H按 P按 與定息按揭是甚麼？（有片）

H按 是甚麼？P按是甚麼？定息按揭是甚麼？這是不少人買樓做按揭時，經常接觸到的字眼，今次小編將透過兩篇文章簡單交代它們特點及優劣之處，助大家置業時，可以選擇最適合自己的按揭計劃。

H按 是甚麼?

目前，不少香港人在承造樓宇按揭時，多選用H按。H按就是「銀行同業拆息按揭」的簡稱，屬銀行同業之間拆出、借入資金的息率。H按的息率多以一個月銀行同業拆息，再加上某個百分比，以作為按揭利率，例如H+1.3%。因H按常有起伏，且變化幅度大，故選用客戶每月的還款金額，會有上落。

H按升跌，往取決於銀行體系內的資金數量，當熱錢流入，又或銀行資金充裕，H按的息率往較低，相反，則抽升。例如美國加息後，倘香港不跟隨加息，投資者有可能進行套息活動謀利，令資金流向較為高息的美元，造成大量資金流出。此時，銀行便需加息以穩定銀行體系內的資金結餘，令H按抽升。

為免出現H按短時間內失控飊升，為按揭申請者帶來財政困難，銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制，俗稱為「封頂位」。通常「封頂位」等同P按的息率，即2.15%。亦即是說，當H按升到不受控制時，銀行會容許客戶選用一個接近P按的息率供樓。

甚麼是P按?

P按其實與H按一樣，均屬浮息，意指息率會有升跌，當中高低均受著外圍市場因素影響。P按又稱為「最優惠利率按揭」，分大P及細P，前者為5.25%，後者為5%。P按的實際利率其實就是P減去某個百分比。於香港，大P及細P均各有銀行選用，讀者承造按揭時，可向各銀行查詢。當然，P按是受著美國加息影響，倘美國儲局加息，P按亦可能提高。

H按與P按的分別在哪?

當市場資金充裕時，H按息率開支往較P按低，市民採用H按供樓，會較使用P按慳錢。當然，H按的息率會受著市場不安定因素而出現波幅，P按則相對平穩，即使加息也是漸漸地加上去。

定息按揭又是甚麼?

定息按揭就是指申請人在新造按揭首1至3年內（即定息期），用指定不變的息率供款。定息期完結後，申請人則需依合約改用H按或P按。獲得定息保障的條件就是息率較H按及P按為高。所以如一位朋友所說：「當低息，你無著數。你惟一可以開心嘅，就係好黑心咁望銀行會瘋狂加息，人人出晒事唔夠錢供樓，而你就無影響！」至於首次置業人士應該用H按好，還是P按好，抑或是定息按揭好?下篇再分享。

選用P按的優缺點是甚麼?

P按與定息按揭比較，P按的優點是利息開支相對低，可用更少錢供樓，特別當未來3年，美國不會大幅加息。P按與H按比較，P按則較為適合一些求「穩陣」的首次置業人士。

H按揭 的優缺點是甚麼?

H按的優點是在市場資金充裕下，開支較採用P按及定息按揭為低，但卻有被追數風險。紀惠集團行政總裁湯文亮曾撰文指，使用P按的人士，每月只要準時還款，便不會被銀行追數，但使用H按就不同。他指使用H按，只要業主所持有物業，市值大跌，銀行有機會Call Loan，「如果物業市場急速下滑，銀行便可根據貸款合約中所釐訂條款，要求貸款人償還部份貸款，以符合金管局要求的資產及負債比率。所以，樓市下挫，便會有人被要求償還部份貸款，若果按揭人未能償還，唯有將物業出售，或者任由物業變成銀主盤，由銀行處理。」所以，對於首次置業人士來說，如果在籌措首期時，出現困難，或僅僅應付到，H按未必是一個適合他們的選擇。

定息按揭的優缺點是甚麼?

因為定息按揭容許按揭申請者在1至3年內，以指定不變的息率供款（即在免息期內，每月供款不變），故絕對是「穩陣」的供樓方案，特別是對那些在支付首期時，曾出現困難人士。但其高於H按及P按的息率亦成為美中不足之處。香港按揭轉介董事總經理葉景強就曾在《iMoney》專訪中表示，定息按揭是打賭未來息口的行為，如美國在定息期內沒有大規模加息，定息用家如同蝕了利息給銀行。經濟學家關焯照則認為，定息期完結以後，按揭申請人最終都是採用回H按及P按，故長線而言，與採用浮息計劃（P按或H按），可能是分別不大。

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