工商廈車位投資

車位投資 4風險需知 :交易數據、轉售限制、租回報及住客類別

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車位投資 是近年不少人談及的話題,但當中,原來存在著不少風險。例如市場交易資訊透明度不足,車位存在轉手限制,甚或其他因素。想減低投資車位損失,接下來4個風險大家一定要知。

車位投資 難掌市況 易錯判釀損失

承造車位按揭與物業按揭有異。目前,車位按揭最高只能造4成,息率亦與物業按揭不同,且一般批核的按揭年期最高15年。

因影響車位價格的因素眾多,如停車場是否在屋苑或商場附近、車位是否位於停車場出口,就連那一層、單邊位、闊度及有沒有蓋等因素都會影響車位售價。故銀行在估價、按揭成數方面,亦會較物業按揭保守。買家要有一定資金,才可入市,故建議買家需預備6成首期。

不過,對買家來說,最大挑戰仍是難以知到屋苑即月成交宗數,因而令投資者難以知道現時市價。如果投資者對價位判斷有誤,可能變成高追,造成損失。

車位設轉手限制 或減少盈利

產權問題,亦可令車位有價冇市。皆因不同大廈公契,對車位出租或轉售會有不同限制。有部分住宅規定車位只能轉售或轉租予業主或住客,又或必須連同物業單位一併購買。即表示投資者將來放租或放售車位時,客源較窄,令投資價值大打折扣。

擁有多年投資車位經驗的V+物業聯展中心顧問沈永年指,由於政府近年希望減低車位炒賣情況,現時很多新盤所提供的車位均屬於「新產權」。

沈永年指:「有些車位屬『舊產權』,轉手限制較低,如地理位置不錯,車位會非常搶手。相反,『新產權』轉手限制較大,規定優先轉手或放租給屋苑業主,就可能難找到買家接手。」

不過,他提到,政府未有對所有新增車位的產權定下劃一標準。投資者入市前,必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱,確認公契條款。

租金追不上價位升幅 回報跌

投資者買車位除希望「低買高賣」外,亦希望放租出去有不錯回報。但事實上,投資者不要抱太大希望。

近年車位價飛升,不少車位的租金追不及售價升幅,令新購車位租回報下跌。以東涌藍天海岸為例,入場叫價180萬元,入場月租僅3,000元(連管理費),回報率僅2厘。

沈永年表示,近年香港的車位升值急速,如果投資者現時才入市,可能已屬「高追」,料車位升值空間已不大,「一般而言,香港車位放租都未必有2厘回報。」

細屋苑 單位以一房主導 更平勿買

所以,投資車位想賺,就一定要做足功課。首先要了解區內車位供應、出租率、屋苑車位比例,倘住戶與車位比例是1:1,正常情況下,該屋苑的供應量已不少,自然投資價值較低。相反,車位量少住戶多,升值潛力則較大。

沈永年表示:「我買車位是留意該車位所屬的屋苑是否大屋苑,樓上的單位是否大單位。因為住客大多是家庭戶,有車的機會會增加,有車自然對車位有需求,故這種車位升值潛力很大。相反,樓上住的是單身漢,有車的機會都不大,投資者的車位自然難租出。基本上我到車位現場考察2至3次,就可以下決定。要提醒的是,投資者千萬不要因為『貪平』而去買車位,以免因地理因素,很難放租出去。」

文章授權轉載自《香港01》,原文刊於「地產樓市頻道」。(標題及內容經由MoneySmart編輯修改)

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