【銀行加息】大型銀行加息如何影響供樓?打算轉按有何注意?

上調按揭利息

美國加息持續,一個月期 HIBOR 隨之暴漲。加息影響供樓,大型銀行滙豐 (HSBC)、渣打 (SCB) 近日宣布調升H按封頂息率,市場預期9月加P機會大。對供樓人士,每月供款實際有何影響,又有什麼方法應對?

加息周期下滙豐渣打同日宣布上調H按封頂息

一個月期港元同業拆息 (HIBOR) 自5月初起持續攀升,由約0.2%升至近日最高的1.9%,創28個半月新高。銀行資金成本壓力急升,本地最大銀行滙豐 (HSBC) 與渣打 (SCB) 在8月18日先後公布上調H按封頂位。

滙豐:由P – 2.5%上移至P – 2.25%,即加息0.25%,以滙豐的最優惠利率5% 計,實際按息增至2.75%。

渣打:8月24日起上調H按封頂息率,由P – 2.75%調整至P – 2.5%。渣打的最優惠利率為5.25%,調整後即加息0.25%,與滙豐相同。有分析認為8月至9月有機會加P,屆時實際按揭利息或挑戰3%。

銀行 調整前H按封頂息 調整後H按封頂息 實際封頂按揭利息
滙豐 P – 2.5% P – 2.25% 2.75%
渣打 P – 2.75% P – 2.5% 2.75%

滙豐在加H按封頂息以外,同時推出首年定息按揭計劃,新的按揭貸款申請人即日起至10月15日除H按外,亦可申請定息按揭計劃,首年固定按揭利息為2.75%。定息期完結後,按揭利息將以 HIBOR 為基準,設有封頂息率。

H按封頂息上調對供樓人士有何影響?

H按封頂息由2.5%加至2.75%後,如果以30年還款期計,滙豐及渣打的新造H按供樓人士每HK$100萬的按揭額,每月供款將增加HK$131或3.3%,而供樓壓力測試的收入要求將提升HK$263。

假設按揭借貸HK$500萬,每月供款會由原本的HK$19,756增至HK$20,412,即每月多付HK$656元或3.3%;供樓壓力測試則由HK$47,316增至HK$48,631,增加HK$1,315或2.8%。

由於滙豐市佔率不少,據土地註冊處資料顯示7月在現價樓及樓花分別佔22.6%及21.6%,兩者皆逾兩成,市場預期其他未加封頂息率的銀行都會跟隨。

美國加息持續  市場預期9月加P機會大

此外,不同分析都指本地銀行有機會在9月加P。投行高盛預料本地銀行最快於在8月或美國聯儲局9月再次宣布加息之前調高最優惠利率,成為4年來首次商業利率加息。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明在一個訪問表示,估計銀行9月加P機會十分高,幅度約為0.25%,屆時按息封頂位將達到3%。中原按揭董事總經理王美鳳也相信9月有機會加P,並相信滙豐的首年定息按揭計劃會受歡迎,因為定息期短及不會有較高溢價。

加息料影響最優惠利率  考慮轉按供樓宜趁早

是次調整僅影響新按揭申請人,對有意轉按人士,按揭業界提議最好趁個別銀行尚未上調H按封頂息前,盡早辦妥轉按以賺取現金回贈。現時銀行轉按現金回贈介乎1.2至1.8%,即每HK$100萬貸款額,可取約HK$1.2萬至HK$1.8萬現金。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出,目前銀行提供的現金回贈仍有上升趨勢,有意轉按的人士,應把握其他大型銀行未上調封H按頂息率之前,趕及尾班車辦理轉按,以鎖定較低的按息及封頂息率。

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常見問題

問:加息意思是什麼?加息的原因是什麼?

答:加息一般指美國聯儲局提升聯邦基金利率,此舉會觸發全球央行相繼效法,帶動環球進入加息周期。目前美國的加息原因主要是為壓抑通脹。了解更多加息意思和加息原因

問:目前聯邦基金利率為何?預期今年餘下時間加息速度如何?

答:聯邦基金利率目標區間將維持在2.25%至2.5%之間。根據美國聯儲局8月17日公布的會議紀要顯示,美國聯儲局加息速度很可能放緩。而美國聯儲局之前曾預測,今年底利率中位數為3.4%、2023年底上調至3.8%、2024年開始減息,2024年底下調至3.4%。

問:H按是什麼意思?與P按有何分別?

答:H按是根據一個月銀行同業拆息 (HIBOR) 而定的供樓按揭計劃,銀行以 HIBOR (銀行的借貸成本) 加上一定息率 (銀行的息差利潤) 的「H + X」形式來制定H按利息。H按屬於浮息計劃,當利率波動,供樓時的每月供款會改變。

P按是根據最優惠利率 (Prime Rate / Best Lending Rate) 而定的供樓按揭計劃。最優惠利率由大銀行制定,在最優惠利率上增加或減少利率、以「P + X」或「P – Y」形式來制定樓宇每月供款即為P按。P按同屬浮息計劃,供樓支出會隨利率波動改變。了解更多

問:加息如何影響樓價和樓市?

答:封頂息增加意味借貸成本上升,削弱買樓能力和減弱買樓氣氛。有分析相信,滙豐和渣打這次調整首先將影響轉按市場,預計轉按宗數將慢慢減少四成至五成,整體按揭宗數將跌最少一成。加上近期二手樓市交投淡靜、新樓交投量亦明顯下跌,本地銀行按揭業務或會步入寒冬期。

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