朗屏朗城滙料人流旺鄰近港鐵站兼「紅燈區」

朗屏有新盤推出！今次項目為鄰近港鐵站物業「朗城滙」。發展商華懋推出首批單位144伙，折實平均呎價約15,832元，最平入場單位折實約480.9萬元。價錢水平已貼近同區不少新二手樓盤，更比同區如「朗屏8號」等樓盤於2年前推出時，高出一截。

朗城滙因與朗屏站直接相連，故成為發展商華懋宣傳時的最大賣點，但除此之外，樓盤有存在其他隱憂或利好因素嗎？接下來，MoneySmart即為大家以6點分析！

第一：華懋樓質素

華懋同系「滙系列」首批定價水平
項目	折實平均呎價
朗屏朗城滙（2018年10月）	15,832
荃灣全．城滙（2017年8月）	14,449
將軍澳海翩滙（2016年8月）	11,196

朗城滙是否抵買，準買家不妨先問問自己：「華懋樓你敢買嗎？」

「華懋樓」就有如「新地樓」的相反詞，質素及用料在風評上向來較差。原因是過去華懋所推出的單位，在坊間傳言常有偷工減料，滲水，花槽形狀不工整等情況出現。在二手樓市場上，華懋樓受歡迎程度，亦不及其他發展商的項目。

故於前年，華懋推售將軍澳海翩滙時，承建商便起用了著名建築師樓「金門建築」，其後荃灣新盤全城滙亦相同，似有重建品牌形象的意圖。不過，根據是次朗城滙的樓書，承建商則為「中國海外房屋工程有限公司」，與中海外的啟德1號及嘉里的滿名山為同一承建商。質素是否會有保證？大家可以上網Search一Search，做做功課。

第二：主攻區內用家折實呎價1.58萬

朗屏附近新盤定價水平
項目	首批折實均價
朗屏8號（2016年3月）	11,588
映御（2016年2月）	10,138
世宙（2015年11月）	11,950

一般來說，主打上車客的新盤的首批單位，定價水平往往會較低，甚至較同區新樓的二手盤為低以吸引準買家。哪朗城滙呢？在批價單當中，朗城滙的單位面積由322呎至690呎不等，涵蓋1房至3房單位，以定價計，單位呎價基本由1.6萬起跳，有高層單位更驚見呎價2萬元！

即使發展商提供最高的即供15％優惠，但折實後，以一個1房細單位，如第3座的18樓E室計，呎價仍需約1.63萬元！反觀同區新樓二手盤交易個案，由嘉華發展的朗屏8號於今年3月，即有低層戶以呎價1.56萬元成交，水平與是次朗城滙的首批折實價相若。

香港樓市目前受加息周期影響，新盤推售已見疲弱，二手交易近乎冰封。以目前的樓市形勢計，華懋是次首批定價水平是否太進取？在經濟前景不明朗下，入市前應值得深思！

第三：朗屏站鐵路效應

今時今日，論樓盤的搶手程度，絕對莫過鐵路項目，特別對於居住在「大西北」的居民而言，更為重要。朗城滙與朗屏站相連，論交通方便程度，同區物業，難以匹敵。再者，若將朗城滙與位於元朗站上蓋的新地大盤Grand YOHO相比，大家同屬鄰近鐵路站物業，但價格上，朗城滙則難以與動輒以逾兩萬呎價成交Grand YOHO對比，甚至比同系列的PARK YOHO更低價。故對於元朗人或居於元朗的投資者來說，朗城滙絕對是極具吸引力。

第四：元朗區社區設施配套

元朗作為政府重點發展的新市鎮，加上經過各大龍頭地產商如新地及長實等開發，時至今日，已是生活設施非常完善的社區，大型商場、食肆及各種社區設施一應俱全。而朗屏雖然與元朗有一站之隔，但實際仍屬於元朗區內，兩區之間的距離，實際並非地圖所顯示般這麼遠，且兩區居民亦會到大棠路、康樂路及教育路一帶消費及活動。

第五：周邊社區及生活環境

奈何，品流複雜，卻是朗城滙的最大死穴。特別位於其附近的安寧路，更是區內疑似性工作者的集散地，每逢入夜，滿街都企滿衣著單薄的女性，而重點是，朗城滙住客如需一家前往附近街市購物，亦有需要經過此路。所以有居民稱，朗城滙周邊住宅，未必適合家庭用家居住，準買家需深思！投資者亦需考慮，這會否是單位升值上的一個阻力。

同樣，朗城滙鄰近即為明渠，不少朗屏區居民皆指出，該明渠不時會發出惡臭，對低層單位可能會造成影響，這亦是準買家的考慮因素！

第六：發展商提供最高7成一按

發展商為首張價單的準買家提供發展商一按，成數最高為成交價7成，年期最高30年。利率以滙豐銀行（HSBC）的最優惠利率為準，首3年為P-2.5%，3年後為P。

以滙豐銀行的最優惠利率為5.125厘計，現時P-2.5%即為2.625厘。可是，大家千萬千萬不要忘記，香港一眾銀行剛進入加息周期，滙豐銀行早已明言，未來香港利率將與美國同步，亦即是未來3年內的最優惠利率水平，絕大機會不會維持不變！目前P-2.5%為2.625%，但繼續加息的話，可見為朗城滙所提供的按揭息口並不會維持於同樣水平！

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