傳說香港經濟「10年一劫」，不論 樓市 及股市亦然。距離2008年金融海嘯至今，剛好十年，恒指從年初由高位回落逾近20%，似乎是一種預兆。根據往績，香港市場向來股樓並行，股市跌了，樓市近日亦有吹淡風的跡象。不過樓市十年前後的客觀情況亦有不同，即使跌市，是否代表會回到十年前的水平？以下幾點值得我們思考。
不少藍籌或大型屋苑，十年來呎價已顯著暴升。
QE前後 資金流大不同
過去香港十年樓市連年暴升，其中一大原因是匯聚了美國及中國兩大國的資金。美國於2007年後2014年，實施了3次的量化寬鬆，即俗稱QE（Quantitative easing）的貨幣操作，增加銀行的美元流通量；同樣，中國亦於2007年增加銀行的貨幣供應量，據《彭博》統計，2009年至2013年，中國的M2（廣義貨幣供應），每年均至少增加11萬億以上。
普羅市民對於各國天文數字的貨幣操作未必有貼身感受，但單憑想象，也能感受這些資金只須有一小部分流入香港樓市市場，便會造成顯著的升市。即使現在步入「退潮」期，資金退場，亦可能需要一段時間。
基建發展十年 新區需求殷切
不只外圍環境，香港過去十年的生活環境亦經歷了各種巨變，不少新市鎮今天的規模，己不可同日而語，特別是屯門、元朗、天水圍以及將軍澳等住宅供應重鎮。隨著大型樓盤及商場陸續開發，各新界西北的區內的基建、生活、消閒及交通配套皆日漸完善，樓盤對於分支家庭客及年輕用家的吸引力亦相應提高。
以元朗區為例，據香港政府2006至2016年的人口普查數據，該區的人口由2006年的53萬，上升到2016年的61萬，增幅達15%。區內的住屋需求可想而知。
鐵路系統完善 上蓋盤受追捧
香港人生活極為依賴鐵路，新鐵路的開通亦往往能刺激各區樓市，例如港島西延線於2014年通車，南港島線亦於2016年底通車，直接刺激西營盤、堅尼地城、海怡半島以及黃竹坑區的地價及樓價迅速攀升。
8月香港政府宣布批出的黃竹坑上蓋3期地皮，由香港最大發展商之一的長實奪得，該地皮的補地價達129.71億元，屬歷來最貴鐵路項目。到發售時，單位叫價或在較高水平。
印花稅「辣招」 減慢二手反應速度
香港樓市於2010年後重拾升軌，政府憂慮樓市過度熾熱，而祭出多重印花稅「辣招」，包括物業3年內轉手需要繳交的「額外印花稅」（SSD），以及非「首置」(即買家入市時未持有其他物業) 客買樓時須繳付的俗稱雙倍印花稅（DSD）。2016年，政府更將後者劃一定為樓價的15%，幾乎令投資者絕跡二手市場。
「辣招」是否能遏止樓價上升？坊間及業界意見至今莫衷一是，但肯定的是，當二手買賣需要繳付更多稅項成本，會令不少業主寧願「企硬」不放盤，變相令二手市場「冰封」，不論升市或跌市，整體樓市的反應也將變慢。
金管局壓測 降斷供風險
政府因應美國「零息時期」，推出「壓力測試」制度，即準買家入市前，必須按規定，假設按揭息率上升後，對準買家應有的入息比例進行估算。目前壓力測試的基準是「加三厘」，供款佔入息不可超過60%。
此例一開，無疑提高了買家的入市門檻，但同樣降低了香港的斷供風險。按政府2017年的《中期人口統計簡要結果》公布，目前香港有約122萬家庭戶擁有自置單位，其中有三分之二已斷供。可見在壓測之下，香港樓市的斷供危機已顯著降低。
樓市 熾熱 樓價十年翻倍
小編並非經濟學家，但觀乎以上客觀因素，也能想到為何樓市在過去10年間急升，而回調的幅度甚少。緊接下來，香港將面臨加息期、貿易戰、中美資金回流等問題，在恒指回落等等市場氣氛壓力之下，香港樓市未必能如過去十年般急升，而隨時面對下調的壓力，不論對用家及投資者而言，入市前均必須理解樓市的整體形勢及潛在暗湧。
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