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【有樓又點】9成按揭額上限放寬 為何市場反更「悲觀」

按揭

特首林鄭月娥於日前發表2019年施政報告,各項政策中最為轟動的,絕對是將首置9成按揭保險的樓價上限,大幅調升到800萬元,兼將此類按揭的「供款入息比例」,劃一定為50%,且按揭申請者不須符合壓力測試。8成按揭的樓價上限,則由800萬元上限放寬至1,000萬元。

政策於出台後即時生效,引來市場各種討論。有人說這將為樓市帶來遲到的「小陽春」,亦有人認為是為樓市點燈續命。筆者沒有水晶球,無法窺見樓市未來,但對於市場上即時的悲觀情緒,則可從3個方向去分析:

可能性 一:負資產個案急增

以9成按揭來說,只要經濟環境有任何動搖,樓市及物業估值下調,業主便極有機會成為負資產。以9按最新上限頂點的800萬元樓價為例,業主所獲按揭額若真的達到720萬元,倘若其後經濟衰退,樓價估值回調到700萬元,甚至600萬元的水平,單位將成負資產。負資產數字則將為樓市帶來悲觀氣氛。

當然,筆者明白負資產與Call loan或銀主盤之間,沒有任何必然關係。政府是次放寬按揭,亦已指明是特別為「有即時需要的專業人士」而設。料意指為會計師、醫生、管理人員等等,收入中上而穩定的一群,故即使不幸大量出現負資產狀況,斷供機會也會較低。

可能性 二:上車盤價值暴升

放寬按揭上限,最直接的影響是中價樓的首期要求降底。以往購買700萬元樓,最多可造6成按揭,4成首期即280萬元。現時700萬元,可造9成按揭,1成首期即只需70萬元,金額只為舊有的四分之一。

雖然,仍有「供款不超過收入50%」的規定,但首期門檻下降,將令業主叫價上升,只要市場有能力承接,必定會令現在「400萬元上車盤」的界線往上調升,並出現「600萬元上車盤」甚至「800萬元上車盤」的奇景,相應的印花稅及佣金亦會更昂貴,令首置年青人更難上車,變相樓市升值後無人「接捧」。

可能性 三:樓價暴升後見頂

的確,政府放寬按揭上限,令社會上收入充裕的一群人,可透過較少首期入市,但歷史告訴我們,樓市不可能無了期上升。假如當市面上大多數的單位己獲承接,而樓價已升至800萬元,甚至1,000萬元水平。當樓價升超過1,000萬元,即無法再承造按揭保險,並且最多只能承造5成按揭。首期要求急升,市場接貨,便有困難。

屆時政府又會再放寬按揭系統?還是出現樓市近年常見的「有價無市」膠著局面?乃至見頂回調?以及回到上文提及的「可能性一」,令市場上出現負資產個案?以上推論,均令市場前景蒙上一層陰影。

如樓市已有泡沫 9成按揭將助燃

再次重申,筆者並無法預知未來,但倒可以理解身邊朋友(不少更是已置業人士)及業界人士的憂慮。

當社會亂局未定,而帶頭加大按揭額的竟然是政府,借貸統系所針對的商品,更是還款期動輒達20年至30年,價值達數百萬元至千萬元的房屋。可以推論,當此按揭系統實行後,樓價大可能迅速急升,甚至超過社會大眾經濟能力的增長速度。

如果樓市已存在泡沫,放寬9成按揭的樓價上限,亦等於抱薪救火,勢令泡沫進一步膨脹。當市場上再無充足資金承接,則將導致泡沫爆破,甚至恐慌,而負資產人士亦將成為「樓奴」。除了如政府所言,能令一群「有即時需要的專業人士」更易上車外,是次調整高成數按揭上限的做法,著實有可圈可點之處。

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