【銀行加息】大型銀行加息如何影響供樓？打算轉按有何注意？

美國加息持續，一個月期 HIBOR 隨之暴漲。加息影響供樓，大型銀行滙豐 (HSBC)、渣打 (SCB) 近日宣布調升H按封頂息率，市場預期9月加P機會大。對供樓人士，每月供款實際有何影響，又有什麼方法應對？

加息周期下滙豐渣打同日宣布上調H按封頂息

一個月期港元同業拆息 (HIBOR) 自5月初起持續攀升，由約0.2%升至近日最高的1.9%，創28個半月新高。銀行資金成本壓力急升，本地最大銀行滙豐 (HSBC) 與渣打 (SCB) 在8月18日先後公布上調H按封頂位。

滙豐：由P – 2.5%上移至P – 2.25%，即加息0.25%，以滙豐的最優惠利率5% 計，實際按息增至2.75%。

渣打：8月24日起上調H按封頂息率，由P – 2.75%調整至P – 2.5%。渣打的最優惠利率為5.25%，調整後即加息0.25%，與滙豐相同。有分析認為8月至9月有機會加P，屆時實際按揭利息或挑戰3%。

銀行	調整前H按封頂息	調整後H按封頂息	實際封頂按揭利息
滙豐	P – 2.5%	P – 2.25%	2.75%
渣打	P – 2.75%	P – 2.5%	2.75%

滙豐在加H按封頂息以外，同時推出首年定息按揭計劃，新的按揭貸款申請人即日起至10月15日除H按外，亦可申請定息按揭計劃，首年固定按揭利息為2.75%。定息期完結後，按揭利息將以 HIBOR 為基準，設有封頂息率。

H按封頂息上調對供樓人士有何影響？

H按封頂息由2.5%加至2.75%後，如果以30年還款期計，滙豐及渣打的新造H按供樓人士每HK$100萬的按揭額，每月供款將增加HK$131或3.3%，而供樓壓力測試的收入要求將提升HK$263。

假設按揭借貸HK$500萬，每月供款會由原本的HK$19,756增至HK$20,412，即每月多付HK$656元或3.3%；供樓壓力測試則由HK$47,316增至HK$48,631，增加HK$1,315或2.8%。

由於滙豐市佔率不少，據土地註冊處資料顯示7月在現價樓及樓花分別佔22.6%及21.6%，兩者皆逾兩成，市場預期其他未加封頂息率的銀行都會跟隨。

美國加息持續市場預期9月加P機會大

此外，不同分析都指本地銀行有機會在9月加P。投行高盛預料本地銀行最快於在8月或美國聯儲局9月再次宣布加息之前調高最優惠利率，成為4年來首次商業利率加息。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明在一個訪問表示，估計銀行9月加P機會十分高，幅度約為0.25%，屆時按息封頂位將達到3%。中原按揭董事總經理王美鳳也相信9月有機會加P，並相信滙豐的首年定息按揭計劃會受歡迎，因為定息期短及不會有較高溢價。

加息料影響最優惠利率考慮轉按供樓宜趁早

是次調整僅影響新按揭申請人，對有意轉按人士，按揭業界提議最好趁個別銀行尚未上調H按封頂息前，盡早辦妥轉按以賺取現金回贈。現時銀行轉按現金回贈介乎1.2至1.8%，即每HK$100萬貸款額，可取約HK$1.2萬至HK$1.8萬現金。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，目前銀行提供的現金回贈仍有上升趨勢，有意轉按的人士，應把握其他大型銀行未上調封H按頂息率之前，趕及尾班車辦理轉按，以鎖定較低的按息及封頂息率。

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