無論是裝修翻新、整合債務，甚至是投資、如子女付首期上車等等，加按、轉按等都是不少業主套現資金的融資策略。不過，加按、轉按和二按究竟有何分別？你的物業最多可以套現多少錢？整個申請流程又怎樣操作？以下關於加按套現的終極新手文，助你善用「磚頭資產」，輕鬆製造現金流！
[ms-toc]
太長唔想睇？一分鐘睇晒重點！
- 什麼是加按：利用現有物業的「賬面升值」或已還本金，向銀行申請額外貸款提取現金 。
- 加按 vs 轉按：加按手續簡單、可保留原有低息；轉按套現則去新銀行賺回贈、爭取更好利率，但要過罰息期 。
- 物業有限制：私人屋苑估價最足；唐樓、村屋成數偏低；未補地價公居屋傳統銀行不接，但市場上有靈活變通方案 。
- 退休人士：沒固定入息可用「資產水平」審批，不過按揭成數上限會收緊至四成 。
- 私人貸款：有別於傳統銀行加按，業主私人貸款手續簡單，免留契，最快即日過數。如周轉額在HK$100-200萬以下可考慮。
什麼是加按套現？與轉按 / 二按有何分別？
1. 加按：向一按銀行申請額外貸款
「加按」是指你向原來承造按揭的銀行申請增加貸款額。銀行為你的物業重新估價，根據最新估值及按揭成數，批出新貸款額。尤其是如果一開始承造按揭的利率低，加按套現的利息通常與傳統按揭利率一致，遠低於信用卡或私人貸款。
- 手續都在同一間銀行處理，不用轉換銀行；
- 加按可以讓你保留按揭原有部分的低息，新的貸款額才按現時利率分開計
2. 轉按：將現有按揭貸款轉給另一家銀行
「轉按」則是指將整筆按揭貸款徹底由A銀行轉移到B銀行，並在新銀行申請更高的貸款額。通常是B銀行為了搶客，通常會提供更吸引的按揭利率和可觀的現金回贈 。如果物業升值後負債比例下降，更有機會「甩按保」、取回部分已繳保費 。
- 可賺高額現金回贈，新銀行通常會提供條件吸引的現金回贈
- 手續相對繁複，而且必須等待原銀行的罰息期（一般2至3年）完結
3. 二按：向財務機構申請第二份按揭
「二按」就是指在保留一按銀行的基礎上，向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款 。雖然申請較簡單，但二按的利息一般遠高於銀行一按，還款壓力可能會大大增加。如果斷供，更加可能有被「收樓」（Call Loan）的風險。
- 無需通過嚴格的銀行壓力測試或入息證明，審批速度快
- 不影響原有按揭，可以保留原本低息的銀行按揭計劃
- 若未能還款，二按債權人（財務公司）及銀行有權收樓（Call Loan）
💡Smart Tips：供樓一族可善用Mortgage Link
不論是加按還是轉按，銀行通常會附送一個 Mortgage Link（按揭存款掛鈎）高息活期戶口。這個戶口的存款利率與你的按揭貸款利率完全相同！假設你套現了大筆現金，如果未想到買甚麼投資項目，可以先將錢放入這個戶口。存款賺取的高息，會直接抵銷按揭貸款的利息開支，實質上實現了「零利息成本」的資金中轉站，調配靈活度極高！
你的物業最多可以套現幾錢？
想知道自己大概能套現多少資金，可參考以下公式：
最高可套現金額 = (物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 未償還按揭餘額*
舉例，假設陳先生多年前以500萬港元購入單位，現時尚未清還的按揭餘額為250萬港元。銀行重新估價後，最新估值升至700萬港元。假設按現時規定最高可承造六成（60%）按揭，那麼：
- 新最高貸款額：$70萬港元 x 60% = 420萬港元
- 扣除未償還貸款：$420萬港元 – 250萬港元 = 170萬港元
粗略估計，陳先生最高可以套現170萬港元現金 ！
*以上例子參考，實際可貸款金額視乎個別銀行及申請人而定
私樓、唐樓、村屋可借成數大不同！
另外亦要留意，不同類型的物業在銀行眼中的風險權重不同，雖然字面上最高的可借按揭成數相若，但銀行實際批的成數可以相差甚遠。以下是它們的主要分別：
| 物業類型 | 最高按揭成數上限 (不計按保) | 備註 / 風險 |
| 私人屋苑 | 70% (申請按保可達90%) |
市場流動性最高，銀行估價最足、最貼近市價，批核流程最快 2。 |
| 市區唐樓 | 60% – 70% (申請按保可達90%) |
嚴重受制於樓齡（多用「75減樓齡」計算），且銀行非常防範僭建物引致的法律風險。 |
| 新界村屋 | 70% (申請按保可達85%) |
因涉及路權、丁權及複雜的政府批地條款，估價偏向保守，通常要派人實地視察，批核較慢。 |
| 未補地價公屋 / 居屋 | 90% – 95% (綠/白表) | 受《房屋條例》規管，除非業主能證明有重大醫療開支等緊急財困，否則傳統銀行一律不批加按。但市場上優質持牌財務機構可提供免留契的變通方案。 |
物業加按的利息是多少？
物業按揭（包括加按、轉按）的利息採用浮動利率計算的，通常與銀行最優惠利率 (P) 或 同業拆息利率 (H) 掛鈎。加按利率通常較市場上大部分私人貸款低，目前普遍仍處於3%以下（視乎市場環境及銀行報價）。截至截稿前，滙豐銀行公報的香港最新銀行同業拆息（H按）為2.64000%、優惠利率（P按）為5.00%。
加按/轉按要過壓力測試嗎？2026年最新政策
金管局已於2024年2月28日宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求，過往壓測普遍採用「加2厘」方法，現時銀行審批主要看你的「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，你名下所有債務的每月總供款（包括現有按揭、新加按部分），不能超過每月總收入的50%。
話雖如此，即使金管局調整了壓測要求，銀行內部仍然會模擬加息（通常為1.5%至2%），評估在利率上升時，你的每月總供款佔收入比率不可超過60%。
退休或非固定收入人士可以申請加按/轉按嗎？
如果你已經退休、沒有常規糧單，銀行會以「資產水平」進行審批 。即是評估你名下的現金存款、股票、基金及其他已供滿單位的淨資產總值 。但金管局設有硬性紅線：以資產水平申請加按，最高按揭成數會被嚴格限制在四成（40%）以內，這點業主必須留意。
加按套現的必要成本：律師費、估價費、火險 etc.
在辦理加按或轉按時，業主往往需要支付一些額外費用。想套現資金的話也要考慮相關因素會否加重你的借貸成本：
- 律師費用：辦理加按或轉按需要聘請律師處理法律文件、重新向田土廳登記。轉按因為牽涉兩間銀行和樓契轉移，律師費普遍由數千至上萬港元不等。
- 物業估價費：銀行重新估價時，常規私人屋苑通常豁免，但如果是唐樓、村屋或舊樓，業主往往要自行承擔昂貴的實地估價行政費。
- 原銀行罰息期：若在罰息期內（一般首2至3年）轉按提早還款，原銀行會收取貸款總額 1% 至 3% 的高昂罰款，分分鐘扣起幾萬蚊。
- 火險保費調升：加按令總貸款額上升，銀行為保障抵押品安全，通常會要求按比例調高火險的投保限額，令你往後的年費支出增加。
- 按揭保險費重新計算：如果加按後總成數超越六成，就要介入按揭保險計劃（MIP）。保險公司會按最新總貸款額重新核算保費，絕對是一筆大開支。
- 現金回贈追討期：大部分銀行提供高額回贈時，都有1至2年的追討期。期內如果你賣樓或再轉按，銀行有權全數追回回贈。
借100萬以下 可考慮業主私人貸款
很多業主以為，想由物業套取幾十萬至一百萬資金，非要向傳統銀行申請繁複的物業加按不可。但其實，市場上專為有樓人士設計的無抵押「業主私人貸款」，現時已經變得非常普及。尤其是如果你不需要套現數百萬資金的話，業主私人貸款可讓你更靈活釋出資金。
| 比較項目 | 銀行物業加按套現 | 業主私人貸款 |
| 可借額度 | 較高；視乎樓價，最高可達樓價六至七成 | 較低；一般高達月薪8-15倍，設有貸款上限（如100萬） |
| 貸款性質 | 物業抵押融資（佔用一按額度） | 無抵押個人信用貸款（私人貸款進化版） |
| 法律程序 | 必須經律師樓於土地註冊處登記債權變更 | 毋須提供樓契，免登田土廳，完全保障隱私 |
| 手續費 | 涉及高昂律師費、估價費、銀行手續費等 | 普遍免卻律師費、手續費及物業估價費 |
| 審批時間 | 需時數周至兩個月（涉及重新估價及法律程序） | 申請程序極簡，批核極速，多數機構可做到即日審批與過數 |
| 聯名物業限制 | 必須所有業主共同簽署法律文件 | 聯名物業一人亦可申請，無需其餘共同持有人同意 |
| 實際年利率 | 普遍較低（維持標準按揭利率區間） | 視乎機構，部分計劃可低至 1.00% 至 2.88% |
| 還款期 | 最長可達30年，攤分每月供款壓力 | 通常為12至84個月，部分長線計劃可達120或180個月 |
加按套現 vs 業主私人貸款：邊個更適合你？
如果你的資金需求高達數百萬，且屬於極長線的部署（如海外置業、海外升學），傳統銀行加按雖然手續繁複，但貸款額一般較高，且還款期較長，可減輕還款壓力。
另一方面，如果你需要的資金較少（如50萬至200萬），屬於中短期資金周轉、家居裝修、整合卡數、投資等，業主私人貸款的手續較為簡單。如果申請人TU信貸紀錄良好，也能爭取較優惠的利息。
精選業主私人貸款 實際年利率低至1%
每月還款額
HK$8,573
- 最低實際年利率*
- 1%
- 應付總額
- HK$205,760
- 應付利息總額
- HK$5,760
- 每月還款額
- HK$8,573
AI 特快批核大額貸款，比一般私人貸款批得更多，免樓契、律師費，只需30分鐘，無需左等右等！✨
2026年6月1日起至6月30日期間，經MoneySmart成功申請WeLend 業主私人貸款，不論批核與否，均可享HK$200現金（由2,000 SmartPoints自動兌換），直接存入FPS戶口! 仲有 WeLend 送出高達 HK$30,000 現金回贈！🎁
*僅供參考，最終實際年利率視乎個別申請人之貸款額及信貸審批結果而有所調整。
你可能感興趣的樓市話題
👉 家居保險、火險比較：保障範圍和保費計算
👉 居屋、綠置居及白居二2026 申請懶人包
👉 按揭壓力測試是甚麼？供款入息比率如何計？
加按套現 常見問題
退休人士可以申請加按套現嗎？
可以，但成數較低。銀行會以「資產水平審批」（如現金、股票、供滿的物業），最高按揭成數通常僅為 40%。若想借足六成，建議加入有穩定入息的年輕直系親屬（如子女）作為擔保人。
物業變「負資產」還能加按套現嗎？
傳統銀行無法辦理。加按前提是「物業估值 > 尚欠貸款額」。若樓價跌穿欠款，房屋已無剩餘價值可供抵押。若急需資金，可考慮申請「業主私人貸款」。此類貸款無需審查樓契或物業估價，純粹基於業主個人信用批核。
套現資金可以用來買債券或股票嗎？
可以，但需留意風險。利用物業來套現資金屬於「雙重槓桿」操作，利用低息貸款資金博取高回報。市場波動時，你仍須承擔每月的硬性供樓支出。建議預留部分資金作為緩衝，切忌全倉投入高風險資產。
*忠告：借定唔借？還得到先好借！
MoneySmart 為你一站式比較各類金融產品，助你找出最佳選擇。想知道更多理財心得及最新優惠 ，請瀏覽 blog.moneysmart.hk，及追蹤我們的Facebook Page
主頁：www.moneysmart.hk
