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PARK YOHO Napoli 100% 按揭 貸款有否風險?6點拆解!     

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阿芬

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 按揭 愈高真的愈好?元朗錦田新盤PARK YOHO Napoli開價,發展商新地提供「十足十貸款」,申請人如符合條件(見下表),即可借取樓價100%的按揭借款,其中有95%更可用於置業,即「九成半按」上車。有傳言發展商推出此類按揭方案,純為引起市場話題,順勢宣傳。當中有沒有重大風險呢?MoneySmart為大家詳細分析:

第一:實際可獲 按揭   只有95%

在PARK YOHO Napoli的價單條款中列明,發展商提供的「100%」借貸當中,有5%須作為行政費,亦即是申請人真正到手的置業按揭,只有95%。

幸好,發展商又補充,如果申請人在3年內,提早還款(如買家成功轉按),即可獲現金回贈,成數按年遞減:由首年至3年計,首年提早還款可獲回贈3.5%、第二年回贈2%,第三年回贈1%。


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第二:須以斷供物業   作抵押

條款又列明,買家申請「十足十貸款」,必須先有物業抵押。發展商只接受申請人及其親人所持有的物業,且必須已供斷,並列明其估值不可低於選購單位樓價的「60%」,才可申請該貨款計劃。亦即是說,申請人如同將自住物業,給予發展商新地做抵押,以換取PARK YOHO Napoli單位的95%置業貸款。

另外,該物業必須「不屬於村屋、1980年前發出入伙紙的單幢式住宅物業、有轉讓限制的物業或非屋苑式的離島物業等」。

第三:每月供款   高見4萬元

「十足十貸款」計劃的還款方式亦值得細味,原因是申請人首3年必須按發展商的「定額供款」還款。按價單列明:第1至12個月,每月供款額為港幣$20,000;第13至24個月,每月供款額為港幣$30,000;第25至36個月,每月供款額為港幣$40,000。

亦即是說,如果業主有意轉按,理論上必須愈早愈好,因為如果拖延至3年後,即使樓價上升,業主亦已「硬食」108萬供款。

第四:買樓後   禁出租僅自住

發展商又規定,如申請人使用此借貸計劃,物業只可用於自住,不可以用作收租。意味著申請人不可放租單位以幫補供樓開支。

第五:只限逾700萬元單位使用

發展商列明,3年「定額供款」過後,利息將會以P+1%(細P、目前實際為6%)計算,故業主若不想捱貴息,必須轉按至銀行。但大家需留意,「十足十貸款」只限淨樓價700萬元以上單位申請。目前銀行規定,轉按最多只能做6按。重點是,大家能確保將來轉按時,所獲得的6成貸款額,足夠向發展商找「尾數」嗎?

第六:升值不足  將捱貴息或抬錢上會

承上述第五點,發展商列明,3年「定額供款」過後,利息將會以P+1%計算。目前發展商所用的P按,均以滙豐的細P為基準,即5%,但3年後,香港銀行大概已跟隨美國加息,其時P絕對不止5%,亦即是利息或不止6%。

現時,不論任何發展商的高成數按揭,申請人也必須遵守一個定律:如欲轉按,須填補銀行與發展商間的借貸差距,做法只有兩種:方法1是自行補足差額;方法2是樓價升值到足以在最高6成按揭的狀況下,還清發展商的剩餘借款。

發展商 按揭   還得到先好借

讀者閱讀至此,是不是已經發現,發展商所提供的極高成數按揭,代價極為沉重?3年後,如果樓價升值不足,P按的息口亦提升了,借款人及其抵押物業的下場可想而知。所以,「十足十貸款」大家若有意使用時,絕對需要三思而行。

「借定唔借,還得到先好借!」

 

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