二按 （即第二按揭）是甚麼呢？早年樓市興旺，不少市民除買樓投資外，亦有更多人希望購買物業自住。不過，若置業人士未能申請按揭保險（下稱按保），則會轉而申請發展商提供的「二按」。哪二按到底是甚麼？資金不足，向發展商承造二按，又有何要注意？MoneySmart即為大家詳細講解。
申請發展商 二按 ：需銀行批准
二按的存在，可視為按保的替代品。目前金管局規定，800萬元以下樓價，如果按揭額高於六成，可以透過申請按揭保險，在特定條件下（例如身份是首置客及通過「供款與入息比例」限制後），按揭額可高達9成；而樓價為1,000萬元或以下至800萬元以上，按揭額則最高可為樓價8成。
倘若準買家想購買價值1,000萬元以上的一手物業，但首期不足，則無法申請按保。在此情況下，準買家如堅持購買1,000萬元以上物業，可向銀行申請按揭後，再向發展商申請新的按揭貸款，即為二按。不過，如要申請第二按揭，則必須得到銀行同意。
為甚麼申請二按，要獲銀行同意？因為按揭的本質為一種「抵押」，當業主將物業的業權抵押於銀行，才可獲物業貸款，而業主如果供斷或違反任何抵押條文，哪銀行有權沒收抵押品，即收樓。
二按需注意 發展商按息變化
因此以同一抵押品（即同一物業）再申請按揭，會涉及第一份按揭借貸人（銀行）的權益，所以必須獲得銀行同意。
另外，亦因為「銀行一按＋發展商二按」涉及銀行自身權益，因此銀行會要求申請人進行壓力測試。若然發展商所提供的二按屬「分段式」，例如首3年較低息，而後3年較高息，哪銀行多會以較高者為準，以之計算供款入息比例及壓力測試。
發展商 二按 壓力測試嚴苛
如果樓價超過1,000萬元，又或是申請人未能成功申請按保，而需要尋求二按，銀行大有機會以舊有的「壓力測試」去審視供款人的還款能力。按規定，若申請人的一按加上二按後，總供款不可逾月入50%。按息加3厘後，供款不可逾月入60%。由此可見，要通過申請二按的條件，其實非常嚴苛。
轉投新按保 「解除」二按高息
2019年施政報告實施後，按保涵蓋的樓價上限即時放寬。對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言，則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。
此舉作用在於，發展商二按的「低息蜜月期」往往只有兩年至三年，其後按息會急升（如由2.6厘變為5.125厘），供款亦會急升。因此即使業主轉按到銀行後的按揭額相同，仍能「脫離」發展商的高息，令供款利率恢復到正常的按息水平，減少支出。
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