【上車】買樓置業程序 睇樓/按揭/開支/印花稅須知 新樓二手樓上車盤選擇

買樓程序逐步講解。香港人為置業「上車」花盡心思，當儲足首期準備買樓時，便要開始物色心水樓盤。這篇文章會講解整個買樓的流程，例如睇樓、申請按揭、壓力測試、按揭保險、驗樓等，以及除了首期及樓價以外的開支如印花稅，協助大家認識買樓程序。

購買新樓6大步驟 ｜ 購買二手樓9大步驟 ｜ 購買家居保險的重要性 ｜ 現樓及樓花的按揭保險成數 ｜ 按揭「舊制」適用範圍 ｜ 買樓各項開支一覽

購買新樓6大步驟

香港樓市始終以一手物業主導，每有新樓盤推出，都會吸引上車客及各路買家注視。如果想購買一手新盤，有哪些資料要留意？具體步驟為何？

購買新樓 步驟一 – 看清價單

如果有意購買一手新盤，必須看清價單。

目前政府規定，每個首次發售的樓盤，發售前必須於官網及售樓處提供價單。價單當中會詳細載有樓盤的面積、價錢、呎價、結構資訊、發展商提供的各種優惠、發展商按揭細節等內容。

由於一手新盤超過9成以上為樓花，即未見現樓的物業，買家必須看清楚價單的內容，用以選擇單位。

要留意，只有刊載在價單上的物業，才可以發售，目前政府規定首份價單單位數目不少於整個項目的20％，第二份價單開始最少為10％。另外，每一份價單上的優惠折扣不會完全相同，發展商往往在第一張價單推出較多優惠吸客，其後每份價單開始削減。

購買新樓 步驟二 – 參觀示範單位

發展商會在展銷場內搭建示範單位，但多半為項目最吸引而面積較少的單位，未必會展出所有戶型、特別是細單位的「清水房」（即沒有任何傢俱裝修的示範單位）。

一般買家前往參觀示範單位，最重要的視察項目模型，雖然只是微縮的樣本，但一樣可以大致了解心水單位的坐向及結構。

購買新樓 步驟三 – 入票認購

如果有意認購價單內的單位，便要向發展商提供訂金本票，即俗稱「收票」。發展商為公平起見，會為準買家攪珠抽籤，再按順序揀樓。因此要買入心水單位，除了首期資金以外，其實亦需要運氣。

購買新樓 步驟四 – 認購及簽署臨約

如果成功在新盤發售當日選中心水單位，代理與現場律師便會陪同買家「落細訂」，即以樓價的5％作為訂金，可於原先的訂金本票扣除，同時解說條款及簽處臨時買賣合約。

買家須在當天帶備銀行支票薄，並且確保銀行中會有充足的資金，以補回不足的訂金。

簽臨約同時選擇付款方式

對準買家而言，簽臨約時要選擇付款方式，此過程非常重要，會涉及到按揭及供款。遇有疑問，須立即向可信任的經紀查詢。

購買新樓 步驟五 – 簽正約及承造按揭

當律師及發展商完成臨約程序後，約5個工作天 (即一星期內)，便需要進一步繳付大訂，同樣為樓價的5％，其後就可以按照早前選擇的付款方式所規定的時限，完成相關按揭貸款。

如果是選擇「即供付款」方式，需要在較短時間（有100天、180天等方案）內完成按揭；如果是選擇建期付款或是「先住後付」等方式，則可以按照價單上付款方式的規定，可於約2年後再行承造按揭。

另外，目前政府的「按保新制」只適用於現樓物業，如果買樓花又要想用新制按保，就需要選用建期付款計劃（詳見後文）。

購買新樓 步驟 六 – 驗樓／收樓

完成相關按揭程序後，買家就可以按照發展商的落成期驗樓及收樓，發展商在政府批出「滿意紙」及「入伙紙」後，即會透過律師樓通知買家可以收樓。到正式入伙之前，買家可以外聘驗樓師再行執漏，再正式入伙。

購買二手樓9大步驟

如果是購買二手樓的話，要分析的「硬資料」如價單及樓書等較少，但要花時間與原業主商討交易細節。

購買二手樓 步驟一 – 簽署「睇樓紙」 參觀物業

如果要購買心儀的二手物業，可以先尋找相熟的經紀，簽署「睇樓紙」，然後參觀及視察物業。

新手買家可能會希望親自與業主交易，省卻經紀佣金，但一般仍會建議找經紀代理，因為如果有一位可信任的經紀作為中間人，可以更容易了物業的狀況及真實細節，與業主討價還價，確保準備買入的心儀物業在各方面都稱心滿意。

購買二手樓 步驟二 – 上門「睇樓」 視察單位實際狀況

「睇樓」最重要的是要了解單位的現時狀況，並與原業主初步商議搬遷安排，甚至作書面聲明。

原業主在出售物業有義務還原物業，但如何還原、已改建的部份又如何處理，一樣要由新舊業主先行協商，以免交樓時發生爭拗。

購買二手樓 步驟三 – 為單位進行查冊 確保知情

二手樓買家必須為目標單位進行物業查冊，查冊的資訊雖然只有物業過往的業主、交投及按揭紀錄，但亦可作為憑證，確認新買家已了解單位的業權。這樣亦等於自我保障，萬一如因業權出現爭拗，亦可聲明自己早已查冊，而非疏忽所致。

購買二手樓 步驟四 – 查詢銀行估價

二手物業沒有定價，原業主可自由開價，如果新業主不是繳付全數樓價「Full pay」，便要找銀行承造按揭，而事前亦要先知道銀行可以提供的最高按揭上限。

銀行的按揭上限以物業估價而定，準買家要先行了解不同銀行的估價及自己的預算，是否足以支付樓價。如果估價不足，可能又要透過經紀向業主還價。

購買二手樓 步驟五 – 簽臨時買賣合約 交「細訂」

購買二手樓簽約部份與一手樓盤類似，如果準買家確定交易，就需要在經紀及律師的協助下，簽訂「臨時買賣合約」，決定成交日，並向業主支付訂金 (俗稱「細訂」)，一般為樓價的3至5％。

購買二手樓 步驟六 – 簽署正式買賣合約 交「大訂」

在簽訂臨約後，新業主已可以憑臨約向銀行申請按揭，一般約兩星期後，便可簽訂正式買賣合約，再繳付俗稱「大訂」的訂金，金額視乎細訂而言，一般大細訂合共為樓價的10％。

購買二手樓 步驟七 – 承造按揭

成功交割大訂及細訂後，律師將會處理各項業權轉交事宜，準業主亦要繼續與銀行處理按揭申請（不論是在臨約後申請或是交大訂後申請），成交期約需一個月至一個半月。

購買二手樓 步驟八 – 覆檢單位

在申請按揭及等待獲批的過程之中，新業主可要求再次入單位覆檢，待舊業主完全遷出以後，再作正式詳細的檢查。

新業主前後一共可安排2次覆檢，1次在原業主遷出之後，正式交收前的1至2星期，如有任何爭拗可由經紀調解；第二次是簽訂「轉讓契」之前，確保完全了解單位狀況並合乎理想。

購買二手樓 步驟九 – 正式成交及簽「轉讓契」

如果單位無任何異樣，新業主根據按揭計劃繳付首期及樓價餘款後，再由律師確認一切無誤，即正式完成交易。銀行會將批核的按揭金額轉賬予舊業主，至此物業正式交割，可以簽定「轉讓契」，正式「交鎖匙」給新業主。

購買家居保險 維修損失有保障

正式成為新業主後，可考慮購買家居保險。家居保險可保障物業內的個人財物、裝修，如因意外損毀，維修及重置的費用便可以由保險保額承擔，但由於近年的不少家居保險已包括鋁窗、甚至爆水管令大廈升降機損壞等，都屬於保障範圍之內，所以二手物業的新業主，都會購買家居保險，如果在裝修或修繕期間發生意外，第三者需要索償，亦可由家居保險的保額支付。

新業主在承造按揭時，銀行都會要求業主購買「火險」，火險實際上是保障大廈的結構問題，例如颱風引致的門窗爆裂、外牆剝落等等。家居保險則可以涵蓋水管漏水，導致屋內物品及傢俬損毀等情況，為新業主提供更多保障。

現樓及樓花的按揭保險成數

買樓要了解物業以外，亦要了解香港現有的複雜按揭制度。

目前香港的主流按揭制度為2019後實施的「新按保 / 按保新制」，即只要是首置客身份，可經由繳交較昂貴的15％按揭保險費，便可承造較高的按揭成數；如果非首置客，對象物業仍然為現樓，亦可敘造一定程度的高成數按揭。

為協助需要置業自用的人士，香港按證保險有限公司在2023年7月7日起，放寬自用住宅物業的按揭成數上限，並於9月22日起修訂樓花按揭。修訂後的樓花按揭，與已落成住宅物業看齊。

現樓樓價 (港幣)	最高按揭成數
	首次置業	非首次置業	樓花
1,000萬或以下	90%	80%	90%
1,000萬以上至1,125萬	80% – 90%*	80%	80%*
1,125萬以上至1,500萬	80%	80%	80%*
1,500萬以上至1,715萬	70% – 80%#		70%#
1,715萬以上至3,000萬	70%		70%#
3,000萬以上	50%		不適用
* 貸款上限900萬 # 貸款上限1,200萬

任何人想使用新制並承造按揭，需要先了解三件事。

一 – 是否首置客？

目前香港政府特別優待首置客（即手頭上並沒有物業人士），可以透過按揭保險，為1,000萬的現樓物業，免壓力測試承造最高90％的按揭成數。

如果是非首置客，便要通過壓力測試。2022年9月開始，壓力測試要求是在目標按揭計劃之上「加兩厘」，供款不能超過入息60%，以假定利率確保符合供款及入息比例上限。

壓力測試
原有供款入息上限	假定利率下 供款入息比例上限
50％	60％

二 – 入息是否足符合「供款入息比例」

雖然「新按保 / 按保新制」豁免壓測，但仍然需要符合「供款入息比例」（DSR、或Loan-to-value Ratio，LTV ），即每個月的供樓金額，不可多於業主總入息的一半。如果你的每月供款為HK$20,000，總入息不可低於HK$40,000。

三 – 對象物業是否現樓？

政府又規定，此按揭制度只能用於現樓物業，一手新盤樓花並不包括在內，除非新樓發售的時候現樓已落成。

如果買樓花仍然想要使用「新按保 / 按保新制」，就要選擇建期付款計劃，在臨近入伙期之前，再向銀行及按揭保險公司申請按揭。

購買即供樓花沿用的按揭「舊制」(2023年9月22日以後不適用)

如果買家購入物業並非現樓，則仍然要以舊制計算較低的最高按揭成數。目前金管局訂定，如果對象物業是新樓樓花，而樓花是以「即供付款」，即不可以使用「新按保 / 按保新制」，而要用舊制；如果是「建期付款」，則可以承造「新按保 / 按保新制」。

2019年前的按揭「舊制」

樓價	最高按揭成數
400萬或以下	90%
400萬至450萬以下	80%至90% (按揭額上限360萬)
450萬或以上至600萬	最高80% (按揭額上限為480萬)
600萬以上	60％

買樓各項開支一覽

除了樓價，買樓還牽涉各項開支：

買樓開支一 – 按揭保費

在2019年按揭新制度下，首置人士可透過按揭保險公司，於原有保費上另加15%按揭保險費，藉此豁免壓力測試。對於上車客而言，按揭保費將是首期以外的最大筆支出。如果並非選用新制的按揭保險，則按揭個案成數及年期而定，以按揭總額收取1％至約4％不等。

買樓開支二 – 律師費

聘請律師代為處理樓宇買賣文件及樓契，一般一二手樓的律師費由數千元起跳。如果物業涉及到地權、業權等問題，則會更昂貴。

買樓開支三 – 印花稅

政府於2023年2月22日起調整買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第2標準稅率）稅階，以減輕一般家庭購置自住物業、特別是中小型單位的負擔。在過渡期間，從價印花稅分成兩類。

首置人士／未擁有其他物業 從價印花稅 第二標準
（2023年2月22日上午11時之前簽立的文書適用）

物業價格	第二標準稅率
200萬或以下	100元
200萬至2,351,760元	100元+200萬以外樓價的10%
2,351,761元至300萬	1.5%
3,000,001元至3,290,320元	45,000元+300萬以外樓價的10%
3,290,321元至400萬	2.25%
4,000,001元至4,428,570元	90,000元+400萬以外樓價的10%
4,428,571元至600萬	3%
6,000,001元至672萬	180,000元+600萬以外樓價的10%
6,720,001元至2000萬	3.75%
20,000,001元至21,739,120元	750,000元+超出2000萬元樓價的10%
21,739,121元或以上	4.25%

首置人士／未擁有其他物業 從價印花稅 第二標準
（2023年2月22日上午11時之後簽立的文書適用）

物業價格	第二標準稅率
300萬或以下	100元
300萬至3,528,240元	100元+300萬以外樓價的10%
3,528,240元至450萬	1.5%
4,500,001元至4,935,480元	67,500元+450萬以外樓價的10%
4,935,481元至600萬	2.25%
6,000,001元至6,642,860元	135,000元+600萬以外樓價的10%
6,642,861元至900萬	3%
9,000,001元至10,080,000元	270,000元+900萬以外樓價的10%
10,080,001元至2,000萬	3.75%
20,000,001元至21,739,120元	750,000元+超出2,000萬元樓價的10%
21,739,121元或以上	4.25%

在香港置業都需要繳交印花稅，以樓價水平分階段計算。以目前樓價計，首置人士多需要繳交6位數字的印花稅。如果不是首置客的話，要按第一標準稅率繳交7.5%從價印花稅（AVD）；如果物業在兩年內轉手，要繳交額外印花稅 （SSD）；非香港本地買家，則要再交買家印花稅（BSD）。

關於住宅印花稅，詳情可參考 MoneySmart 另文。

買樓開支四 – 差餉或地租

新買家置業後需要在「最後繳款日期」或之前，繳交相應差餉及地租。差餉地租一年按季度分4次預繳，金額以季度餘下的日期比例去計算。每年的差餉及地租都由政府決定，徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。

買樓開支五 – 代理佣金

不論一手或是二手樓，透過地產代理進行交易，便要支付佣金。二手物業佣金通常為樓價的1%，由買賣雙方協議支付；一手新樓盤一般會高於1％，不過會由發展商單方面負責，買家毋須支付。業主可以要求一定回佣，但須事先與代理訂立協議。

買樓開支六 – 管理費及雜費

一手或是二手樓都需要繳交管理費、水費及煤氣等雜費按金。管理費視乎物業而言，二手舊樓普遍每低於$1。新樓多數每呎$4起跳，準買家須繳交約3個月的管理費按金。水、電及煤氣費開戶同樣要支付按金 ，供水為HK$400，供電為不超過60天的最高電費金額，煤氣為HK$600 (私人主宅)。

2021年 新盤上車盤 戶型價錢介紹

ONE SOHO：重建項目 近旺角核心地段

ONE SOHO簡介

位置	旺角山東街32B號
單位數目	322
標準戶型	開放式至2房
標準戶型呎數	262至374呎
最新一批單位折實價	599.26萬至915.61萬元
關鍵日期	2023年7月31日
發展商	信置、市建局、莊士

ONE SOHO為旺角山東街的重建項目，毗鄰朗豪坊，項目於2021年4月底開售，首輪已沽出121伙，加推最新價單涉及33伙單位，599.26萬至915.61萬元，主打開放式及1房戶型。

ONE SOHO由市建局、莊士及信和聯合發展，提供322伙單位，面積由262至374呎，主打開放式及1房戶，屬於典型市區重建上車盤項目。雖然項目周邊均為舊區及唐樓，但由於鄰近朗豪坊、西洋菜街等地段，相信交通、飲食及生活絕對不成問題，而且項目的呎數細，供應較少，相信在市場上會甚為搶手。

千望：單位細入場門檻低

千望簡介

位置	旺角煙廠街31號
單位數目	83
標準戶型	開放式至2房
標準戶型呎數	262至374呎
最新一批單位折實價	397.8萬至713.15萬元
關鍵日期	2023年3月31日
發展商	遠洋

千望由中國房地產發展商遠洋興建，位於旺角煙廠街31號，屬於單幢式設計，全幢有83伙，標準戶型全為開放式及1房項目。千望於4月下旬發表首張價單，涉及30伙單位，面積介乎172至318平方呎，折實397.8萬至713.15萬元。價單2號涉及30伙單位，折實價由430.95萬至743.75萬。

項目可說是典型針對年輕上車客的市區單幢物戶，單位呎數細，價錢亦較低，位於旺角市區，鄰近廣華醫院及好景中心，生活配套齊全，但有興趣的買家就要留意僅有173至193呎的細單位，是否能滿足生活所需，如果3年後要易手，是否具有升值能力等。

御海灣II：臨近現樓 主打1至2房

御海灣II簡介

位置	屯門海皇路23號
單位數目	406
標準戶型	開放式至3房﹐以1房及2房為主
標準戶型呎數	255呎至731呎
最新一批單位折實價	567.8萬元至869.48萬元
關鍵日期	2021年6月30日
發展商	新地

御海灣2期由新地發展，屬於屯門南項目，外望避風塘景，1期於去年開售，2期已幾近現樓，關鍵日期為6月30日，現場已可見項目的外觀，可以親自視察單位的坐向及周邊配套。

項目目前已經開售，提供406個單位，涵蓋開放式至3房戶，主打1房至2房戶，最細單位面積255呎，一房及兩房單位大約300呎左右。項目新一張價單折實567.8萬至855.8萬元。

2021年 半新樓 戶型價錢介紹

全·城滙：擁獨立廚房1房型

全.城匯簡介

位置	荃灣大河道98號
入伙日期	2018年6月
單位數目	953
標準戶型	1房至3房
標準戶型呎數	427至859呎
發展商	華懋

全·城滙由華懋發展，於2017開售時，認購票數曾高達2萬票，成為當時的收票王（2年後才於2020年被柏傲莊打破），可說是重振了「華懋樓」的招牌。

全·城滙位於荃灣西站不到兩街之隔，鄰近如心廣場、楊屋道街市與荃灣廣場，就生活、娛樂及交通配套而言甚為完善。

全·城滙涵蓋1房至3房，不設近年流行的開放式，大部份單位更設有近年難得的獨立廚房，間隔四正，因此在去年SSD鬆綁後，項目二手交投甚為顯著，有若干1房單位以600萬至700萬成交，預料升值能力不俗。

康城4期 晉海：區內新開商場 配套大增

康城4期 晉海簡介

位置	將軍澳康城路1號
入伙日期	2019年10月
單位數目	1,040
標準戶型	1房至4房
標準戶型呎數	337至1,132呎
發展商	新地

將軍澳康城每年都有期數推售，因此亦持續有半新盤鬆綁，去年已SSD鬆綁的期數分別是4期晉海及5期MALIBU。MALIBU戶型較大，成交價較高，相比之下，晉海單位呎數較細，細戶型較多，仍有機會覓得上車盤價成交。

晉海由新地發展，提供1,040伙單位，約有6成單位為1房及2房，標準單位由337呎起跳，3百呎左右單位目前成交紀錄仍在700萬樓下，低層單位仍可見650萬左右，上車客仍然可以考慮。

目前康城商場The LOHAS已開幕，生活配套有所提升，隨著6期LP6等陸續鬆綁，預料區內的半新盤交投將會更為熾熱。

匯璽I：鐵路站上蓋 備開放式單位

匯璽I簡介

位置	深水埗南昌站深旺道28號
入伙日期	2017年12月
單位數目	1,050
標準戶型	開放式至4房
標準戶型呎價	270至1,977呎
發展商	新地

匯璽分三期發展及推出市場，匯璽I（實際為項目的2A期，2座高座及5座低座）於2017年開售，早已於去年SSD鬆綁，成為九龍區內最為注目的大型半新盤。

匯璽由新地發展，位於南昌站上蓋，經東涌線約10分鐘可直達中環，基座為同樣由新地發展及管理的大型商場匯璽V Walk。

匯璽I共有逾千個單位，涵蓋開放式至4房，由於其位置優越，大戶型動輒逾數千萬成交，上車客當然難以負擔。但項目同樣設有開放式單位，年初即有270餘呎開放式戶以約632萬成交，在按保新制之下，上車客仍可考慮。

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