【上車】買樓置業程序 睇樓/按揭/開支/印花稅須知 新樓二手樓上車盤選擇

買樓置業程序睇樓按揭開支印花稅須知 新樓二手樓上車盤

買樓程序逐步講解。香港人為置業「上車」花盡心思,當儲足首期準備買樓時,便要開始物色心水樓盤。這篇文章會講解整個買樓的流程,例如睇樓、申請按揭、壓力測試、按揭保險、驗樓等,以及除了首期及樓價以外的開支如印花稅,協助大家認識買樓程序。

購買新樓6大步驟

香港樓市始終以一手物業主導,每有新樓盤推出,都會吸引上車客及各路買家注視。如果想購買一手新盤,有哪些資料要留意?具體步驟為何?

購買新樓 步驟一 – 看清價單

如果有意購買一手新盤,必須看清價單。

目前政府規定,每個首次發售的樓盤,發售前必須於官網及售樓處提供價單。價單當中會詳細載有樓盤的面積、價錢、呎價、結構資訊、發展商提供的各種優惠、發展商按揭細節等內容。

由於一手新盤超過9成以上為樓花,即未見現樓的物業,買家必須看清楚價單的內容,用以選擇單位。

要留意,只有刊載在價單上的物業,才可以發售,目前政府規定首份價單單位數目不少於整個項目的20%,第二份價單開始最少為10%。另外,每一份價單上的優惠折扣不會完全相同,發展商往往在第一張價單推出較多優惠吸客,其後每份價單開始削減。

購買新樓 步驟二 – 參觀示範單位

發展商會在展銷場內搭建示範單位,但多半為項目最吸引而面積較少的單位,未必會展出所有戶型、特別是細單位的「清水房」(即沒有任何傢俱裝修的示範單位)。

一般買家前往參觀示範單位,最重要的視察項目模型,雖然只是微縮的樣本,但一樣可以大致了解心水單位的坐向及結構。

購買新樓 步驟三 – 入票認購

如果有意認購價單內的單位,便要向發展商提供訂金本票,即俗稱「收票」。發展商為公平起見,會為準買家攪珠抽籤,再按順序揀樓。因此要買入心水單位,除了首期資金以外,其實亦需要運氣。

購買新樓 步驟四 – 認購及簽署臨約

如果成功在新盤發售當日選中心水單位,代理與現場律師便會陪同買家「落細訂」,即以樓價的5%作為訂金,可於原先的訂金本票扣除,同時解說條款及簽處臨時買賣合約。

買家須在當天帶備銀行支票薄,並且確保銀行中會有充足的資金,以補回不足的訂金。

簽臨約同時選擇付款方式

對準買家而言,簽臨約時要選擇付款方式,此過程非常重要,會涉及到按揭及供款。遇有疑問,須立即向可信任的經紀查詢。

購買新樓 步驟五 – 簽正約及承造按揭

當律師及發展商完成臨約程序後,約5個工作天 (即一星期內),便需要進一步繳付大訂,同樣為樓價的5%,其後就可以按照早前選擇的付款方式所規定的時限,完成相關按揭貸款。

如果是選擇「即供付款」方式,需要在較短時間(有100天、180天等方案)內完成按揭;如果是選擇建期付款或是「先住後付」等方式,則可以按照價單上付款方式的規定,可於約2年後再行承造按揭。

另外,目前政府的「按保新制」只適用於現樓物業,如果買樓花又要想用新制按保,就需要選用建期付款計劃(詳見後文)。

購買新樓 步驟 六 – 驗樓/收樓

完成相關按揭程序後,買家就可以按照發展商的落成期驗樓及收樓,發展商在政府批出「滿意紙」及「入伙紙」後,即會透過律師樓通知買家可以收樓。到正式入伙之前,買家可以外聘驗樓師再行執漏,再正式入伙。

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購買二手樓9大步驟

如果是購買二手樓的話,要分析的「硬資料」如價單及樓書等較少,但要花時間與原業主商討交易細節。

購買二手樓 步驟一 – 簽署「睇樓紙」 參觀物業

如果要購買心儀的二手物業,可以先尋找相熟的經紀,簽署「睇樓紙」,然後參觀及視察物業。

新手買家可能會希望親自與業主交易,省卻經紀佣金,但一般仍會建議找經紀代理,因為如果有一位可信任的經紀作為中間人,可以更容易了物業的狀況及真實細節,與業主討價還價,確保準備買入的心儀物業在各方面都稱心滿意。

購買二手樓 步驟二 – 上門「睇樓」 視察單位實際狀況

「睇樓」最重要的是要了解單位的現時狀況,並與原業主初步商議搬遷安排,甚至作書面聲明。

原業主在出售物業有義務還原物業,但如何還原、已改建的部份又如何處理,一樣要由新舊業主先行協商,以免交樓時發生爭拗。

購買二手樓 步驟三 – 為單位進行查冊 確保知情

二手樓買家必須為目標單位進行物業查冊,查冊的資訊雖然只有物業過往的業主、交投及按揭紀錄,但亦可作為憑證,確認新買家已了解單位的業權。這樣亦等於自我保障,萬一如因業權出現爭拗,亦可聲明自己早已查冊,而非疏忽所致。

購買二手樓 步驟四 – 查詢銀行估價

二手物業沒有定價,原業主可自由開價,如果新業主不是繳付全數樓價「Full pay」,便要找銀行承造按揭,而事前亦要先知道銀行可以提供的最高按揭上限。

銀行的按揭上限以物業估價而定,準買家要先行了解不同銀行的估價及自己的預算,是否足以支付樓價。如果估價不足,可能又要透過經紀向業主還價。

購買二手樓 步驟五 – 簽臨時買賣合約 交「細訂」

購買二手樓簽約部份與一手樓盤類似,如果準買家確定交易,就需要在經紀及律師的協助下,簽訂「臨時買賣合約」,決定成交日,並向業主支付訂金 (俗稱「細訂」),一般為樓價的3至5%。

購買二手樓 步驟六 – 簽署正式買賣合約 交「大訂」

在簽訂臨約後,新業主已可以憑臨約向銀行申請按揭,一般約兩星期後,便可簽訂正式買賣合約,再繳付俗稱「大訂」的訂金,金額視乎細訂而言,一般大細訂合共為樓價的10%。

購買二手樓 步驟七 – 承造按揭

成功交割大訂及細訂後,律師將會處理各項業權轉交事宜,準業主亦要繼續與銀行處理按揭申請(不論是在臨約後申請或是交大訂後申請),成交期約需一個月至一個半月。

購買二手樓 步驟八 – 覆檢單位

在申請按揭及等待獲批的過程之中,新業主可要求再次入單位覆檢,待舊業主完全遷出以後,再作正式詳細的檢查。

新業主前後一共可安排2次覆檢,1次在原業主遷出之後,正式交收前的1至2星期,如有任何爭拗可由經紀調解;第二次是簽訂「轉讓契」之前,確保完全了解單位狀況並合乎理想。

購買二手樓 步驟九 – 正式成交及簽「轉讓契」

如果單位無任何異樣,新業主根據按揭計劃繳付首期及樓價餘款後,再由律師確認一切無誤,即正式完成交易。銀行會將批核的按揭金額轉賬予舊業主,至此物業正式交割,可以簽定「轉讓契」,正式「交鎖匙」給新業主。

購買家居保險 維修損失有保障

正式成為新業主後,可考慮購買家居保險。家居保險可保障物業內的個人財物、裝修,如因意外損毀,維修及重置的費用便可以由保險保額承擔,但由於近年的不少家居保險已包括鋁窗、甚至爆水管令大廈升降機損壞等,都屬於保障範圍之內,所以二手物業的新業主,都會購買家居保險,如果在裝修或修繕期間發生意外,第三者需要索償,亦可由家居保險的保額支付。

新業主在承造按揭時,銀行都會要求業主購買「火險」,火險實際上是保障大廈的結構問題,例如颱風引致的門窗爆裂、外牆剝落等等。家居保險則視乎個別條款,可以涵蓋水管漏水,導致屋內物品及傢俬損毀等情況,為新業主提供更多保障。

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「新按保」按揭 現樓物業可造高成數

買樓要了解物業以外,亦要了解香港現有的複雜按揭制度。

目前香港的主流按揭制度為2019後實施的「新按保 / 按保新制」,即只要是首置客身份,可經由繳交較昂貴的15%按揭保險費,便可承造較高的按揭成數;如果非首置客,對象物業仍然為現樓,亦可敘造一定程度的高成數按揭,詳見下表:

選用「新按保 / 按保新制」的按揭成數

現樓樓價 最高按揭成數 最高按揭成數
首置 非首置
800萬或以下 90% 80%
800萬至900萬 80%至90%
(按揭額上限720萬)
80%
900萬至1,000萬 80% 80%

任何人想使用新制並承造按揭,需要先了解三件事。

一 – 是否首置客?

目前香港政府特別優待首置客(即手頭上並沒有物業人士),可以透過按揭保險,為800萬的現樓物業,免壓力測試承造最高90%的按揭成數。

如果是非首置客,便要通過壓力測試,即透過在目標按揭計劃之上「加三厘」,以假定利率確保符合供款及入息比例上限。

壓力測試
原有供款入息上限 假定利率下
供款入息比例上限
50% 60%

二 – 對象物業是否現樓?

政府又規定,此按揭制度只能用於現樓物業,一手新盤樓花並不包括在內,除非新樓發售的時候現樓已落成。

如果買樓花仍然想要使用「新按保 / 按保新制」,就要選擇建期付款計劃,在臨近入伙期之前,再向銀行及按揭保險公司申請按揭。

三 – 入息是否足符合「供款入息比例」

雖然「新按保 / 按保新制」豁免壓測,但仍然需要符合「供款入息比例」(DSR、或Loan-to-value Ratio,LTV ),即每個月的供樓金額,不可多於業主總入息的一半。如果你的每月供款為HK$20,000,總入息不可低於HK$40,000。

按揭「舊制」非完全取消 購買即供樓花仍適用

如果買家購入物業並非現樓,則仍然要以舊制計算較低的最高按揭成數。目前金管局訂定,如果對象物業是新樓樓花,而樓花是以「即供付款」,即不可以使用「新按保 / 按保新制」,而要用舊制;如果是「建期付款」,則可以承造「新按保 / 按保新制」。

2019年前的按揭「舊制」

樓價 最高按揭成數
400萬或以下 90%
400萬至450萬以下 80%至90%
(按揭額上限360萬)
450萬或以上至600萬 最高80%
(按揭額上限為480萬)
600萬以上 60%
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買樓各項開支一覽

除了樓價,買樓還牽涉各項開支:

買樓開支一 – 按揭保費

在2019年按揭新制度下,首置人士可透過按揭保險公司,於原有保費上另加15%按揭保險費,藉此豁免壓力測試。對於上車客而言,按揭保費將是首期以外的最大筆支出。如果並非選用新制的按揭保險,則按揭個案成數及年期而定,以按揭總額收取1%至約4%不等。

買樓開支二 – 律師費

聘請律師代為處理樓宇買賣文件及樓契,一般一二手樓的律師費由數千元起跳。如果物業涉及到地權、業權等問題,則會更昂貴。

買樓開支三 – 印花稅

首置人士/未擁有其他物業 從價印花稅 第二標準

物業價格 第二標準稅率
200萬或以下 100元
200萬至2,351,760元 100元+200萬以外樓價的10%
2,351,761元至300萬 1.50%
3,000,001元至3,290,320元 45,000元+300萬以外樓價的10%
3,290,321元至400萬 2.25%
4,000,001元至4,428,570元 90,000元+400萬以外樓價的10%
4,428,571元至600萬 3%
6,000,001元至672萬 180,000元+600萬以外樓價的10%
6,720,001元至2000萬 3.75%
20,000,001元至21,739,120元 750,000元+超出2000萬元樓價的10%
21,739,121元或以上 4.25%

在香港置業都需要繳交印花稅,以樓價水平分階段計算。以目前樓價計,首置人士多需要繳交6位數字的印花稅。如果不是首置客的話,則繳交樓價15%的從價印花稅(AVD);如果是3年內轉手,則需要繳交額外印花稅 (SSD);非香港本地買家,則要再交買家印花稅(BSD)。

買樓開支四 – 差餉或地租

新買家置業後需要在「最後繳款日期」或之前,繳交相應差餉及地租。差餉地租一年按季度分4次預繳,金額以季度餘下的日期比例去計算。每年的差餉及地租都由政府決定,徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。

買樓開支五 – 代理佣金

不論一手或是二手樓,透過地產代理進行交易,便要支付佣金。二手物業佣金通常為樓價的1%,由買賣雙方協議支付;一手新樓盤一般會高於1%,不過會由發展商單方面負責,買家毋須支付。業主可以要求一定回佣,但須事先與代理訂立協議。

買樓開支六 – 管理費及雜費

一手或是二手樓都需要繳交管理費、水費及煤氣等雜費按金。管理費視乎物業而言,二手舊樓普遍每低於$1。新樓多數每呎$4起跳,準買家須繳交約3個月的管理費按金。水、電及煤氣費開戶同樣要支付按金 ,供水為HK$400,供電為不超過60天的最高電費金額,煤氣為HK$600 (私人主宅)。

2021年 新盤上車盤 戶型價錢介紹(5月更新)

ONE SOHO:重建項目 近旺角核心地段

ONE SOHO簡介

位置 旺角山東街32B號
單位數目 322
標準戶型 開放式至2房
標準戶型呎數 262至374呎
最新一批單位折實價 599.26萬至915.61萬元
關鍵日期 2023年7月31日
發展商 信置、市建局、莊士

ONE SOHO為旺角山東街的重建項目,毗鄰朗豪坊,項目於2021年4月底開售,首輪已沽出121伙,加推最新價單涉及33伙單位,599.26萬至915.61萬元,主打開放式及1房戶型。

ONE SOHO由市建局、莊士及信和聯合發展,提供322伙單位,面積由262至374呎,主打開放式及1房戶,屬於典型市區重建上車盤項目。雖然項目周邊均為舊區及唐樓,但由於鄰近朗豪坊、西洋菜街等地段,相信交通、飲食及生活絕對不成問題,而且項目的呎數細,供應較少,相信在市場上會甚為搶手。

千望:單位細入場門檻低

千望簡介

位置 旺角煙廠街31號
單位數目 83
標準戶型 開放式至2房
標準戶型呎數 262至374呎
最新一批單位折實價 397.8萬至713.15萬元
關鍵日期 2023年3月31日
發展商 遠洋

千望由中國房地產發展商遠洋興建,位於旺角煙廠街31號,屬於單幢式設計,全幢有83伙,標準戶型全為開放式及1房項目。千望於4月下旬發表首張價單,涉及30伙單位,面積介乎172至318平方呎,折實397.8萬至713.15萬元。價單2號涉及30伙單位,折實價由430.95萬至743.75萬。

項目可說是典型針對年輕上車客的市區單幢物戶,單位呎數細,價錢亦較低,位於旺角市區,鄰近廣華醫院及好景中心,生活配套齊全,但有興趣的買家就要留意僅有173至193呎的細單位,是否能滿足生活所需,如果3年後要易手,是否具有升值能力等。

御海灣II:臨近現樓 主打1至2房

御海灣II簡介

位置 屯門海皇路23號
單位數目 406
標準戶型 開放式至3房﹐以1房及2房為主
標準戶型呎數 255呎至731呎
最新一批單位折實價 567.8萬元至869.48萬元
關鍵日期 2021年6月30日
發展商 新地

御海灣2期由新地發展,屬於屯門南項目,外望避風塘景,1期於去年開售,2期已幾近現樓,關鍵日期為6月30日,現場已可見項目的外觀,可以親自視察單位的坐向及周邊配套。

項目目前已經開售,提供406個單位,涵蓋開放式至3房戶,主打1房至2房戶,最細單位面積255呎,一房及兩房單位大約300呎左右。項目新一張價單折實567.8萬至855.8萬元。

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2021年 半新樓 戶型價錢介紹(5月更新)

全·城滙:擁獨立廚房1房型

全.城匯簡介

位置 荃灣大河道98號
入伙日期 2018年6月
單位數目 953
標準戶型 1房至3房
標準戶型呎數 427至859呎
發展商 華懋

全·城滙由華懋發展,於2017開售時,認購票數曾高達2萬票,成為當時的收票王(2年後才於2020年被柏傲莊打破),可說是重振了「華懋樓」的招牌。

全·城滙位於荃灣西站不到兩街之隔,鄰近如心廣場、楊屋道街市與荃灣廣場,就生活、娛樂及交通配套而言甚為完善。

全·城滙涵蓋1房至3房,不設近年流行的開放式,大部份單位更設有近年難得的獨立廚房,間隔四正,因此在去年SSD鬆綁後,項目二手交投甚為顯著,有若干1房單位以600萬至700萬成交,預料升值能力不俗。

康城4期 晉海:區內新開商場 配套大增

康城4期 晉海簡介

位置 將軍澳康城路1號
入伙日期 2019年10月
單位數目 1,040
標準戶型 1房至4房
標準戶型呎數 337至1,132呎
發展商 新地

將軍澳康城每年都有期數推售,因此亦持續有半新盤鬆綁,去年已SSD鬆綁的期數分別是4期晉海及5期MALIBU。MALIBU戶型較大,成交價較高,相比之下,晉海單位呎數較細,細戶型較多,仍有機會覓得上車盤價成交。

晉海由新地發展,提供1,040伙單位,約有6成單位為1房及2房,標準單位由337呎起跳,3百呎左右單位目前成交紀錄仍在700萬樓下,低層單位仍可見650萬左右,上車客仍然可以考慮。

目前康城商場The LOHAS已開幕,生活配套有所提升,隨著6期LP6等陸續鬆綁,預料區內的半新盤交投將會更為熾熱。

匯璽I:鐵路站上蓋 備開放式單位

匯璽I簡介

位置 深水埗南昌站深旺道28號
入伙日期 2017年12月
單位數目 1,050
標準戶型 開放式至4房
標準戶型呎價 270至1,977呎
發展商 新地

匯璽分三期發展及推出市場,匯璽I(實際為項目的2A期,2座高座及5座低座)於2017年開售,早已於去年SSD鬆綁,成為九龍區內最為注目的大型半新盤。

匯璽由新地發展,位於南昌站上蓋,經東涌線約10分鐘可直達中環,基座為同樣由新地發展及管理的大型商場匯璽V Walk。

匯璽I共有逾千個單位,涵蓋開放式至4房,由於其位置優越,大戶型動輒逾數千萬成交,上車客當然難以負擔。但項目同樣設有開放式單位,年初即有270餘呎開放式戶以約632萬成交,在按保新制之下,上車客仍可考慮。

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