屯門 上源 推新價單 8點分析應否入市 (2018.10.02 更新)

屯門

近年成為樓盤新供應重鎮的 屯門 掃管笏再有新盤推出,不過這次不是出自「本地薑」發展商之手,而由內房萬科所推出,在香港首個獨資大型樓盤「上源」。

上源 於上周末開售347伙,屬香港加息後首個開售一手盤項目,然而銷情卻未受「息魔」所干擾,單日沽清首兩張價單之347伙單位。發展商乘勢加推第三張價單,共310伙,折實平均呎價11,500元。到底該樓盤的特別之處是什麼?有意於掃管笏買樓,又有何要注意,以下8點值得你留意!

1.發展商一按最優惠利率   升至5.375厘

美國香港齊加息,發展商按揭亦受影響。屯門掃管笏新盤「上源」自公佈首張價單後,已為準買家提供定息一按。加息前,舊有息率P為5.25%。加息後,P已轉為5.375%。按息則仍為P-2.7%,實際按息為2.675%,按揭年期仍為25年。

現時,發展商依舊為成交價833萬元以下單位,提供8成按揭;833萬元至1,000萬元單位,貸款額則為500萬元,再加上成交價的20%;1,000萬元以上單位則是70%。

若以成交價550萬元的單位計,承造P-2.7%,八成一按,25年期計,每月供款約20,129元,較在舊有息率下,供款額多出約259元。

至於發展商提供的第二按揭,則以中銀的最優惠利率為基準,而中銀最新的P亦已跟隨加息,上調為5.125%。

2.仍有定價600萬元以下單位

上源 首兩張價單奉行「薄利多銷」政策,定價尚算「貼地」。於過去周末的銷情可見,上源的購買力顯然以家庭及上車客為主,更有不少80後買家現身。發展商亦針對年輕的購買力,加推適合上車客的入場單位。

於新價單當中,發展商推出一系列為6B座的F室,面積394呎的1房戶,從底層至中層,定價由約548萬元至590.4萬元不等。如買家使用發展商的即供方案及其他優惠,折扣最高可達16%,預計上述不少單位當中,入場價仍可達「4字頭」。所以,於上周銷售時未能購得心儀單位的上車客,此盤仍值得留意。

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3.新價單提供更多高層大單位

綜合眾多媒體報道,日前銷售期間,客源除以上車客作主導外,亦有不少投資者入市,作收租用,故不少座向較佳的高層單位亦獲承接。

發展商在最新一張價單中,加推不少高層3房單位,面積由700呎至800呎不等,不少單位定價也逾千萬元。亦因如此,新一張價單的折實均價為11,500元,較上兩張價單的折實均價($11,073及$11,080)稍高。

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4.萬科首個獨資盤 質素有冇保證?

發展商「萬科置業」在中國內地是響噹噹的大型發展商,但到香港「插旗」則要數到2013年後,從當時頻頻以合資或獨資方式投地,如目前荃灣的新盤柏傲灣,便是由萬科與本地發展商新世界合資發展。

萬科於2015年首次獨資奪得的香港地皮,即是本文的主角新盤「上源」,亦可說是萬科在香港的頭炮,因此對於準買家而言,或許難以根據其往績或坊間風評,去評價其樓盤質素。

不過,內房在香港投地賣樓已非新鮮事,港人港地樓盤項目「啟德1號」,便是由內房中海外所發展;同樣位於啟德的大盤「龍譽」,亦是大型內房企業保利置業所發展。

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5. 屯門 掃管笏 位置隔涉 交通配套欠奉?

政府於2010年代起重點發展屯門掃管笏,以提高新界區的住宅供應,但在興建住宅以外,其他生活配套似乎未跟得上,交通方面尤其不便。

目前要前往掃管笏,多半要先前往屯門,然後再於屯門市中心轉坐小巴或巴士。另外,預料將於2020年通車的「屯門至赤鱲角連接路」,亦是連接屯門市中心,而非直達掃管笏。同樣,如需駕車出入,屯門公路的路面狀況,更可謂主宰了區內居民每天的時間表。

6.新供應重鎮 配套發展將改善?

政府連年批出多幅屯門掃管笏住宅地,部分至今已落成並已推售入伙,包括由嘉里發展的「滿名山」,以及由會德豐發展的「NAPA」,惟該區一二手樓盤目前仍以純住宅項目為主,鄰近的黃金海岸雖設有商場,但居民如須更豐富的娛樂或生活配套,則仍然需要前往屯門市中心。未來區內的其他配套會否提升?實屬未知之數。

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7.發展商爭相開發 同區升值潛力高?

除目前已推出樓盤的嘉里及會德豐以外,緊接而來將在掃管笏推出樓盤的發展商,還有新地、永泰,內房發展商恒大及路勁等等。

本港另一發展商英皇,亦已於掃管笏區內推出洋房項目「珀居」,月初有洋房以呎價逾4萬元售出;內房保利目前亦在青山灣擁有一海景地皮,料將發展成豪華洋房。總計全區供應,保守估計多達逾數千伙,涉及不同戶型。是否意味著,當所有新盤陸續落成,人口及交投增加,會同步令掃管笏的樓盤擁更佳的投資前景?

8.鄰近國際名校 環境清幽吸引?

對於掃管笏住戶而言,區內最具吸引力的是什麼?或許是居住環境,環境清幽安靜之餘,距離青山灣及黃金泳灘等海岸設施,往來非常方便。掃管笏區內亦有著名的哈羅國際學校,是不少家長趨之若騖的頂級名校。如果考慮到租務市場,外藉客及家庭客或會成為租客主力。

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