轉按 加按若善用   增加流動資金助投資！

轉按 是甚麼？加按是甚麼？今時今日，若論保值及增值能力，無論如何一定是「磚頭」。港樓神奇之處，在於過去十年長期處於升值狀態，只要物業升值到一定地步，即可重新承造按揭（即加按或轉按），以獲得流動資金，投資增值。

加按 ：向同一銀行再承造新按

要明白加按，則必先明白銀行按揭程序：不論大家購買已有價單的一手樓，或由銀行估價的二手樓，銀行均會按物業價值，為買家提供各種成數的貸款。對，按揭就是貸款的另一種說法。

假若A先生幾年前拿著80萬元，以8成按揭買下400萬元房產，單位今年估值達680萬，而A先生當年所借的320萬元按揭，今天已剩下280萬元尚未清還。在負債比例下降，物業升值的情況下，銀行便可為A先生提供新一輪按揭，此即為「加按」。

如以單位最新價值，即680萬元計，再造一次按揭，再扣除A先生尚未清還的280萬元，餘下來的借款即屬流動資金。目前加按一般可做5成至6成。以上例計，即是：

680萬元（新估價）Ｘ60% – 原物業剩餘貸款（280萬元）＝128萬元。

即加按後，大家有多達128萬元的新按揭借款作為流動資金，投資車位、物業或債券等。

轉按 ：轉會新銀行造新按

轉按又是甚麼呢？很簡單，加按就是尋求大家承造按揭的原有銀行再承造新的按揭。轉按就是大家尋求另一間銀行新造按揭。各銀行為吸客，不時會為新客提供稍為低息的優惠或現金回贈，如選擇得宜，大家可從中賺取部分息差或優惠。總之，不論加按或轉按，「可獲資金」計算公式必然是：（新物業估值 X 按揭成數） – 剩餘供款

轉按 好處   減供樓負擔攞回贈

不少業主尋求轉按，原因是H按或P按均屬浮動利率，如在減息周期內，兩者可能存在息差，經過2年罰息期後轉按﹐可略為減輕供款負擔。另外，銀行吸客轉會所提供的現金回贈，一般約2%（如恒生目前為1.98%）。如客戶屬於使用六成以上按揭上車，亦可獲一定程度的退保等附帶好處。

現時，香港或將跟隨美國步入加息期，亦有業主會將部分貸款存入「Mortgage Link」，以透過與最新利率掛勾的高利息，獲得額外利息收入，以備未來加息後的額外供款支出。

加按或轉按   有何存在風險？

綜合上文，轉按或加按是否有如永動機？樓市永遠升值，永遠可以有新資金作投資？沒錯，但按揭必有利息，如閣下有意靠新按揭資金去投資獲利，大家必須確保做到：投資回報＞加按或轉按利率。需注意，如果大家加按後將資金用於回報不穩定的投資，或經濟逆轉令投資失利，再遇上加息周期令利息上揚，大家則未必能償還加按或轉按的利息。

主頁：blog.moneysmart.hk