銀主盤 購買注意4點 減低風險免中伏

銀主盤 購買，有何風險需注意？去年樓市暗湧頻現，有市場人士預期「銀主盤」將增。銀主盤到底是甚麼？為甚麼一向會予人「執平貨」的印象？如果想透過代理或拍賣行購入銀主盤，有何要注意？買入銀主盤為何要準備樓價以外的額外資金？MoneySmart即為大家解析箇中原因，教大家免中伏。

第一：銀主盤   不等於平貨

在各大媒體上，常見有「銀主盤劈價成交」消息，令準買家認為銀主盤就是減價貨。所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。一般而言，銀行不會「賤賣」銀主盤，只會按市價放售，其後買賣雙方如何協調價錢，則是後話。

為何媒體上常有銀主盤平賣的新聞呢？原因是銀主盤湧現時，往往是經濟及樓市下調，銀主會以當時的市價出售單位。而單位所屬屋苑的物業估價，可能仍建基於升市時的成交數字。在這情況下，銀主盤的出售價相比起估價，自然會被視為「低市價」。但大家需注意，銀主盤的成交價，未必一定是「平」的。回顧2014年或2016年樓市上揚時，亦曾有銀主盤被搶至高於市價出售。

第二：留意法庭判決   預留裝修費

有指銀主盤因涉及債務問題，故有承造按揭風險。其實，新舊業主的財政狀況均是獨立，如果單位本身沒任何僭建，而新買家能通過銀行的供款入息比例（DSR）及壓力測試，按揭程序與一般物業相近。

小編會建議大家購買銀主盤時，最好先準備資金作裝修。原因是有時單位可能丟空了一段時間，單位內或會出現牆紙天花剝落，水管滲漏等情況。如屬商廈銀主盤，問題或更惡劣。

第三：銀主盤買前必需查契   防風險

購買銀主盤前，要注意甚麼以防風險或中伏呢？答案就是須對單位進行土地查冊，而不能單聽代理或賣方的一面之詞。買家應了解為何單位會成為銀主盤，相關債務是否已還清。例如在單位涉及的官司中，法庭判決如何。故小編會建議大家可委託律師查契，翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票，業權是否完整等等。若經各種查證後，發現業權有問題，則可能影響按揭申請。

第四：新業主需繳丟空期間管理費   注意大廈維修費

另一較常見爭執，則為單位管理費。原因是銀主盤往往丟空了一段長時間才出售，期間無人繳交管理費。而在銀主盤買賣合約上，一般會列明交易後，舊有銀主不會再負擔相關單位任何債務，故單位如被追討過去所有未繳的管理費，則需由新買家負責。

同理，如單位銀主盤在丟空過程中，有涉及水電費、斜坡維修費，外牆維修費等，若被追討，亦有機會需由新買家負擔。故買入銀主盤前，買家必須先向代理、律師及賣方了解背後所需支付的債項，需要時準備相關資金。

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