【拆主力牆】日出康城1至13期規劃景觀全比較 裝修事件對首都有何影響？

日出康城是本港發展時間最長屋苑之一，若以第1期首都入伙起計，至今已發展約14年。回顧眾多期數的發展狀況及價錢水平，又能看出甚麼端倪？即將推出及已批地的期數，環境上又有何值得注意？接下來，MoneySmart 即為大家分析，還會講解1期首都鑿穿主力牆事件對樓價影響。想了解更多置業及樓宇按揭資訊，切勿忘記登記加入 MoneySmart！

日出康城1期首都鑿穿主力牆事件及影響

2023年5月27日，網上傳出一段關於日出康城1期首都一個單位的裝修介紹影片。網民從影片的內容，質疑裝修過程涉嫌違規，鑿穿了單位內一堵主力牆。事件引發屋宇署介入調查，要求業主須在15日內展開修復工程，並在30日內完成。

事件除影響涉事單位業主和涉事的室內設計公司，對鄰近單位、整棟大廈以致整個首都1期都有負面影響，可從大廈健康、銀行按揭、樓價、保險等幾方面說明。

由於被鑿穿的主力牆靠近窗邊，有機會影響到樓上樓下單位的牆身健康，長遠更有可能影響到整棟大廈的結構。而這些問題，可能要若干年後才會出現。考慮到這些問題，銀行很可能會重新審視整棟大廈的按揭，而較保守的銀行，未必會願意再為附近單位的潛在買家承做按揭。樓上單位的業主要放盤，相信非常困難，影響到樓價。

家居保險方面，首都鑿穿主力牆事件，有機會引致涉事單位以致整棟大廈未來的保費率調升，業主甚至會不獲續保。由於結構性問題引起的第三者責任保險賠償可以很大，只有實力雄厚、賠償態度正面、可以承受風險的保險公司才願意承擔風險。

至於1期首都未來的管理費，也有機會因統保 (Master Policy) 的保費率調升而增加。

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日出康城1至11期 2023年5月平均呎價

日出康城最新期數

日出康城 11期 凱柏峰 ：位於整個日出康城的中心位置

將軍澳日出康城11期  凱柏峰 由南豐發展，2021年1月首輪開售，首批179伙單位，包括兩房119伙、三房51伙及四房9伙，實用面積由291至995呎，整批折實折實均價17888元，售價由619.5萬至1,243.3萬元，折實呎價由16,757元至20,128元。凱柏峰位於整個日出康城的中心位置，地處日出康城大型商場「The LOHAS 康城」的上蓋東側，靠近港鐵康城站，涉及3幢物業。

日出康城 10期 LP10：部分單位擁270度海景

將軍澳日出康城10期LP10由南豐發展，2021年1月首輪開售，首批179伙單位，包括兩房119伙、三房51伙及四房9伙，實用面積由484至1,205呎，折實售價由699萬至2,028萬元，折實呎價13,888至17,140元，折實平均呎價15,888。LP10位於LP6旁邊，三面環海、距離海岸僅38米，部分單位擁270度海景。

日出康城 9A期 MARINI：開價水平 區內次高

日出康城第9期由會德豐發展，並一如同系第7期MONTARA做法，將同一項目拆分為9A (MARINI)、9B (GRAND MARINI) 及9C (GRAND MARINI) 推售。其中9A期 MARINI 全盤647伙，戶型由1房至3房均有，布局與同系的第5期MALIBU，及第7期MONTARA類近，甚至連一房的開則設計也如出一轍。

MARINI首批單位折實平均呎價14,997元，屬第6期LP6以後次高的開價水平。MARINI與康城第8期 SEA TO SKY 相同，屬於康城最臨海的項目之一，坐向偏南，望海景及將軍澳工業區景。

不過，要注意，在第9期3個期數當中，以9C期OCEAN MARINI屬於最臨海期數，買家如鍾情海景戶，可能要等9C推出。

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日出康城已推出期數

日出康城 第1期 首都：主打大戶型   家庭客最愛

日出康城 首個推出的項目為「首都」，由長實及南豐合作發展，早於2009年入伙，提供2,069伙單位。首都較為人熟知的，是擁有較少見的大戶型單位，包括3房戶及4房戶。其中，3房戶在項目中，更佔逾一半。

對於區內市場而言，包括首都在內，前3期的二手成交價，向來具參考價值。綜合市場資訊，現在首都的成交呎價約為1.1萬元至1.3萬元，但因首都單位碼數大，普遍成交價約為800萬元，更有不少單位成交價破千萬元。

日出康城 第2期 領都：房大有商場會所

康城第2期同由長實及南豐合作發展，提供多達4,272伙，同樣主打大戶型，包括3房至4房戶型，亦有多達5房設計的特色戶型。 領都擁有較完善會所、園林、周邊亦有快餐店、診所以及畫室等，但如果想要更多配套，則可能須離開康城區。其中，會所面積達30萬呎，較第一期首都大。現時成交呎價約為1.2萬元至1.3萬元。

日山康城 3期 緻藍天：港鐵站上蓋物業

日出康城第3期緻藍天則由長實及南豐共同發展，最大賣點是位於康城港鐵站上蓋，住宅大廈的入口外，即為港鐵康城站。項目提供1,648伙，一如發展商前兩期項目，以大單位為主。全盤為3房至4房單位。現時呎價約1.1萬元至1.2萬元。

日出康城 4期 晉海：1至4房戶均有

日出康城第4期晉海，為發展商新地於康城的首個項目，戶型相較前3期為多元化，合共提供2,172伙單位，包括1房至4房戶。其中1房單位面積約340呎，為前3期未見的細戶型。項目更有平台特色戶，面積318呎，因而曾引起坊間對於日出康城「劏房化」的憂慮。

值得一提的是，晉海於2017年9月開售，相較於第3期的緻藍天相隔約兩年半，其時樓市已不可同日而語，且晉海備有前3期未有的永久海景單位。晉海首批單位折實呎價約為1.2萬元，但其後愈賣愈貴，到同項目第2期推出時，不少單位成交價已達千萬元，更有單位曾創下呎價2萬元的成交紀錄。

日出康城 5期 MALIBU ：市場最搶手期數

會德豐的首個項目MALIBU於2018年初推出，項目間隔同樣較為多元化，由370呎至近千呎。間隔由1房至3房，且有海景戶。由於有晉海在先，成功推高區內住宅成交價，MALIBU開價較為進取，首批平均折實呎價近1.4萬元，但其時樓市熾熱，推售之際，仍然創下兩天內沽清750伙的紀錄。

日出康城 6期 LP6：永久海景   交通不便

LP6由南豐獨立發展，為整個康城區至今已推售的項目中（包括最新將推出的第7期MONTARA），擁有較多永久海景的項目。LP6全盤多達2,392伙﹐戶型包括1房至4房戶，首批呎價約15,304元。若論缺點，則是離港鐵站較遠，步行約需10分鐘。

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日出康城 第7期 MONTARA：園景為主 基座有商場

由會德豐發展的日出康城第7期，分拆為7A (MONTARA) 及7B (GRAND MONTARA) 兩個項目分段推售。其中7A期MONTARA提供616伙，戶型由1房至3房，為會德豐自第五期MALIBU以後的第二個康城項目。

位置上，康城第7期位於「內陸」，被其他期數包圍，故以內園景為主，景觀較備有海景的MALIBU為差。

項目最大賣點，是基座由港鐵負責發展的大型商場「The LOHAS康城」，它屬康城區內首個大型商場，接連康城站，首階段在2020年8月23日開幕，較MONTARA預計於2021年的入伙期為先，屆時住戶入伙後，將有足夠的生活配套。商場現時有一般商店、食肆、大型超市及市場在營業，稍後還會有室內溜冰場、室內主題樂園、戲院等陸續開業。

MONTARA於2019年4月底推出首張價單，首批單位折實平均呎價為13,990元，較同一發展商推出第5期MALIBU時的首批折實呎價為低。截止5月10日，短短半個月內，整個MONTARA所有單位已全數沽清。

7B期GRAND MONTARA提供504伙，首批推出時折實平均呎價為13,999元，與MONTARA首批折實單位平均呎價13,990元相若。其中GRAND MONTARA比MONTARA主打更多大房戶。該盤於2019年6月底推出時，已全數沽清。

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日出康城 8期 SEA TO SKY：長實發展 大部分單位有海景

將軍澳日出康城8期SEA TO SKY由長實發展，2020年6月中開售首批285伙單位，最少涉及1,422伙單位，提供2房至4房，並主打2房及3房戶，2房單位折實價642.8萬元起，折實呎價13,648元起；2房單位折實價1,027.1萬元起，折實呎價14,528元起，於2021年6月落成。康城8期為臨海項目，屬整個康城區最近海的3期（8、9、10期）之一，大部分將可望將軍澳海景及藍塘海峽海景。最後一批159個單位於2021年3月6日發售。

日出康城 未推出期數：12期至13期

其他期數：12至13期

至於目前仍在規劃階段的康城期數，則為第12期至第13期。就現時公開的發展圖而言，其中第8期至第10期為區內擁有最多海景的住宅項目，已由不同發展商獲得發展權。康城第12期則剛公布，由會得德豐地產獲發展權。其餘預計發展的13期，則暫未有充足細節。

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