印花稅解構：BSD、SSD、DSD、NRSD等置業稅項一文搞清

香港人關心樓市。說到買樓，又必會提到印花稅。多年來政府為調整樓市，推行過不同印花稅及稅率，生出 BSD、SSD 等一大堆術語，令人困惑。本文就為大家講解現時在香港買樓需要繳交的各項印花稅，令新手買家一次搞懂。

印花稅是甚麼？

印花稅 (stamp duty) 是置業時徵收的稅項，一般由買方支付，目的是確立文件的法律效力，一旦將來買賣雙方有爭拗，都可將文件呈堂作證。

2008年金融海嘯後，美國持續的量化寬鬆促使本地樓市反彈。為遏制樓市過熱，政府推出了不同形式的印花稅，包括針對炒家的額外印花稅 (SSD)、針對公司及海外買家的買家印花稅 (BSD)、針對買樓收租的新住宅從價印花稅 (NRSD)，當中 NRSD 又曾被稱為雙倍印花稅 (DSD) 。

每種印花稅都有不同的稅率和適用條件。而對身為香港居民的首置客來說，首先要認識的是從價印花稅 (AVD)。

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從價印花稅的演變：AVD、DSD及NRSD

從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 是簽立買賣或轉讓物業文書時的稅項，無論買賣一手樓或二手樓都須繳付。

在簽署臨時買賣合約及正式買賣合約後，買方還要簽一份轉讓契約 (assignment) 作為物業轉讓的證明文件，才正式擁有物業。這份文件會經土地註冊處註冊 (俗稱打釐印) 來確立認受性，這個過程產生的費用就是從價印花稅。

從價印花稅以往在簽署轉讓契約時繳交。不過為防止炒風，政府後來改為在買賣雙方簽訂買賣合約後30天內已需繳交從價印花稅，並一直沿用至今。

繳交從價印花稅一般由律師代辦，業主毋須親自辦理。

從價印花稅的計算方法

從價印花稅目前分為第1標準和第2標準。簡單而言，第1標準適用於手頭上已有物業的香港人，不論樓價稅率都是劃一7.5%；第2標準適用於手頭上沒有物業的香港人，以物業售價或物業市值兩者中、較高的一方按税率計算，不論是否首置客都要繳交。

第1標準第1部分税率
稅率	適用期
15%	2016年11月5日至2023年10月24日期間所簽立的文書
7.5%	2023年10月25日或之後所簽立的文書

關於住宅從價印花稅的第1標準税率還有第2部分，但只適用在2013年2月23日或之後、2016年11月5日之前所簽文書，已不合時宜，在此略過。

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第2標準税率 (HK$)
物業售價 / 市值	第2標準税率
$3,000,000或以內	$100
$3,000,001 – $3,528,240	$100 + 超出$300萬的10%
$3,528,241 – $4,500,000	1.5%
$4,500,001 – $4,935,480	$6.75萬 + 超出$450萬的10%
$4,935,481 – $6,000,000	2.25%
$6,000,001 – $6,642,860	$13.5萬 + 超出$600萬的10%
$6,642,861 – $9,000,000	3.00%
$9,000,001 – $10,080,000	$27萬 + 超出$900萬的10%
$10,080,001 – $20,000,000	3.75%
$20,000,001 – $21,739,120	$75萬 + 超出$2,000萬的10%
$21,739,121或以上	4.25%

上述第2標準税率適用於2023年2月22日上午11時或之後簽立的文書，此前的第2標準税率可參考稅務局。

第1標準第1部分税率又稱新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD)。因為歷史緣由，它曾被稱作「雙倍印花稅」(Double Stamp Duty, DSD)，但這個既非正式名稱，現時也不再被使用。

如果你是香港永久性居民，在購入香港住宅物業時並沒有持有其他香港住宅物業，也不是其他香港住宅物業的實益擁有人 (beneficial owner)，那麼基本上就只需按第2標準稅率繳交從價印花稅。

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額外印花稅 SSD：針對炒家而設的印花稅

額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 在2010年11月推出，若業主以個人或公司名義 (不論在何地註冊) 在置業後的指定時間內出售該物業，便要繳交這稅項，是針對短期炒賣業主的措施。

額外印花稅的適用期簡稱為「額印期」。自稅項實施以來，額印期經過兩次轉變，最初是24個月 (兩年)、2012年10月27日起改為36個月 (三年)；在2023年10月25日施政報告中，又將三年改回兩年，即24個月，並以先實施後立例的方式即時生效。

因此，2023年10月25日或之後所簽立而須繳納額外印花税的住宅物業交易文書，其額印期是24個月。

間中媒體會出現「新盤額印期鬆綁」的說法，是指該樓盤已過了額外印花稅的適用期，業主可以轉售物業而不用交額外印花稅。

額外印花稅的計算方法

根據2023年施政報告，現時額外印花稅應分為3個稅率。如果物業在持有6個月或以內出售，稅率是樓價的20%；超過6個月但在12個月或以內為15%；超過12個月但在24個月以內為10%。

當中，「樓價」仍是以物業售價或物業市值中較高者作準。

為方便理解，下表將新、舊額外印花稅的稅率放在一起，給讀者一同參考。

額外印花稅 (SSD) 稅率
物業持有期	稅率
6個月或以內	20%
6個月以上至12個月	15%
12個月以上至24個月	10%
*24個月以上至36個月	10%
*只適用於2023年10月25日之前取得物業