買新盤 ，準業主可向代理抽回佣？於上星期，中原代理致函凱滙（觀塘新盤）發展商信置，投訴佣金只有1.7%。中原認為這是不合行規，扼殺代理合理佣金，原因是近年新盤買賣佣金，代理一般均可獲2.5%到4%。筆者則認為，行規始終會隨市場轉變。例如從前買股票佣金要0.25%，但近年已低至0.01%，甚至一世免佣。
成交淡 減佣金有利發展商
為何有發展商想減佣，說到底就是建築成本不斷增，利潤反跌。自2015年起，建築成本因行業人手短缺及大量公共基建搶人，加上其他因素而一直攀升，升幅達八成。奈何近年市況轉差，令發展商在減去地價和建築成本後，利潤難與「想當年」相比。
好市時，新盤毛利率達八成，現僅兩成。發展商賺八成時，當然絕不吝嗇佣金，但現在賺少了，對於幾個巴仙的代理佣金，發展商自然想慳得就慳。
加上四大地產代理手握大量一手買家，壟斷一手市場，而這種狀態，亦正是發展商想改變。目前每有新盤推出，發展商均需依賴地產代理通知客人入貨。亦即是說，如果地產代理不向客人推銷，新盤難免濟銷。於是，發展商往往以佣金利誘代理推銷。對發展商來說，只要改變這種依賴代理賣樓的生態，才可減低成本，銷情亦不致受第三方所影響。
每年保費
HK$520
買新盤 準買家不需簽睇樓書
當然，地產代理將賣樓佣金與客瓜分，亦不排除是發展商減佣原因。購買新樓因不像購買二手樓般，需簽睇樓紙。故買家可在幾個代理之間格價，自由選擇幫誰購買。有時代理間為求爭客，會主動提出將個人所獲佣金，分贈買家。但代理也有規矩，不可能將全數佣金贈予買家，過程亦需公司高層審批。而在上述的交易文化下，有個別買家會在不同代理間格價，看看跟誰買樓，可獲最多「回贈」。
凱滙的地皮是信置於4年前以很平的地價，不需$5,000一呎購入，因而令凱滙能以低價開售，且令信置深信，銷情一定不差。今次減佣事件，亦不排除是信置知道有代理一定以個人佣金換取成交，換個角度說，就是代理願收更少佣金。對信置來說，如果一開始就減低佣金，這既可令代理不能用佣金搶客，確保代理間公平競爭。同時，亦可減輕自身賣樓成本，一舉兩得。
代理搶客 未知回佣已Call客
或許有人問：「咁啲代理唔係同發展商講好佣金個價，先幫手賣樓嘅咩？」其實按現時一手住宅物業銷售條例，均要求新盤開售前3天，向公眾提供價單。在這之前，無人可知該樓盤真實售價，發展商最多只會向代理們提供一個意向價，以方便代理Call客。
而作為代理，當全行知道意向價後，同業均會立即Call客推銷，在生意分秒必爭的情況下，代理如果等到真正價單公開時才Call客，哪自己的客人早可能已被行家們搶走了。正因為整個行業的銷售生態如此，故代理們沒可能與發展商談妥佣金後，才幫發展商賣樓。
加上，發展商只要一日還沒公開真實價錢，亦可以對樓價作調整。既然發展商在最後一刻方決定售價，故佣金比率亦必定在開售後才決定。有些時候，更是代理們完成交易後，才知道自己可以收多少佣金呢！
每年保費
HK$718
不論購買白表居屋或綠表綠置居、私樓、村屋或唐樓，MoneySmart為你首次置業做足準備，立即比較及找出最適合你的按揭計劃！
延伸閱讀：
