西營盤 再推納米樓 應否於該區入貨?4點分析!

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西營盤 恒基新盤藝里坊·1號上周開價,首張價單50伙,單位折實平均呎價近3萬元。首批推出面積均為300呎以下,最細單位僅230呎。發展商提供最高優惠3%,入場單位折實索價669萬元。西營盤區樓市近年租售市場興旺,如有意「幫襯四叔」,購入藝里坊·1號,或有意在該區購入單位作投資,有哪些事項需注意?MoneySmart提出幾點,供讀者們參考:

第一: 西營盤 細房戶多 會否拖低租金?

發展商早已明言,藝里坊·1號主打中小型戶。首張價單證實所言非虛,50伙單位面積由230至282平方呎,設有230呎的開放式單位,及282呎的一房單位等。準買家如欲購買其400呎兩房的標準單位,可能需等等了。

以用家角度來說,282平方呎的單位,只夠兩人或小型家庭居住,倘若將來增添家庭成員,將有換樓壓力,奈何該區新盤,多主攻細房戶。倘若用家將來打算於同區換樓,可能選擇不多且價錢偏貴;以投資者角度來說,區內細房戶則供應過多,競爭烈,又會否影響將來的租金收入呢?

第二:發展商提供按揭   看好區內後市?

早前康城第六期 「LP6」推出時,發展商因未推出按揭計劃,因而市場有傳發展商對後市看法不樂觀。而今次新盤藝里坊·1號,恒基為準買家提供發展商一按,貸款額最高為淨樓價85%。利率方面,首3年為P-2%(細P、下同),實際即3%;第37至60個月為P-1%,實際為4%,其後為P+1%,實際則為6%。

如以入場單位6樓G為例,定價690.4萬元,即供優惠最高3%,折實價約669.6萬元,若使用發展商提供的85成按揭,淨樓價一半成半首期須約100.4萬。但有意使用地產商按揭的讀者需注意,當過了低息期後,大家有否經濟能力應付高息呢?香港銀行亦將預料加息,p按亦會上揚,業主是否有足夠防守力?

因為萬一樓市轉跌,使用發展商高息按揭的業主,未能以足夠成數轉按至「銀行Plan」,供款成本將會暴增,有可能因此而斷供。

恒基新盤藝里坊·1號位於忠正街8號,預計關鍵日期為2019年8月31日

第三:港鐵沿線近中環   有外籍客市場?

西營盤自開通港島延線後,與核心商業區中環僅兩站之隔,加上環境相對幽靜,及獨特的「SOHO」生活氣息,因此區內租盤近年深受青年才俊、或企業外派人員歡迎。藝里坊·1號位於忠正街,項目位於港鐵西營盤B3出口旁邊,更可謂佔盡地利。

該區租務市場近年十分興旺,如位於德輔道西、發展格局相似的新盤AVA 128,於2017年入伙,該項目約300呎單位租盤叫價約18,000元;據《經濟日報》報道,另一個位於桂香街的樓盤薈臻,於2015年入伙,單位259方呎,月租成交亦見17,000元。

第四:官商高價搶地   西營盤將愈來愈貴?

藝里坊·1號定價水平為近年同區新盤新高,何解?綜觀近年西營盤的土地市場,該區已成「兵家必爭之地」。原因是區內多年來缺乏新盤,故發展商一直積極收購舊樓業權,重建新樓出售,收購成本過高,變相令區內呎價,久高不下。

更重要的是,連政府市建局也加入戰團。今年5月6日,市建局以23,568元收購崇慶里/桂香街發展項目,創市建局收購舊樓紀錄新高。

近年在西營盤已發展多個新盤的新世界,市傳亦於今年5月收購高街120號翠樺樓,出價高達每呎2.4萬;另外,德輔道西331至341號舊樓亦同樣已由新世界收購逾6成業權。假若政府及發展商一直高價買地,未來重建項目開售或將進一步推高區內樓價。

綜觀上述4點,讀者們對西營盤的樓市發展又有何看法呢?

主頁:blog.moneysmart.hk

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