工廈 投資需要注意甚麼？特首林鄭月娥在最新一份施政報告表示，將會重啟工廈活化計劃，並容許經活化的工廈提供過渡性房屋。其實，目前投資工廈需注意甚麼呢？工廈的按揭與住宅按揭有何不同呢？它們轉售時，會受辣招影響嗎？接下來，MoneySmart為各位讀者講解！
留意區內配套 同層「鄰居」業務
購買工廈單位，有兩種選擇。一是購入較低機會被收購的工廈！一是購入等待被大業主收購，然後活化的工廈！如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。
第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！這些都是不少租客所關注，亦影響其在市場上的價值。另外，工廈單位所屬樓層有何種行業存在亦需留意。如樓層多個單位從事零售業務，人流複雜。又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。
如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。哪大家入市時，可購入業權較為集中的工廈。原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。
工廈 按揭 最高只能做4成
在選定心水單位後，接下來就是按揭問題。工廈按揭與一般住宅樓宇按揭有兩大不同。首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。
其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。例如以一個200萬元的工廈單位計，首期即是120萬元。如果買家本身有其他投揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。另外，工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。
上述規定，除令買家需具備豐富銀彈外，亦意味著，如果工廈升值，哪轉售時，接手買家需準備更多資金繳付首期，間接增加承接壓力。
短期轉手 不用繳額外印花稅
哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。
| 非住宅物業 印花稅 率 | |
| 物業價格 | 稅率 |
| 200萬或以下 | 1.50% |
| 200萬至2,176,470元 | 3萬元+200萬以外樓價的20% |
| 2,351,761元至300萬 | 3.0% |
| 3,000,001元至3,290,320元 | 9萬元+300萬以外樓價的20% |
| 3,290,331元至400萬元 | 4.50% |
| 4,000,001元至4,428,580元 | 18萬元+400萬以外樓價的20% |
| 4,428,581元至600萬元 | 6% |
| 6,000,001元至672萬元 | 36萬元+600萬以外樓價的20% |
| 6,720,001元至2000萬元 | 7.50% |
| 20,000,001元至21,739,130元 | 150萬元+超出2000萬元樓價的20% |
| 21,739,121元或以上 | 8.50% |
註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。
