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【有樓又點】北角豪宅區身世考

北角

羅馬非一天建成,北角豪宅區也一樣。曾經為港島舊樓區的北角,近年陸續有新盤插旗,甚至成為港島東區精品豪宅及樓市破頂的指標,未來是否會繼續一路上揚?這則要從整個北角區的土地規劃說起。

長實新地兩豪宅 帶動北角樓市

北角區從行政規劃上,包括了由炮台山站到北角站的區域。區內近期最矚目豪宅,則有長實的維港頌,及新地的海璇。維港頌於2017年開售,曾創下標準單位呎價5.35萬元的紀錄,海璇於去年中開售,據《HK01》報道,今年4月底,其中一個1,599平方呎單位,創下呎價6.4萬元的紀錄。

今天,整個北角區的新盤樓市,均以此兩大樓盤馬首是瞻,但回顧兩盤發展史,卻可深深感受到何謂滄海桑田。維港頌原為政府物料倉庫,折卸後成地皮,於2000年代已多次納入勾地表;海璇原為北角邨,於2003年代初拆卸成地皮,再改劃成高級豪宅及商住用地。

海璇發展史具戲劇性

翻查資料,海璇的發展史更別具戲劇性。北角邨由房委會拆卸騰出空地後,面積達6公頃。當時政府原有意以「公私混合」形式發展地皮。

不過,至2002年,當時樓市氣氛因「八萬五」建屋政策而動盪不安。時任房屋及規劃地政局局長孫明揚為求穩定市況,推出「孫九招」,包括終止所有土地的公私混合形式發展計劃,北角邨地皮的「公私混合規劃」正式壽終正寢。

至2007年,政府正式從房委會手中收回地皮,並將地皮分為東西兩大片區域推出市場,最終由新地於2012年及2013年成功中標,發展成海璇。整幅地皮從拆卸到規劃,由賣地到落成,歷時將近20年。

雖然政府早規定了地皮會發展成高級住宅及酒店項目,但剛好遇上樓市過去多年的爆升期,令海璇「化舊區為神奇」,帶動了全個北角區的樓市。

北角缺空置官地   難再有大型新盤

維港頌及海璇之前,北角區內大多數新盤均以「精品盤」形象發售,價錢雖貴,但面積及配套均未到豪宅級數。

維港頌及海璇則擁海景,單位面積大,由擅長專攻高檔豪宅的兩大發展商操盤,可說是完全改變了整個北角區的樓市格局。影響所及,連其後開價的新盤,如擅長發展「單幢盤」的恒基,推出的木星街項目維峯‧浚匯時,開價亦見進取。由新世界推出的柏蔚山,銷情亦佳。

近月因為時局動盪,不少發展商均按兵不動,不推新盤。一手盤成交亦多為貨尾,亦難再聽見各種「破頂」新聞。北角區的一手成交亦跟隨大市,一時沉寂。

北角區地皮資源不多,撇除海璇及維港頌此兩項「十年一遇」的巨無霸豪宅項目外,發展商要在該區發展新盤,均須透過回收舊樓,經此方式發展而來的市區盤,未來面積規劃局限亦甚大,多只能發展為單幢盤。

由此可見,未來北角區樓市的新盤成交,料難以再破海璇及維港頌成交紀錄。反之,到3年辣稅期過後,此兩大豪宅盤的二手成交,亦會牽動整個北角區樓市。北角區一二手盤市況,料將與海璇及維港頌榮辱與共。

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