按揭陷阱定著數？新盤銷情差發展商5招搶客

近月新盤銷情未見突出，華懋鐵路大盤朗城滙，及九建和恒基等多個上車盤，開售後仍有大量單位未能售出。當發展商為求去貨，又怕大規模減價動搖樓市，包括加大按揭額在內，還會用何種「招式」吸客呢？MoneySmart即向大家講解發展商近期常用的5招！

第一招：由不提供按揭變提供按揭

第一招就是發展商向買家提供高成數按揭，即是「借錢你買樓」。以九建海傲灣為例，項目主打迷你戶，10月上旬開售時，銷情未見突出。據《經濟日報》報道，發展商其後新增8成一按，向準買家提供資金，以助上車。

當日海傲灣推出首兩張價單時，並未提供任何發展商按揭，僅與代理行合作。是次突然推出按揭，顯然是為減低準買家入市壓力，催谷銷情。

第二招：提高按揭成數發展商加碼吸客

情況相同，於10月下旬開售的華懋朗城滙，雖即日售出逾200伙﹐但仍遜市場預期。發展商有見及此，於最新價單中提高了按揭成數，由原來的7成增至8成，變相減輕了買家準備首期所需要的資金。

第三招：反常規加推單位竟然輕微減價

近期朗屏成為新盤供應重鎮，除了華懋的朗城滙外，恒基在同區亦有新盤尚悅·嶺，項目主打300呎以下細戶。首張價單的單位定價約為300萬元至400萬元，折實均價15,881元，適合上車一族。

不過，也許是發展商推出首份價單後，市場反應欠佳，當發展商推出第二張價單時，此價單中的單位均價，竟稍為下調至15,569元，平近2％，可算是近年鮮見「加推不加價」，甚至定價有回落的新盤。

▲尚悅．嶺兩坐向貼近、面積類近的單位，第二張價單反較第一張價單定價更低。

小編比較尚悅·嶺的兩張價單後，發現第二批單位較首批單位在折實均價出現下調，主因在第二張價單中，有部分單位稍為壓低了定價。以首張價單中的1座6樓E室為例，面積266呎，定價411.5萬元；其後加推的第二張價單，座向相鄰的1座6樓F室單位，面積270呎（多了4呎），定價卻是406.2萬元，平近5萬元！

第四招：招標方式出售探市場水溫

另外，近日亦有不少發展商轉以「招標」方式賣樓，如由億京發展，位於大埔白石角的海日灣，及上文提及的海傲灣，亦有逾百伙單位正在或將以招標形式開售。

正如小編早前撰文提及（見此連結），發展商以招標方式賣樓，大多希望能讓市場上的準買家，能夠自由入標定價，讓發展商了解市場水溫，最終可找出一個令買賣雙方感合理的價錢，有利新盤推售進度。而這亦有別於傳統的「等運到」的買賣樓方式：發展商一廂情願地定出一個價，等買家購買，而買家看到價單後，先繼續觀望，然後再決定是否入市。

第五招：特長成交期買家先住後付

亦有財力較雄厚的大發展商，如會德豐，即為旗下的新盤Monterey推出「先住後付」優惠。發展商訂明，該樓盤其中33伙單位，買家可先付10％樓價作為訂金，另外分期付10％樓價作為「許可佔用期之許可費用」，其餘樓價即80％，則可於簽臨約後「1088天」再支付。

發展商按揭陷阱：小心轉按困難

不過，小編必須提提讀者，發展商即使提供再高的按揭成數，說到底，也不是真正的減價，而只是加大了「借貸額」。目前不論是華懋，或是其他發展商，往往只會在首兩年至三年提供低息按揭。之後，息口便多會高達5厘或以上，如果買家不欲捱貴息，則必須轉按至銀行。

現時，不少買家使用發展商按揭，往往最希望經過2至3年的「低息期」後，物業升值，然後轉按至銀行，由「發展商高息Plan」轉按至「正常銀行Plan」，避免負擔利息。

然而，如「低息期」過後，假若樓價急跌，或物業估價不似預期，在銀行規定的按揭成數限制下（轉按最多只可做6成），買家便有機會需另外準備現金，保足差額，即所謂「抬錢上會」。

例如，A先生選用了發展商的8成按揭，以136萬元的首期，購入680萬元的單位，並於3年後打算轉按至銀行。3年後，A先生尚欠發展商500萬元供款，在銀行轉按最多只能做6成按揭的法則下，單位估價必須升值至約833.3萬（833.3×06＝500），A先生才能夠「零差額轉按」；假若樓價只升值至700萬，銀行只批出420萬元的轉按貸款（700×0.6），A先生即須補足80萬元的差額！（有關發展商按揭的風險，可按以下連結）

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