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【有樓又點】銀行相繼加息 壓力測試 何時能放寬?

壓力測試

壓力測試! 在香港置業,最大難關除了要首期,就是要跨過壓力測試門檻。如果是樓市新手﹐多少都會對壓力測試感到困惑。為何會有這種高壓政策?為何要有一個假設性的利率,去提升門檻?其實這與美國及香港10年來的息口變遷有關。

壓力測試 曾為「加二厘」

按金管局文件顯示,壓力測試由2010年8月引入。當時的壓力測試並非目前的加3厘,而是「加2厘」(2%)。壓力測試下的「供款與入息比例」則仍為限制入息的60%。當時金管局總裁陳德霖表示:「隨着樓價持續上升,銀行按揭貸款的風險正進一步增加,由於按揭貸款業務佔香港銀行貸款比重很高,金管局必須採取措施保障銀行體系的穩定。」

言下之意,壓力測試原為針對樓價過熱的調控措施,試圖令交投放慢,亦特別防範美國重回加息周期,息率急升,香港供款人沒有足夠能力應付。

翻查當年樓市新聞,2010年香港P按實際按息約為2.25厘,當時新興的H按則更「低水」,H+0.7%,一個月HIBOR可以低至0.5%,實際按息只有1.2%!如果沒有壓測,300萬元樓8成上車,25年按揭,月供也只須約9,200元,也難怪金管局會祭出壓力測試。

壓測加3厘 無阻樓市暴升

不過,即使有壓力測試,在美國長期「零息」及海外熱資流入的大環境下,香港的樓市未因壓力測試而冷卻,反而愈升愈有。金管局亦隨市況,不斷調整壓力測試及相應的供款入息比例。2013年將「加2厘」提升至「加3厘」。2015年,又將申請8成按揭保險個案的供款入息比例,下調至45%,壓測下調為55%。即現時的狀況。

2015年12月,美國重啟加息,零息時代終結,9次調高息率後,聯儲局標準利率一度回復到2.25至2.5厘的水平。期間香港銀行多次沒有跟加,只有在去年9月,才將「最優惠利率」輕微增加0.125%。

壓測並非牢不可破

對於香港各大銀行,堅持不調整「最優惠利率」的做法,坊間向來有各種分析,包括銀行資金充足、樓市仍然向好等等。另一種說法,則是在壓力測試的「框架」下,如果調整利率,將會同步牽動壓力測試,並影響到整個按揭市場的審批門檻。

例如近日各大銀行調整P按水平及H按的封頂利率,大致已達到年利率2.625%的水平,再計及加3厘壓測,假設性利率已高達5.625%。現時即使有400萬元上車盤,承造9成30年按,未計按保等開支,單純以供款計,要過壓測,月入要高達約37,600元。

市場上一直有呼聲指出,如果壓測的原意,是為了防止美國加息後,香港息率急升;那今天美國真的加息了,壓測又是否須按市況放寬,或最少回復至「加二厘」?同時間,年青人上車艱辛,壓測是否「好心做壞事」?

操刀推行壓力測試的金管局前總裁陳德霖已於9月30日離任,他於上月中見傳媒時曾表示,如確認樓市進入「下行周期」,金管局亦會放寬相關辣招。這或許意味著,壓力測試並非牢不可破,新任總裁余偉文接手後,未來或許仍有機會「減壓」。

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