按揭壓力測試是甚麼？供款入息比率如何計？

為刺激本地樓市，政府先後放寬首置人士的按揭和壓力測試條件。首置人士除了可以承造9成按揭的樓價上限（由400萬元放寬至1,000萬），金管局更加於2024年2月28日暫停壓力測試要求（只要求供款佔入息不超過50%）。而成按揭的按揭成數，亦從800萬元上限放寬至1,500萬元。以下與你整理關於按揭壓力測試的最新上限及安排。
想計算壓力測試下的收入要求，可利用按揭計算機作評估。

8成及9成按揭：私人住宅物業樓價上限

按揭成數2025 私人住宅物業樓價上限
按揭成數	樓價上限
90%	1,000萬
80％~90%(按揭額上限720萬)	1,000萬以上至1,125萬
80%	1,125萬以上至1,500萬

首置 1,000萬樓：9成按揭供款入息比例下限

首置 1,000萬樓 9成按揭供款入息比例下限
樓價	1.000萬
貸款額	900萬
首期	100萬
供款年期	30年
利率	3.875%
每月供款	$42,321
收入下限	$87,236

首置 400萬樓 9成按揭供款入息比例下限

首置 400萬樓 9成按揭供款入息比例下限
樓價	400萬
貸款額	360萬
首期	40萬
供款年期	30年
基本利率	3.5%
每月供款	$16,165
入息下限	$32,331

首置9成按統一符合50％供款入息比例

特首林鄭月娥於最新一份施政報告中，提出放寬首置人士九成按揭的樓價上限，由原來的400萬元升至800萬元。金管局已將相關規定即時生效。

同時，負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司，亦表示此類個案須額外繳交15％的按揭保險，及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。

不過，金管局亦同時發表聲明，舊有基本「供款不多於收入50％」的「供款入息比例」（DSR、Debt Servicing Ratio）仍然適用。假設有人購買800萬元物業，首置九成按揭，首期80萬元，借貸720萬元，利率2.5%，按揭年期30年，月供28,449元，家庭月入仍需要56,898元。

供款與入息比率：供款不可超過月入一半

目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身，供款入息比率均為50％。意指申請人置業後的供款金額，不可佔月入超過50％。

所以如個年青人想承造9成按揭，若有40萬元首期，購入市值400萬元的單位。以利率P-2.5%（P=5、實際為2.5%），30年期的按揭計，每月供款約為$14,224。而在「供款不可佔月入超過50％」的要求下，申請人的個人或家庭月入，必須高於$28,448。

按揭壓力測試：供款不可超過薪金60％

供款與入息比率限制（DSR）
按揭成數	基本	「加三厘」壓力測試
80％或以下	50％	60％
80％以上	45％	55％

至於既有「壓力測試」的原理，是必須將有意選用的銀行按揭計劃，加3％去計算。若再以上述的P-2.75（實際為2.375）為例，則申請時必須先調升三厘，變成P+0.25（實際為5.375），而在此利率計算出來的供款，不可於申請人個人或家庭月入中，佔超過60％；同理，如果要申請8成以上按揭，供款入息限制要扣減5％，以上述9成按揭情況即為55％。

不過，金管局於2024年2月28日公布，由於本港按揭息率在未來的上升空間有限，因此暫停實施按揭的壓力測試要求，新安排適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。

主頁：blog.moneysmart.hk

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