投資英國物業收租須知

有意投資英國物業，應如何著手？香港樓市蓬勃，不少人會買樓收租，增加被動收入。但香港樓價高企，入市的入場費高昂，所以近年投資者放眼外地樓市，轉投海外物業市場，英國是其中一個熱門國家。不過，在英國買樓放租，在程序、按揭、稅務、成本、規例上，有甚麼地方要留意？下文將為大家講解。關於英國買樓收租的最新資訊，可見 MoneySmart 另文。

投資英國物業地區選擇

投資英國物業，可考慮一些主要地區及城市，除了香港人較為熟悉的倫敦，曼徹斯特、伯明翰、利物浦、愛丁堡等亦在選擇之列。

倫敦：英國首都，亦是英國最大城市。倫敦西區是主要娛樂和購物區，地價較高樓價亦較高。倫敦東區自2012年奧運起開始重新發展，倫敦碼頭區的金絲雀碼頭近年便發展為一個新的金融和商業中心。

曼徹斯特：足球及文化名城，現時亦是創科事業亦蓬勃。物價較倫敦低，樓價僅為倫敦一半或以下，入場門檻較低。市中心南面的曼徹斯特城市大學、曼徹斯特大學及皇家北方音樂學院3所高等學府組成巨大校區，聚集眾多學生。

伯明翰：人口總數排名英國第二，是國際商業中心，也是重要的交通，零售，活動和會議中心。區內有6間大學，是倫敦以外最大的高等教育中心。

利物浦：港口城市，2000年後展開多項大型重建項目，帶動商業發展。碼頭頂 (Pier Head) 一帶多個利物浦地標所在的利物浦海事商城 (Liverpool – Maritime Mercantile City) 被聯合國教科文組織列為世界遺產。區內有樓價為5個地區中最低。

愛丁堡：現時以金融業、科學研究、高等教育及旅遊業為主，是倫敦以外英國最大的金融中心。愛丁堡大學有超過400年歷史，是英國最古老的大學之一。舊城及新城被聯合國教科文組織列為世界遺產。

參考英國物業買賣網站的統計數據，英國不同地區的住宅樓宇價錢大約如下：

英國住宅樓宇評均價錢 (住宅大廈單位)

地區 / 城市

樓價

1房

2房

3房

倫敦

45.6萬英磅

(約484萬港元)

68.1萬英磅

(約722萬港元)

141萬英磅

(約1,495萬港元)

曼徹斯特

16.4萬英磅

(約174萬港元)

22.5萬英磅

(約239萬港元)

37.8萬英磅

(約401萬港元)

伯明翰

16.5萬英磅

(約174萬港元)

23.9萬英磅

(約254萬港元)

34.8萬英磅

(約369萬港元)

利物浦

10.9萬英磅

(約116萬港元)

16.7萬英磅

(約177萬港元)

28.9萬英磅

(約307萬港元)

愛丁堡

19.9萬英磅

(約211萬港元)

28.7萬英磅

(約304萬港元)

42.8萬英磅

(約454萬港元)

海外投資者購買英國樓宇規則

基本上香港人 (非英國公民) 作為海外投資者購買英國住宅樓宇，沒有特別限制，可自由買入自住或投資放租。但要留意，由2021年4月1日起，非英國公民買家需要額外繳付2%印花稅。

買英國樓注意業權性質

購買英國住宅樓宇前，要留意地權。英國業權分為土永久業權 (Freehold) 及租賃業權 (Leasehold)，買入Freehold物業即是業主永久擁有物業及土地的擁有權，物業的保養及維修由業主自行負責；買入Leasehold物業則是業主 (Leaseholder) 只擁有物業的租賃權，為期可長可短，一般為125年，亦有999年甚至以上。而土地屬於土地持有人 (Freeholder)，例如公寓式單位通常都屬於Leasehold，業權由發展商持有，並由發展商負責物業的保養及維修，而Leaseholder需要定期向Freeholder繳交地租及管理費。

購買英國住宅物業稅項及交易費用

購買英國住宅物業，除了地產代理的佣金，還有一些稅項及交易費用。

印花稅；由英國政府收取，首次置業的業主可獲優惠，但英國的「首次置業」定義並非單指英國境內，而是全球，如果在香港已持有物業，購買英國物業便需要非首次置業稅率，即首次置業稅率加3%。而英國政府目前正放寬收取印花稅，在2021年3月31日或之前完成交易收樓，樓價在50萬英鎊或以下免收印花稅。

英國的印花稅為逐級分開計算，以現時的放寬稅率 (見下表) 為例，假設首置客購買樓價100萬英鎊的物業，首50萬英鎊免稅，其後42.5萬英鎊收取5%印花稅，餘下的7.5萬收取10%印花稅。而在2021年4月1日起，將會收回原來稅率，海外買家還需要繳付前面提及過的額外2%印花稅。

英國置業印花稅 (即日起至2021年3月31日)

樓價 (英鎊)	首次置業稅率	非首次置業稅率
0-500,000	0%	3%
500,001-925,000	5%	8%
925,001-1,500,000	10%	13%
1,500,000以上	12%	15%

英國置業印花稅 (2021年4月1日起)

樓價 (英鎊)	首次置業稅率	非首次置業稅率	海外非首次置業買家稅率
0-125,000	0%	3%	5%
125,001-250,000	2%	5%	7%
250,001-925,000	5%	8%	10%
925,001-1,500,000	10%	13%	15%
1,500,000以上	12%	15%	17%

律師費：處理物業交易的合約及法律文件，一般來說大約在1,500英鎊內。

地租：正如前述，如物業屬於Leasehold，便需要向Freeholder繳交地租。

管理費：正如前述，如物業屬於Leasehold，亦需要向Freeholder繳交管理費。

租務代理費：海外投資者或需尋找當地租務代理協助放租事宜，一般收費為每月租金的10%左右加上服務增值稅 (VAT)。

所得稅：出租所得租金需要申報及繳稅，稅率為租金的20%。

英國置業申請按揭及按揭利息

在港香港人在英國置業，可向當地銀行申請按揭，最高按揭成數可達7成半，利率約為3%，一般年期為25年，最長可達30年，視乎買家年齡及樓齡已定。至於利率則約為3%。申請時亦需要通過入息審查及壓力測試，不過如果物業用途為放租，或會較寬鬆。
透過英國當地銀行承造按揭，一般需時3個月。但現時在疫情影響下，英國銀行需要更長時間處理及批核，令投資者在時間上失去預算而影響整個買賣樓宇交易。如果在限期前未有按揭批核，有機會導致毁約，令到失去已付的費用及樓宇。

部分本地銀行亦接受海外物業按揭申請，會代為轉至英國分行辦理。最高按揭成數為7成至7成半，利率約為3%，按揭年期為20年至30年，利率約為2%至4%。申請時本地銀行亦會進行入息審查及壓力測試，同樣，如果物業用途為放租，相關要求會較寬鬆。投資者在申請時要留意銀行會收取的費用，例如申請費、安排費、估價費等。

此外，物業所在的區域或有限制，例如在主要大城市以外的地區，未必能承造按揭。

買英國樓收租租務代理費用及稅項

海外投資者不在英國，要將物業放租，便要找當地的租務代理，代為處理招租、收租、管理物業、續約等事項。英國租務代理收費一般為每月租金的10%左右加上服務增值稅 (VAT)。

海外投資者出租單位賺取租金，須向英國政府申報及繳稅，稅率為租金的20%，而業主在物業的支出如地租、管理費、水電費等可用作扣稅。

英國物業放租業主的責任

作為業主，單位的設施需要符合指定規定，才能出租，否則會被罰款。例如業主需要為單位提供火警警報器，並須確保運作正常。又，業主亦提供單位的能源效益評級證書 (Energy Performance Certificate， EPC)，以評估物業的電力、暖氣能源效益。評級分為A至G級，A為最高G為最低，單位的評級須為E級或以上，才能放租 (指定情況可豁免)。

在制訂租約時，最好訂明業主與租客負責的雜費，通常業主會負責水、電、煤、上網等費用；市政稅則由租客 (住客) 負責。而單位內的基礎設施，例如水管、電線、氣體喉管等，業主均需負責保養及維修。