有位業主朋友突然接到租客的電話，報告樓上的水管爆裂，水浸到他的屋內。租客立即聯絡了樓上的鄰居，但對方卻稱「唔關我事」，還試圖推卸責任。究竟在香港，這類突發漏水維修應由誰負責？賠償流程又如何展開？以下透過常見問題，一一拆解。
漏水維修責任應該由誰承擔？
根據《建築物管理條例》，每位業主都有義務維修自己單位的結構，例如牆身、樓板和喉管。如果滲水源頭來自樓上住戶的私人喉管或地台防水層，責任理應由該單位的業主承擔。而若問題涉及公用喉管、外牆裂縫或天台滲水，則屬於大廈公共部分，需要透過業主立案法團統籌維修，再由全體業主按公契分攤費用。實務上，第一步往往是蒐集證據：用手機為滲水位置拍照錄影，之後聘請獨立認可測試公司到場，利用紅外線熱像儀或增壓測試找出水源。檢測報告日後在法庭爭議或保險索償中均屬關鍵證據。
如何更有效地找出滲水源頭？
若責任業主遲遲不維修漏水、滲水位置，受影響住戶可致電食環署與屋宇署組成的聯合辦事處（Joint Office，JO）。JO 會在約六個工作天內聯絡並安排上門初步檢查；確定滲水源後，如屬私人部分，會向責任業主發出《防止滋擾通知書》，列明修復限期。不過若滲水來自外牆或天台，JO 只會記錄，不會發通知書，需另由屋宇署或法團跟進。住戶亦可自費聘請獨立公證行或測量師進行滲水測試並出具專業報告。
業主在法例下必須維修哪些範圍？
在一般私人住宅租賃（並非劏房）情況下，香港並沒有專門法例列明單位必須保持「適合居住」的硬性標準。維修責任主要依據：
- 租約條款：標準住宅租約多會註明業主須維修「結構及固定裝置」，當中一般包括牆身、樓板、天花板、窗框、入牆水電管線、排水及煤氣喉管等，如屬房屋結構或嵌入式裝置便屬此範圍。
- 一般法理：若業主因維修不當導致樓下單位受損，樓下住戶可循「私人滋擾」或「疏忽」提出金錢索償；若索償額不超過 HK$75,000，且只要求賠償而非禁制令，可在小額錢債審裁處入稟。金額較高或需要禁制令時，可轉往區域法院；若爭議與大廈公共部分維修或管理費分攤有關，則可向土地審裁處提出申請。
- 《建築物管理條例》及公契：若屬公共部分滲水，須依法團決議分攤維修費。
每年保費
HK$679
租約怎樣寫才能減少維修爭議？
- 維修責任劃分：結構及主要設施由業主負責；日常小型維修（如更換燈泡、水龍頭膠圈）由租客負責
- 報修及處理時限：租客須於四十八小時內書面通知維修事宜；業主須於七日內安排檢查及維修
- 按金扣減機制：指明可扣減項目並須提供維修收據
- 租客不當使用條款：租約列明「因租客不當使用造成損壞，由租客承擔全部維修費」
- 人為損壞與正常損耗：可在租約附註範例——例如亂丟異物塞廁、撞裂玻璃屬人為損壞（由租客負擔維修費）；水箱零件老化、喉管鏽蝕則屬正常損耗（由業主負責）
作為業主，一旦確認漏水、滲水源於自己單位，應立即委託註冊師傅或聯絡聯合辦事處處理，以免因小失大。
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