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元朗錦田 PARK YOHO Napoli 推售 入市前6點要知!

PARK YOHO

阿芬

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元朗錦田 PARK YOHO 又有新期數出爐,是次推售的為2b期「Napoli」,首批144伙,折實平均呎價達$15,211,發展商新地今次提供最高16%優惠,更提供「十足十貸款計劃」,可借樓價100%發展商借貸!讀者若有意購買該項目自住或投資,可先考慮以下幾點:

第一:「開放式」吸上車客 惟呎價甚高

針對市場上的「上車盤」(600萬元以下的單位)買少見少,近年不少發展商均推出開放式單位,透過壓低單位面積及單位售價,吸引資本不多的年輕買家買樓。是次PARK YOHO Napoli同樣備有251呎至254呎的標準開放式單位,定價水平約540萬至550萬元。如買家用盡即供付款的最高16%優惠,部份單位折實價可少於500萬元,加上承造8成按揭。理論上,實可助不少人一圓業主夢。

但留意,開放式細單位若以呎價計,PARK YOHO Napoli的呎價,隨時會較同項目其他期數,或區內其他屋苑為高。所以,讀者入市前,不妨可了解區內其他屋苑呎價。

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第二: PARK YOHO 屆現樓 實景示位有保障

PARK YOHO系的最大賣點是項目屬現樓盤,發展商今次亦開放現樓示範單位,讓睇樓人士可清晰了解單位實景。相對樓花項目,對準買家而言,極有保障。同時,買家購入單位後,入伙的時間,亦相對樓花項目為快。但需留意,項目附近設有濕地,且需由住客繳付管理費支援保育,怕蚊叮蟲咬者,夏天入夜,或需做好防蚊措施。

第三:新地品牌效應 有利租務市場

PARK YOHO環境清靜,且新地樓用料、間隔、會所、以及屋苑環境規劃,就往績來說,尚算有保證。因此,項目雖與市區有一段距離,但自項目1A期(Park Vista 峻巒)起計,屋苑的租務市場尚算頻密,並能吸引區內分支家庭客、年輕新婚夫婦客。綜合媒體報道,PARK YOHO其他期數如Venezia、Genova及Milano等,現時市價租金約為$14,000元至16,000元。

第四:離元朗站YOHO MALL 車程約10分鐘

YOHO雖然從名字上是「YOHO系列」之一,但樓盤實際位於錦田,距離位於元朗地鐵站上蓋的「真.YOHO」項目有相當距離。故此,發展商亦提供接駁巴士,連接PARK YOHO地庫與元朗站YOHO MALL,車程約10分鐘。

公共交通方面,目前屋苑有68F巴士循環線,主要連接元朗區內地點。如住客需要前往市區,則必需經由發展商提供的接駁專線,再轉接其他交通工具。至於屋苑周邊行人路設施方面,則具有充足的改善空間。

其實,按市場慣例,遠離鐵路上蓋或市中心的二手屋苑,成交價往往較為遜色。所以,PARK YOHO Napoli最大的弱點,正是地段。當然,換個角度說,正因為項目令住客返工返學不便,變相其所提供的車位,亦顯得更彌珍貴。

第五:95%按揭或有利換樓客 上車客難申請

發展商前兩年曾推出「120%」按揭,是次算是重施故技,推出命名「十足十貸款計劃」的發展商按揭,借出高達樓價100%的貸款,當中95%可作買樓之用,其餘5%則予新地作行政費。惟有多項條件限制,例如只適合於700萬元以上單位、申請人需再負擔樓價5%的貸款(詳見下表)。息口方面,則首3年免息,不過需每月繳交定額2萬至4萬的供款,其後3年則為P+1%(實際為6%)。由於條款及金額具一定限制,相信一般上車客不會選用此方案。相反,換樓客或可受惠。

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第六:PARK YOHO原名峻巒 當年銷情差

PARK YOHO原為新地位於錦田的大盤「峻巒」,分作多期,但當年新地因銷售反應欠佳,因而令銷售一度擱置。及至2016年前後,發展商將已「過冷河」及已屆現樓的樓盤重新推售,並將不同期數各自以「PARK YOHO」命名,以類似推售單幢項目的方式,依次重新推售。如今次開價的「PARK YOHO Napoli」,原來實為峻巒2b期。

耐人尋味的是,當發展商重新命名後,再配合同系新地元朗上蓋大盤「Grand YOHO」一度熱賣的市場效應,PARK YOHO亦錄得不俗銷情,如於2017年中開售的PARK YOHO Genova(原為峻巒2A期),即曾單日沽出達227伙,與當年「峻巒」的銷情可謂雲泥之別。

主頁:blog.moneysmart.hk

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