泰國睇樓團未必提你！曼谷買樓 5個隱憂你要知

泰國曼谷買樓要注意甚麼？無論美國加息，還是不加息。好日子，還是經濟不景，地產代理總要開飯，總要找理由遊說客人買樓！現時，走過地鐵站，打開電視，以至在網上，均見有關投資曼谷物業的消息。甚至在WhatsApp內，小編亦收過曼谷睇樓團資訊，團費只需千四元起。所以，今次分享幾點，讓大家準備到曼谷買樓時，對當地市場、社會文化及政治情況有更多了解。

第一：政治不穩騷亂退休收租天敵

與同為香港人喜歡到當地置業的日本相比，泰國雖然地震不多，但政治局勢不穩卻是事實（即使不提近年的恐襲），而這點亦是最多香港買家所忽視。於過去10年，泰國政局多次動盪，令大批香港人急需徹離，例如紅衫軍與黃衫軍的對峙，封路阻機場交通，火燒破壞遊客區。而2014年，泰國軍人更發動政變，掌權至今。政治局勢不穩，自必然影響經濟，特別對泰國這一個以旅遊業為重要經濟命脈的國家來說。試想想，如果泰國再次政治不穩，當地的業主隨時可能有半年租不出單位。而打算到泰國退休的各位，會希望在如此一個政治環境下，安享晚年嗎？

另外，據英國恩茲利保險公司（Endsleigh）根據2017年旅遊保險索償數字，所整理出「全球最危險旅遊國家排行榜」。全球最危險的國家排名，首位即為泰國，這一點大家亦需要留意。

第二：內銷疲弱發展商拓外銷散貨

據跨國商務房地產公司Colliers International調查，2018年第二季推售的曼谷新建物業，成功售出的只佔整體66％。至於首季推售新盤，很多都不過50％。這除涉及地段因素外，更因發展商高價投地後將成本轉移到消費者身上，令當地人在經濟上難以支付「上車費」。

在新盤數量及售價方面，均出現量價齊跌情況。次季新供應單位8,511伙，按季跌40％。每平方米售價為109,092泰銖（約3,338港元），按季跌20％。Colliers International預期，曼谷居民對房屋的需求量，將不會有太大增長。不少發展商為求清貨，除推折扣優惠外，亦盡量拓展內地及香港市場，吸引買家投資。

第三：平價樓地段差難有優厚回報

回報方面，據泰國地產媒體thailandproperty.new報道，現時曼谷的租回報，一般只有4至5厘。當然亦有網民指，想要租回報高，單位須以放租海外客為目標，因為只有海外客才較有能力應付高昂租金。要吸引這類客，樓價及管理費亦相應高。原因是這類單位的地點絕不可遠離市區，且須位處大街，交通方便。現時，某些泰國物業會建於內街，缺點是大廈所處位置或欠缺街燈，常有老鼠出現，衛生情況欠佳。故不少專家均建議有意到泰國置業者，一定要實地考察。看看交通是否方便，物業附近有否超市或便利店等民生設施。

第四：買家非泰國人價錢收得更貴

人在他鄉買樓，當然要從不同渠道收集意見，有人除會在香港出席展示銷外，亦會以WhatsApp方式，向泰國當地的地產代理，了解市況。如此說法，是因為泰國樓市，向來均存在著泰國人一個價，及非泰國人一個價，此等行為在泰國亦不屬違法。於本月初，泰國公寓協會(Thai Condominium Association)名譽主席在接受曼谷郵報（Bangkok Post）訪問時，就透露於去年，一個位於大型交通轉運站的新落成樓盤，當中的售價是中國買家會較泰國人貴10％至20％，而他認為不少中國買家購入單位後，多數會出租予旅遊代理或作為Airbnb。

第五：民宅做Airbnb 房東判囚罰款

曼谷買樓
另外，大家要留意，Airbnb在泰國並不是完全合法。據泰國旅館營業條例，業主如打算按日出租單位予旅客，必需領有牌照，違者將被判囚罰款。與此同時，泰國人一般亦不喜歡自己的住宅單位與Airbnb為鄰，甚至網上更流傳一些住宅大廈，於大堂貼出通告(上圖)，向入住者表面，大廈禁止有單位出租作旅館，旅客如知情不報，將被視為非法入侵者，且將被拘捕及需付上刑責。住客如有懷疑，亦有責任作出舉報。

小編很喜歡《蘋果日報》一篇有關泰國樓市的報道，報道中訪問了一位在曼谷做房地產生意的香港人，他說：「便宜和有投資價值，是兩回事來的。如果你是來炒泰國樓，希望可以像香港般，幾年間升一倍或幾成，是很困難，幾乎不可能，只能說可以保值。」此一論調與thailandproperty.new編輯Andrew Batt相近。

泰國曼谷買樓入市容易離市難？

Andrew Batt一直強調，在泰國樓宇市場，是「入市易，離市難」。特別是現在曼谷樓市供過於求，發展商都在減價及尋找海外買家接貨，再加上新盤年年有。基本上，單位如屬平價貨，縱使是位於鐵路沿線，但只要遠離市區，均難以找人接貨，只可以平租予當地人。所以Batt直言，如買泰國樓，應睇中長線的投資前景。最後一句，同一個金額，在港投資與在泰投資均有一樣回報，哪為何仍要到外國買樓投資呢？

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