油塘 有新盤推出！香港加息周期已成定局，對於地產商而言，銷售同樣具壓力。加息後，首個開價的新盤油塘 海傲灣 昨日（10月4日）推出首批130伙單位，平均呎價逾2.2萬元，折實平均呎價19,913元。當中，有多伙201呎的開放式單位，在用盡折扣後，折實價可達400萬元以下！屬近年來罕見的新盤價，然而這個位於油塘近鯉魚門的新盤是否買得過？區內樓市形勢又如何？MoneySmart即為大家分析！
1.二百呎折實400萬元內 呎價抵嗎？
海傲灣 以細單位主攻用家市場。首批130個單位中，大部份均300呎以下，最細僅為201呎的開放式單位。
這些定價440.9萬元起的開放式迷你戶，如以即供方案計，在用盡發展商提供的10.75%優惠後，入場價可達400萬元以下。以2座7樓F室為例，定價440.9萬元，折實後賣393.5萬元。若以目前金管局規定的按揭成數計，首置上車客更可承造9成按揭。
不過，需留意，201呎的單位間隔狹長，面積有限，有意入市者，不論自住投資，須先行考慮生活空間問題。
2.發展商未提供按揭 難道看淡後市？
過去不少發展商推盤時，均提供按揭計劃，但近期縱有新盤開售，發展商均未提供按揭方案，如南豐的康城大盤LP6及今次九建的海傲灣。九建表示，它們將與銀行合作，推出高成數按揭計劃。
筆者翻查資料發現，海傲灣的發展商九建，正是當年另一新盤環海．東岸「超高成數按揭」的推手。當年，環海．東岸簽臨約時，只需繳付5％首期。3個月後，再每月繳付0.35%樓價，直至入伙。其後，再可以申請發展商的高成數按揭，令買家可於真正上會前，僅以極底首期「上車」，堪稱一時熱話。
故此，對於是次發展商暫未提供任何按揭，到底是否因為對後市有保留？怕高成數按揭會加重發展商自身的財政負擔？這一點，準買家需認真考慮。
3.創區內新盤定價新高 同區二手盤會受惠嗎？
海傲灣平均呎價達2.2萬元，以區內新盤而言，創定價新高！油塘新盤供應步伐緩慢，上一個新盤已是2015年上旬，由會德豐推出的PENINSULA EAST。當年，會德豐推出該盤的首批60伙單位，平均折實呎價僅為9,849元，即使以定價計，PENINSULA EAST的平均呎價亦僅為12,198元。
區內二手市場方面，目前不少樓盤如鯉灣天下、嘉賢居等，成交呎價約為1.5萬至1.75萬不等。海傲灣作為主攻細戶型的項目，每呎定價動輒2萬元起跳，開價是否太過進取，同樣值得準買家深思！
4.油塘 區生活配套 能滿足有要求住客嗎？
相較其他新區，例如將軍澳及藍田，油塘區可算是發展步伐相對較慢的新住宅區。區內雖然有大型新商場「大本型」，及數個較為老舊的屋苑商場，以滿足區內居民生活所需。但若然居民需要追求更進一步吃喝玩樂，則多半需前往將軍澳或觀塘。
5.遠離港鐵站 或成升值速度最大阻力？
海傲灣雖於區份上位於油塘，但實際上毗鄰鯉魚門避風塘及鯉魚門體育館，距離油塘站及大本型的公共運輸交匯處仍有一定距離。若以步行計，則需一段時間。故準買家入伙後，可能需接駁附近的專線小巴以前往港鐵站，亦可至就近祟信街的巴士站乘坐巴士，前往觀塘及九龍各區。
6.區內地價續見高位 可推高區內樓價嗎？
政府近年接連批出多幅油塘住宅地皮，不少更高價批出。最經典的，莫過於內房五礦地產於2016年以總價40億投得位於崇信街與仁宇圍交界油塘地皮，以每呎$7,068創下區內樓面呎價的新紀錄。據最新資料顯示，該地皮將發展成提供逾600伙的住宅項目。
今年9月，政府批出位於油塘高超道的住宅地，由內房保利置業奪得，每呎樓面地價9,275元，雖被業界視為低於預期，但仍為區內的新高地價，或有機會繼續推高發展商未來推盤的樓價。
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