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負資產定義 是甚麼? 會即Call Loan收樓嗎?

負資產定義

阿芬

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負資產定義 是甚麼?樓市轉勢,市場盛傳負資產將有機會再重現,並對樓市造成衝擊。到底是否真有其事?如果不幸成為負資產業主,應如何應對?MoneySmart接下來將為大家詳細解釋。

負資產定義 :物業估值低於按揭額

負資產定義很簡單,就是當物業估值低於按揭額,便已屬負資產。其實當樓市下調時,估價行及銀行均會對單位重新估價。舉一例,A先生在跌市前,向銀行借款360萬元,購入當時市值400萬元的物業,其後樓市轉勢,A先生的物業市值或估價跌至310萬。那麼賬面上而言,A先生當下的物業即為負資產。

按揭額高低   決定物業會否變負資產

由此可見,物業借貸額的高低,影響著物業會否成為負資產;如買家不幸於樓市高峰期以9成或8成按揭入市,樓市其後下調超過20%或以上,即大有機會成為負資產。

倘負資產   銀行也不一定立即收樓

樓市跟經濟狀況一樣,均有周期。目前按揭年期可長達25至30年,在如此長時間內,樓市或經濟經歷兩次周期,亦有機會發生。幸而,銀行不會因為物業一成為負資產,便即收樓作銀主盤拍賣。

至於業主最關心的「Call Loan」問題,只可說銀行作為物業債權人,無論任何時候,均有資格追討欠款,而負資產,也只是增加銀行Call Loan的可能性。

如果樓市下調,而業主供款狀況正常,過往每月供款紀錄良好,個人或家庭月入經濟狀況穩定,銀行是罕會突然追討樓按或差價。哪銀行何時Call Loan呢?就是業主一旦斷供兩至三個月,銀行才會有所行動。

向財務公司承造按揭較嚴峻

有市場人士亦建議,如情況許可,業主可先於銀行戶口中,存入一年份的還款額現金。不過,這只適用於向銀行承造按揭的物業而言。如果是向財務公司承造第二按揭或更高成數按揭,物業一旦成為了負資產,後果則更為嚴峻。財務公司更可能因為事主一至兩次的欠款而展開追討,甚至告上法庭。

負資產賣樓 須有資金填補差價

至於為何在1997年、2003年或2009年時,常聽聞負資產令眾多業主百上加斤,甚至跳樓呢?原因可能是此等負資產業主可能於其他方面投資失利,急需賣樓找數。奈何解決了投資失敗的問題,卻不能清還按揭差額。

以上文提及的A先生為例,假設他堅持以310萬元出售單位,當時他尚欠銀行的按揭貸款額為330萬元,那他賣樓後,仍欠銀行20萬。如A先生無法向銀行顯示有能力償還此20萬餘額,即會被銀行追討,甚至只能申請破產。因此,一般而言,如負資產業主沒逼切資金周轉問題,絕不建議賣樓,只需繼續供樓即可。

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