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【財不投機】 買新盤 準業主可向代理格價抽回佣

溢倫

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買新盤 ,準業主可向代理抽回佣?於上星期,中原代理致函凱滙(觀塘新盤)發展商信置,投訴佣金只有1.7%。中原認為這是不合行規,扼殺代理合理佣金,原因是近年新盤買賣佣金,代理一般均可獲2.5%到4%。筆者則認為,行規始終會隨市場轉變。例如從前買股票佣金要0.25%,但近年已低至0.01%,甚至一世免佣。

成交淡 減佣金有利發展商

為何有發展商想減佣,說到底就是建築成本不斷增,利潤反跌。自2015年起,建築成本因行業人手短缺及大量公共基建搶人,加上其他因素而一直攀升,升幅達八成。奈何近年市況轉差,令發展商在減去地價和建築成本後,利潤難與「想當年」相比。

好市時,新盤毛利率達八成,現僅兩成。發展商賺八成時,當然絕不吝嗇佣金,但現在賺少了,對於幾個巴仙的代理佣金,發展商自然想慳得就慳。

加上四大地產代理手握大量一手買家,壟斷一手市場,而這種狀態,亦正是發展商想改變。目前每有新盤推出,發展商均需依賴地產代理通知客人入貨。亦即是說,如果地產代理不向客人推銷,新盤難免濟銷。於是,發展商往往以佣金利誘代理推銷。對發展商來說,只要改變這種依賴代理賣樓的生態,才可減低成本,銷情亦不致受第三方所影響。

買新盤 準買家不需簽睇樓書

當然,地產代理將賣樓佣金與客瓜分,亦不排除是發展商減佣原因。購買新樓因不像購買二手樓般,需簽睇樓紙。故買家可在幾個代理之間格價,自由選擇幫誰購買。有時代理間為求爭客,會主動提出將個人所獲佣金,分贈買家。但代理也有規矩,不可能將全數佣金贈予買家,過程亦需公司高層審批。而在上述的交易文化下,有個別買家會在不同代理間格價,看看跟誰買樓,可獲最多「回贈」。

凱滙的地皮是信置於4年前以很平的地價,不需$5,000一呎購入,因而令凱滙能以低價開售,且令信置深信,銷情一定不差。今次減佣事件,亦不排除是信置知道有代理一定以個人佣金換取成交,換個角度說,就是代理願收更少佣金。對信置來說,如果一開始就減低佣金,這既可令代理不能用佣金搶客,確保代理間公平競爭。同時,亦可減輕自身賣樓成本,一舉兩得。

代理搶客 未知回佣已Call客

或許有人問:「咁啲代理唔係同發展商講好佣金個價,先幫手賣樓嘅咩?」其實按現時一手住宅物業銷售條例,均要求新盤開售前3天,向公眾提供價單。在這之前,無人可知該樓盤真實售價,發展商最多只會向代理們提供一個意向價,以方便代理Call客。

而作為代理,當全行知道意向價後,同業均會立即Call客推銷,在生意分秒必爭的情況下,代理如果等到真正價單公開時才Call客,哪自己的客人早可能已被行家們搶走了。正因為整個行業的銷售生態如此,故代理們沒可能與發展商談妥佣金後,才幫發展商賣樓。

加上,發展商只要一日還沒公開真實價錢,亦可以對樓價作調整。既然發展商在最後一刻方決定售價,故佣金比率亦必定在開售後才決定。有些時候,更是代理們完成交易後,才知道自己可以收多少佣金呢!

主頁:blog.moneysmart.hk

 

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