅項,無論買賣一手樓或二手樓都須繳付。

在簽署臨時買賣合約及正式買賣合約後,買方還要簽一份轉讓契約 (assignment) 作為物業轉讓的證明文件,才正式擁有物業。這份文件會經土地註冊處註冊 (俗稱打釐印) 來確立認受性,這個過程產生的費用就是從價印花稅。

從價印花稅以往在簽署轉讓契約時繳交。不過為防止炒風,政府後來改為在買賣雙方簽訂買賣合約後30天內已需繳交從價印花稅,並一直沿用至今。

繳交從價印花稅一般由律師代辦,業主毋須親自辦理。

從價印花稅的計算方法

從價印花稅目前分為第1標準和第2標準。簡單而言,第1標準適用於手頭上已有物業的香港人,不論樓價稅率都是劃一7.5%;第2標準適用於手頭上沒有物業的香港人,以物業售價或物業市值兩者中、較高的一方按税率計算,不論是否首置客都要繳交。

第1標準第1部分税率
稅率 適用期
15% 2016年11月5日至2023年10月24日期間所簽立的文書
7.5% 2023年10月25日或之後所簽立的文書

關於住宅從價印花稅的第1標準税率還有第2部分,但只適用在2013年2月23日或之後、2016年11月5日之前所簽文書,已不合時宜,在此略過。

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第2標準税率 (HK$)
物業售價 / 市值 第2標準税率
$3,000,000或以內 $100
$3,000,001 – $3,528,240 $100 + 超出$300萬的10%
$3,528,241 – $4,500,000 1.5%
$4,500,001 – $4,935,480 $6.75萬 + 超出$450萬的10%
$4,935,481 – $6,000,000 2.25%
$6,000,001 – $6,642,860 $13.5萬 + 超出$600萬的10%
$6,642,861 – $9,000,000 3.00%
$9,000,001 – $10,080,000 $27萬 + 超出$900萬的10%
$10,080,001 – $20,000,000 3.75%
$20,000,001 – $21,739,120 $75萬 + 超出$2,000萬的10%
$21,739,121或以上 4.25%

上述第2標準税率適用於2023年2月22日上午11時或之後簽立的文書,此前的第2標準税率可參考稅務局

第1標準第1部分税率又稱新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD)。因為歷史緣由,它曾被稱作「雙倍印花稅」(Double Stamp Duty, DSD),但這個既非正式名稱,現時也不再被使用。(NRSD已於2024/2/28撤銷)

如果你是香港永久性居民,在購入香港住宅物業時並沒有持有其他香港住宅物業,也不是其他香港住宅物業的實益擁有人 (beneficial owner),那麼基本上就只需按第2標準稅率繳交從價印花稅。

相關文章:買樓置業程序及開支

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額外印花稅 SSD:針對炒家而設的印花稅 (已於2024/2/28撤銷)

額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 在2010年11月推出,若業主以個人或公司名義 (不論在何地註冊) 在置業後的指定時間內出售該物業,便要繳交這稅項,是針對短期炒賣業主的措施。

額外印花稅的適用期簡稱為「額印期」。自稅項實施以來,額印期經過兩次轉變,最初是24個月 (兩年)、2012年10月27日起改為36個月 (三年);在2023年10月25日施政報告中,又將三年改回兩年,即24個月,並以先實施後立例的方式即時生效。

因此,2023年10月25日或之後所簽立而須繳納額外印花税的住宅物業交易文書,其額印期是24個月。

間中媒體會出現「新盤額印期鬆綁」的說法,是指該樓盤已過了額外印花稅的適用期,業主可以轉售物業而不用交額外印花稅。

額外印花稅的計算方法

根據2023年施政報告,現時額外印花稅應分為3個稅率。如果物業在持有6個月或以內出售,稅率是樓價的20%;超過6個月但在12個月或以內為15%;超過12個月但在24個月以內為10%。

當中,「樓價」仍是以物業售價或物業市值中較高者作準。

為方便理解,下表將新、舊額外印花稅的稅率放在一起,給讀者一同參考。

額外印花稅 (SSD) 稅率
物業持有期 稅率
6個月或以內 20%
6個月以上至12個月 15%
12個月以上至24個月 10%
*24個月以上至36個月 10%
*只適用於2023年10月25日之前取得物業
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買家印花稅 BSD:境外買家須付7.5% (已於2024/2/28撤銷)

買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD) 自2012年10月27日起實施,主要是政府回應民間有意見認為本港樓價高企主因之一是境外資金。

買家印花税是在從價印花税及額外印花税 (如需要) 之上加徵的印花税,所有非香港永久性居民在簽訂住宅物業的買賣合約時都須繳交。

最初,買家印花税的稅率是物業售價或物業市值中較高一方的15%。2023年10月25日施政報告後,稅率調低至7.5%,與從價印花稅第1標準看齊。

買家印花税主要針對境外買家,與以下三類人無關。

  1. 如你是香港永久性居民,你毋須繳交買家印花稅。
  2. 如你並非香港永久性居民,但與香港永久性居民聯權擁有物業,而你們份屬近親,則可獲豁免繳交買家印花稅。
  3. 如你是合資格外來人才,根據《施政報告2023》的最新指引,可按「先免後徵」形式,首7年豁免繳交買家印花稅,若住滿7年後未能成為香港永久居民,才需要補交稅項。
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其他人也問了以下問題

甚麼叫做印花稅?

印花稅 (stamp duty) 在簽訂具有法律效的契約時徵收的稅種,名字沿於納稅人須在文件上加貼印花稅票或者蓋章來履行納稅義務。在香港買賣住宅,須繳付稅花稅。

物業印花稅是甚麼?

物業印花稅是置業時徵收的稅項,分為住宅與非住宅兩大類,當中非住宅可指工廈、商廈或車位。

印花稅誰負擔?

印花稅目的是確立文件的法律效力,一旦將來買賣雙方有爭拗,都可將文件呈堂作證。這個稅項一般由買方支付。

印花稅幾時畀?

印花稅須在簽署買賣合約後繳交,限期為30天內。若簽訂臨時買賣合約與簽訂正式買賣合約中間只相隔14天,限期會以簽訂正式買賣合約後開始計算,超過14天則會以簽訂臨時買賣合約後開始計算。

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