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香港樓市 2018下半年 俾乜打沉? 會影響明年嗎?

香港樓市

阿芬

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香港樓市 於2018年,對投資者而言,絕對是「轉勢之年」,上半年股樓齊升,下半年卻差天共地。不論一手或二手市場,死寂一片。一年將盡,MoneySmart即與讀者們分析在剛過去的2018下半年,為何樓市由最初的大好形勢,終變無以為繼。

原因一:娥六招   預售樓花不可少於樓盤20%

壓垮樓市的第一根稻草,非特首林鄭月娥於2018年6月29日提出的「娥六招」莫屬。措施包括重新修訂居屋定價,推出馬頭圍港人首置盤。當中最影響市場的,則是她修訂「預售樓花同意方案」,勒令所有發展商賣樓時,每次推售單位不可少於全盤20%。

於過去,發展商在出售樓花的數目上沒有限制。即使有1,000個可售單位樓花,發展商也可以只推出30伙,即俗稱的「擠牙膏式」賣樓,從而控制樓價,亦可隨時加推少量單位並每次加價。而新例的實行,某程度上影響著發展商的收入。

原因二:香港銀行   重啟加息周期

2018年另一重點,則是香港相隔12年,重啟加息周期。2018年9月26日,於美國聯儲局第8次調高聯邦基金利率後,香港三大發鈔銀行,包括滙豐(HSBC),中國銀行(Bank Of China,簡稱BOC)、渣打銀行(Standard Chartered)均相繼提高最優惠利率0.125厘,而其餘香港十多間大小銀行如恒生銀行(Hang Seng Bank)、富邦銀行(Fubon Bank)及建設銀行(China Construction Bank)亦相繼跟隨加息。

目前香港的最優惠利率(Prime rate)有3種,分別為5.125%、5.375%及5.5%。對於樓市按揭而言,最優惠利率的水平牽一髮而動全身。P按的息口、H按的封頂率,乃至發展商提供的發展商按揭利率,也同樣隨之提高。儘管剛過去的12月,美國聯儲局第9次加息,香港銀行未有跟隨,但市場預料香港息口將與美國息口「基本同步」,香港的物業按揭利率料將繼續上升。

非市區一手盤滯銷   打擊 香港樓市 氣氛

哪整體樓市面對上述負面因素,反應如何?觀乎今年第四季推出的新盤,絕大部分銷售氣氛均大不如前,特別是非市區一手新盤,銷情可用慘淡形容。2018年10月12日,油塘海傲灣連招標首推162伙,首日售出45伙;11月17日,深井青龍頭逸璟‧龍灣首日開售50伙,最終首日沽出6伙;11月26日,馬鞍山泓碧連招標開售110伙,即日賣出僅約17伙;至於備有128呎單位的「龍床盤」菁雋更可憐,12月8日首賣27伙,只賣出2伙,影響一手樓市氣氛。

其餘銷情稍好的項目如屯門弦海、朗屏朗城滙及尚悅.嶺,首批賣出單位也不過4成至6成。相比前兩年,眾多非市區新盤也能於即日「一Q清袋」,可謂今非昔比。

2019年   政府料推售逾6500伙 居屋

預計2019推出 居屋
位置 屋苑名稱 伙數 預計竣工日期
何文田常樂街 未命名 603 2019年3月
荃灣德士古道 尚文苑 494 2019年12月
將軍澳65C2區 雍明苑 1395 2020年1月
深水埗發祥西街 未命名 814 2020年4月
粉嶺皇后山第3期 山麗苑 3222 2021年3月

2019年將有眾多一手新盤排隊開售,如由內房中海外發展,位於大埔荔枝山的大盤天鑽,及新地有待開售的新一期南昌站匯璽,單此兩盤已提供逾2,600伙,有機會將於2019年上半年推出。

不過,與此同時,政府又將繼續推售各項公營房屋,包括綠置居長沙灣麗翠苑,與5個預計合共提供6,528伙的2019年居屋項目。在美國預計仍最少加息兩次的情況下,香港樓市能否於2019年重拾升軌?則需拭目以待。

主頁:blog.moneysmart.hk

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