香港樓市 於2018年，對投資者而言，絕對是「轉勢之年」，上半年股樓齊升，下半年卻差天共地。不論一手或二手市場，死寂一片。一年將盡，MoneySmart即與讀者們分析在剛過去的2018下半年，為何樓市由最初的大好形勢，終變無以為繼。
原因一：娥六招 預售樓花不可少於樓盤20％
壓垮樓市的第一根稻草，非特首林鄭月娥於2018年6月29日提出的「娥六招」莫屬。措施包括重新修訂居屋定價，推出馬頭圍港人首置盤。當中最影響市場的，則是她修訂「預售樓花同意方案」，勒令所有發展商賣樓時，每次推售單位不可少於全盤20％。
於過去，發展商在出售樓花的數目上沒有限制。即使有1,000個可售單位樓花，發展商也可以只推出30伙，即俗稱的「擠牙膏式」賣樓，從而控制樓價，亦可隨時加推少量單位並每次加價。而新例的實行，某程度上影響著發展商的收入。
原因二：香港銀行 重啟加息周期
2018年另一重點，則是香港相隔12年，重啟加息周期。2018年9月26日，於美國聯儲局第8次調高聯邦基金利率後，香港三大發鈔銀行，包括滙豐（HSBC），中國銀行（Bank Of China，簡稱BOC）、渣打銀行（Standard Chartered）均相繼提高最優惠利率0.125厘，而其餘香港十多間大小銀行如恒生銀行（Hang Seng Bank）、富邦銀行（Fubon Bank）及建設銀行（China Construction Bank）亦相繼跟隨加息。
目前香港的最優惠利率（Prime rate）有3種，分別為5.125％、5.375%及5.5%。對於樓市按揭而言，最優惠利率的水平牽一髮而動全身。P按的息口、H按的封頂率，乃至發展商提供的發展商按揭利率，也同樣隨之提高。儘管剛過去的12月，美國聯儲局第9次加息，香港銀行未有跟隨，但市場預料香港息口將與美國息口「基本同步」，香港的物業按揭利率料將繼續上升。
非市區一手盤滯銷 打擊 香港樓市 氣氛
哪整體樓市面對上述負面因素，反應如何？觀乎今年第四季推出的新盤，絕大部分銷售氣氛均大不如前，特別是非市區一手新盤，銷情可用慘淡形容。2018年10月12日，油塘海傲灣連招標首推162伙，首日售出45伙；11月17日，深井青龍頭逸璟‧龍灣首日開售50伙，最終首日沽出6伙；11月26日，馬鞍山泓碧連招標開售110伙，即日賣出僅約17伙；至於備有128呎單位的「龍床盤」菁雋更可憐，12月8日首賣27伙，只賣出2伙，影響一手樓市氣氛。
其餘銷情稍好的項目如屯門弦海、朗屏朗城滙及尚悅．嶺，首批賣出單位也不過4成至6成。相比前兩年，眾多非市區新盤也能於即日「一Q清袋」，可謂今非昔比。
2019年 政府料推售逾6500伙 居屋
| 預計2019推出 居屋 | |||
| 位置 | 屋苑名稱 | 伙數 | 預計竣工日期 |
| 何文田常樂街 | 未命名 | 603 | 2019年3月 |
| 荃灣德士古道 | 尚文苑 | 494 | 2019年12月 |
| 將軍澳65C2區 | 雍明苑 | 1395 | 2020年1月 |
| 深水埗發祥西街 | 未命名 | 814 | 2020年4月 |
| 粉嶺皇后山第3期 | 山麗苑 | 3222 | 2021年3月 |
2019年將有眾多一手新盤排隊開售，如由內房中海外發展，位於大埔荔枝山的大盤天鑽，及新地有待開售的新一期南昌站匯璽，單此兩盤已提供逾2,600伙，有機會將於2019年上半年推出。
不過，與此同時，政府又將繼續推售各項公營房屋，包括綠置居長沙灣麗翠苑，與5個預計合共提供6,528伙的2019年居屋項目。在美國預計仍最少加息兩次的情況下，香港樓市能否於2019年重拾升軌？則需拭目以待。
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